一、深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需及價(jià)格預(yù)測(cè)

(一)土地供給預(yù)測(cè)

從深圳這座城市的本身特性來(lái)說(shuō)，由小漁村外擴(kuò)成現(xiàn)代大都會(huì)，多年的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展對(duì)土地的需求以及土地的粗放式利用，真正可供開(kāi)發(fā)居住的好地塊并不多。深圳土地面積1953平方公里，可建設(shè)用地僅900平方公里左右；深圳市房地產(chǎn)研究中心的資料顯示，截止2006年全市可建設(shè)用地僅余294平方公里左右，可供全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和城市建設(shè)的土地資源非常有限。

由于土地是不可再生資源，本身就很稀缺的地塊已經(jīng)沒(méi)有了。自2002年以來(lái)，深圳市政府開(kāi)始實(shí)施連續(xù)多年的土地供應(yīng)緊縮政策，包括房地產(chǎn)用地在內(nèi)的全市各類建設(shè)用地都進(jìn)行了供應(yīng)總量的嚴(yán)格控制。按需求，深圳每年應(yīng)新增商品房土地供應(yīng)3平方公里，但2002年至2006年的實(shí)際新增量分別只有0.9、1.09、0.98、0.5和1.04平方公里。2005年以后隨著特區(qū)內(nèi)的完全開(kāi)發(fā)，特區(qū)內(nèi)基本停止新批房地產(chǎn)用地；那些距離城市主要區(qū)域有一定距離的地塊隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大已經(jīng)成為“新重點(diǎn)地區(qū)”。隨著新增供應(yīng)的持續(xù)減少，全市可供應(yīng)的新建商品住房也隨之減少，2005、2006、2007三年，全市每年批準(zhǔn)預(yù)售的住房面積分別下降了11.77%、2.39%、15.83%，住房市場(chǎng)供求矛盾不斷加劇，導(dǎo)致2005年下半年以來(lái)住房?jī)r(jià)格快速上漲。并于2007年十月達(dá)到歷史高點(diǎn)，地塊價(jià)值也在這一輪的樓價(jià)激增中得到體現(xiàn)。隨后在政府房宏觀調(diào)控政策作用的顯現(xiàn)，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)調(diào)整和下降趨勢(shì)，供求關(guān)系有所緩和。進(jìn)入2008年，深圳樓市出現(xiàn)連續(xù)多月的“量?jī)r(jià)齊跌”局面，居住用地出讓也遭遇連續(xù)流拍的重創(chuàng)。今年以來(lái)，深圳總共只有兩塊居住用地于今年4月8日和11日成功掛牌出讓，樓面地價(jià)分別跌至6800元/平方米和3400元/平方米。原流拍的多塊居住用地是否再重新掛牌出讓還要進(jìn)一步看市場(chǎng)是否轉(zhuǎn)暖的情況。

今年下半年深圳將推出少量居住用地出讓，主要將集中在深圳特區(qū)外。此外政府會(huì)加大舊城舊村改造力度，積極盤(pán)活存量土地，促進(jìn)市場(chǎng)供應(yīng)，并且加快進(jìn)行對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房、廉租屋的建設(shè)。2008年~2011年政府計(jì)劃新增住房用地供應(yīng)總量為9.5平方公里(不含舊城舊村改造用地)；其中，商品住房用地為7.8平方公里，保障性住房用地為1.7平方公里。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟和相關(guān)法律、法規(guī)的健全，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序更加有序，房地產(chǎn)新開(kāi)工面積及竣工面積會(huì)依據(jù)市場(chǎng)需求合理建設(shè)。地價(jià)短期繼續(xù)回落一段時(shí)間，這是回歸理性的表現(xiàn)，然后在全球通貨膨脹的背景下，長(zhǎng)期價(jià)格由于起稀缺性仍將穩(wěn)步上漲。

(二)住宅需求市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)

深圳人口結(jié)構(gòu)非常年輕，平均年齡29歲，99%不到65歲，正值他們個(gè)人生命周期中的高收入、買房置業(yè)階段。他們對(duì)房地產(chǎn)需求也不會(huì)簡(jiǎn)單基于居住的需要，而是會(huì)從居住向消費(fèi)、投資進(jìn)行遞層演進(jìn)。2005～2007年是深圳市住房市場(chǎng)供求關(guān)系比較緊張的時(shí)期。深圳作為國(guó)家改革開(kāi)放的窗口，經(jīng)濟(jì)持續(xù)幾十年保持較快的增長(zhǎng)，對(duì)于勞動(dòng)力的需求顯示為外來(lái)人口的迅猛增長(zhǎng)，2000～2006年，深圳市常住人口從432萬(wàn)人增加到846.43萬(wàn)人(其中戶籍人口196.83萬(wàn)，非戶籍人口649.60萬(wàn))。人口的快速增長(zhǎng)，使住房市場(chǎng)需求快速上升。從近幾年新建商品住房的購(gòu)買對(duì)象看，每年近60%的購(gòu)房者都為本市戶籍人口(僅占全市實(shí)際人口15%)，部分高檔住房項(xiàng)目的調(diào)查表明，70%的購(gòu)房者為多次購(gòu)房家庭，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)投資、投機(jī)需求在特殊發(fā)展背景下的快速增長(zhǎng)，是近幾年加速房?jī)r(jià)上升的重要原因，但占人口大多數(shù)的非戶籍人口的自住購(gòu)房的剛性需求缺口仍然存在。

通過(guò)深圳尊地地產(chǎn)研究中心近期抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，受訪者中62.3%對(duì)深圳樓市情況關(guān)注度很高(經(jīng)常主動(dòng)通過(guò)媒介了解)，另有27.8%的有一定的關(guān)注度(被動(dòng)通過(guò)媒介了解)。選擇置業(yè)時(shí)間者近八成選擇1-2年之間，購(gòu)房區(qū)域意愿以關(guān)內(nèi)為主，福田和南山區(qū)為熱點(diǎn)置業(yè)區(qū)域，關(guān)外龍崗和寶安平分秋色。影響目前受訪者置業(yè)計(jì)劃時(shí)間規(guī)劃的因素最主要是價(jià)格，本輪房地產(chǎn)的調(diào)整與其心理預(yù)期價(jià)格還有很大的差距，購(gòu)房主要目的仍以首次置業(yè)自住和二次置業(yè)用于改善居住的自用為主，比例高達(dá)近八成，以投資為目的的比例較前兩年調(diào)查大幅下降，比例約11%。同時(shí)購(gòu)房的付款方式仍以銀行按揭為主，一次性付款和銀行按揭付款的比例為2：8，說(shuō)明目前對(duì)房地產(chǎn)的金融政策不變的情況下，信貸政策將持續(xù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到非常重要的調(diào)控作用。

至2007年底，深圳各類住房總建筑面積約2.58億平方米。根據(jù)“十一五”住房建設(shè)規(guī)劃和完成情況，2008年~2011年期內(nèi)深圳新增住房總需求為4703萬(wàn)平方米(含舊城舊村改造重建住房面積2000萬(wàn)平方米)，商品住房需求為3963萬(wàn)平方米，保障性住房需求為740萬(wàn)平方米。

(三)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)預(yù)測(cè)

市場(chǎng)的價(jià)格變動(dòng)依據(jù)是供求原理，房子作為一種商品，必然要遵循價(jià)值規(guī)律。深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)本輪在全國(guó)的先行調(diào)整，是對(duì)過(guò)去三年非理性快速上漲的修正，使得深圳房地產(chǎn)行業(yè)在新的形勢(shì)下具有非常好的發(fā)展契機(jī)，首先，因?yàn)榉績(jī)r(jià)回落幅度較大，使現(xiàn)行房?jī)r(jià)與人均國(guó)民收入逐漸相吻合，從而使得潛在的住房需求有望被激發(fā)出來(lái)。其次，非戶籍常住人口目前住房自有率比較低，大量非戶籍常住人口家庭沒(méi)有自住房。一旦房?jī)r(jià)收入比合理，這個(gè)特定人群對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有大量需求，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)新一輪的發(fā)展。再次，政府仍將實(shí)施凡新審批、新開(kāi)工的商品住房，套型建筑面積90平方米以下的住房面積所占比重，必須達(dá)到商品住房總建筑面積70%以上的政策，在有限的土地上，盡量多提供住房單元，對(duì)存量土地的挖掘力度也在逐年加強(qiáng)，通過(guò)加快城中村改造和土地利用結(jié)構(gòu)調(diào)整等方式增加市場(chǎng)供應(yīng)：同時(shí)特區(qū)外建設(shè)也在加快，通過(guò)快速公共交通“廊道效應(yīng)”，疏解特區(qū)內(nèi)的居住壓力，鼓勵(lì)需求轉(zhuǎn)移，逐步解決關(guān)內(nèi)供應(yīng)潛力不足的問(wèn)題。因此，在當(dāng)前已出現(xiàn)深度調(diào)整的下，隨著住房結(jié)構(gòu)不斷合理，未來(lái)的深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)繼續(xù)健康發(fā)展，房?jī)r(jià)也終將過(guò)度至平穩(wěn)發(fā)展階段。

二、基于灰色-馬爾柯夫方法的深圳未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)

科學(xué)的預(yù)測(cè)依賴科學(xué)的方法。同指數(shù)平滑法、回歸預(yù)測(cè)法、投入產(chǎn)出模型法等預(yù)測(cè)方法相比，灰色系統(tǒng)GM(1，1)基本原理是對(duì)現(xiàn)有原始數(shù)據(jù)累加形成數(shù)據(jù)序列，用指數(shù)曲線擬合，并進(jìn)行預(yù)測(cè)，模型參數(shù)的最小二乘法求解結(jié)果對(duì)變化非平穩(wěn)的原始數(shù)據(jù)序列的擬合度較差，預(yù)測(cè)精度較低。馬爾柯夫概率矩陣預(yù)測(cè)是以隨機(jī)變化的動(dòng)態(tài)系統(tǒng)為研究對(duì)象，根據(jù)狀態(tài)之間的轉(zhuǎn)移概率預(yù)測(cè)未來(lái)系統(tǒng)的發(fā)展趨勢(shì)，故適用于隨機(jī)波動(dòng)性大的非平穩(wěn)數(shù)據(jù)序列的預(yù)測(cè)。針對(duì)深圳房?jī)r(jià)既存在時(shí)間序列變化的規(guī)律性，也存在眾多因素干擾導(dǎo)致的隨機(jī)性的特點(diǎn)，采用灰色GM(l，l)模型進(jìn)行趨勢(shì)性預(yù)測(cè)，又利用馬爾科夫預(yù)測(cè)模型進(jìn)行隨機(jī)性處理，兼有兩者的長(zhǎng)處，能充分利用歷史數(shù)據(jù)給予的信息，預(yù)測(cè)精度較高，從量化的角度，用數(shù)據(jù)說(shuō)話，較好的契合了深圳房?jī)r(jià)的變化特征。

(一)選取樣本數(shù)據(jù)

選取深圳市2006年10月至2008年6月商品住宅月銷售均價(jià)為樣本數(shù)據(jù)(見(jiàn)表1)。

(三)狀態(tài)劃分并確定馬爾柯夫狀態(tài)轉(zhuǎn)移概率

1.劃分狀態(tài)

三、房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)結(jié)論

雖然通過(guò)灰色GM(l，1)一馬爾柯夫方法預(yù)測(cè)得到房?jī)r(jià)整體長(zhǎng)期走勢(shì)為整體走勢(shì)為Y(K)=12694.75111e-0.00772k類型的緩步上漲趨勢(shì)，幅度會(huì)相對(duì)平穩(wěn)，但是由于政策性因素以及土地供給因素對(duì)房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)等各種因素影響造成價(jià)格波動(dòng)幅度較大。從市場(chǎng)角度來(lái)看，到目前為止預(yù)期轉(zhuǎn)暖的情況不明顯，樓市調(diào)整仍在繼續(xù)，預(yù)計(jì)今年居住用地出讓的“地王”價(jià)格很難超過(guò)去年。同時(shí)，受深圳土地資源供給有限影響，未來(lái)特區(qū)內(nèi)將主要以消化存量土地或是舊城改造用地為主，在特區(qū)外推出的用地絕對(duì)數(shù)量也將呈減少趨勢(shì)。目前深圳房?jī)r(jià)的下跌是對(duì)近幾年來(lái)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快的一種調(diào)整，隨著房?jī)r(jià)的逐步回落，表明房地產(chǎn)在逐步回歸理性。從整體來(lái)看，短期內(nèi)，深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于發(fā)展調(diào)整階段。長(zhǎng)期來(lái)看深圳房地產(chǎn)仍然有較大的發(fā)展空間和需求量，未來(lái)市場(chǎng)前景可觀。

(作者單位：深圳東部開(kāi)發(fā)(集團(tuán))有限公司房產(chǎn)開(kāi)發(fā)部)

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