[摘 要] 在中國土地由政府完全所有的情況下，其土地市場與完全競爭條件下市場形態(tài)存在不同。土地市場是房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)，根據(jù)供需原理進行分析得出：土地放量決定房地產(chǎn)價格，而政府對土地供應(yīng)量的控制導致房地產(chǎn)實際供給低于預(yù)期供給，進而出現(xiàn)房地產(chǎn)市場價格高企，因此房地產(chǎn)價格高于理性價值并不一定為投機性需求所產(chǎn)生的價格“泡沫”。針對房地產(chǎn)價格高企，政府應(yīng)當增加土地供應(yīng)，嚴厲打擊開發(fā)商“囤積土地”，并提高行政效率。

[關(guān)鍵詞] 供給 房地產(chǎn) 土地 泡沫

一、緒論

國際上一般稱“房地產(chǎn)”為“不動產(chǎn)”（Real Estate），而《中國房地產(chǎn)辭典》中給出的房地產(chǎn)的定義是：“房地產(chǎn)是地產(chǎn)和房產(chǎn)的合稱。從狹義的角度看，房地產(chǎn)是指房屋和房屋所占的土地，即只有土地和房屋合在一起時，才能稱之為房地產(chǎn)，未建有房屋的土地只能叫地產(chǎn)，不能叫房地產(chǎn)?！钡窃谖覈康禺a(chǎn)研究中，通常稱建筑物（或改良物）市場即房市為房地產(chǎn)市場，而地產(chǎn)市場統(tǒng)稱為土地市場（其中以土地使用權(quán)出讓為主要方式，以土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及租賃為其他形式）。

我國對于房地產(chǎn)泡沫的研究可以上溯至1992年開始的海南房地產(chǎn)泡沫，而到2004年，火爆的房地產(chǎn)市場再次引發(fā)了關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的大爭論。從2004年下半年開始，數(shù)位知名經(jīng)濟學者陸續(xù)發(fā)表文章，認為中國房地產(chǎn)泡沫已相當嚴重，接近崩潰的邊緣（張海燕，2004）?！芭菽币辉~最早用來形容從1636～1637年發(fā)生在荷蘭的郁金香狂熱、十八世紀巴黎出現(xiàn)的“密西西比泡沫”及倫敦出現(xiàn)的“南海泡沫”等事件。所有這些現(xiàn)象都如《帕爾格雷夫經(jīng)濟學大辭典》對“泡沫”所做的描述：“一種或一系列資產(chǎn)在一個連續(xù)過程中陡然漲價……使人們產(chǎn)生還要漲價的預(yù)期，于是又吸引了新的買主，……隨著漲價常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)，接著就是價格暴跌，最后以金融危機告終?！雹?/p>

對于經(jīng)濟“泡沫”的真正研究應(yīng)該起源于Blanchard和Fischer（1989）給出的理性泡沫的明確定義（袁志剛，樊瀟彥，2003），根據(jù)Blanchard和Fischer的理論，我們無法排除房地產(chǎn)市場存在泡沫的可能性，基于此中國很多學者開始了對于房地產(chǎn)泡沫形成機理的研究。

賈生華（2007）通過多種回歸檢驗認為房地產(chǎn)泡沫是由于投資者預(yù)期所引起的資產(chǎn)價格相對于基本價值的非平穩(wěn)偏離；胡健穎（2006）則認為中國房地產(chǎn)價格上升是由經(jīng)濟基本因素和投機成分共同驅(qū)動的；吳喚群（2008）也認為房地產(chǎn)過熱及其泡沫產(chǎn)生的“根本原因是住房的過度投資。”但是當前中國學者對于房地產(chǎn)泡沫的研究大多數(shù)基于Blanchard和Fischer的鞅理論，其研究重點多考慮房地產(chǎn)的投機性需求，很少有作者從供給變量角度對房地產(chǎn)價格高企及泡沫形成進行深入研究。

盡管Raphael W. Bostic（2007）的土地杠桿模型從房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)性供給——土地市場角度對房地產(chǎn)泡沫進行了解析，對中國房地產(chǎn)市場泡沫研究具有重要借鑒意義，但是中國具有其特殊國情是土地市場為政府壟斷。盡管政府壟斷并不會完全按照利潤最大化的邏輯進行決策，但是政府的土地出讓畢竟與完全競爭市場條件下出讓有所不同。清華大學房地產(chǎn)研究中心劉琳、劉洪玉從供給變量因素角度對房地產(chǎn)市場價格及其調(diào)控進行了深入分析，經(jīng)過研究認為“房地產(chǎn)價格的大小是由房地產(chǎn)市場本身確定的，政府對土地出讓市場進行調(diào)控，主要的調(diào)控指標不應(yīng)該是地價，而是土地出讓量”，首次將土地出讓量作為宏觀調(diào)控的重要指標，但是劉琳等人并未深入分析土地出讓量對于房地產(chǎn)泡沫形成機理及從何角度入手調(diào)整土地出讓量。

本文從供給變量因素對房地產(chǎn)價格影響入手，分析土地出讓量對于房地產(chǎn)泡沫形成機制，并提出從土地出讓量入手調(diào)控房地產(chǎn)價格。

二、供給變量因素對房地產(chǎn)價格影響

在某段時間內(nèi)，假設(shè)政府為土地所有者，且按照理性“經(jīng)濟人”假設(shè)框架進行決策；土地供應(yīng)量為QL，價格為PL。由于當前中國土地市場中只有政府為土地所有者，即政府對土地供應(yīng)實現(xiàn)壟斷，在壟斷狀態(tài)下土地壟斷者可以控制土地供應(yīng)量，因此土地市場的價格及供應(yīng)量并不是由供給曲線與需求曲線的相交點共同決定的。

對于土地所有者來說，由于其是土地的唯一供應(yīng)者，因此其不需要考慮土地需求方與競爭，而僅僅從自身的經(jīng)營效益最大化來進行考慮。而在這時，對于作為理性的土地所有者而言其最佳土地供應(yīng)量應(yīng)當為土地邊際收益與邊際成本相等之處，即MR=MC。

在圖1中，根據(jù)邊際報酬遞減規(guī)律，土地供應(yīng)的邊際收益MR向下傾斜，而如果壟斷者增加土地供應(yīng)量，所銷售的所有單位的價格都必須下降，所以邊際收益總是小于價格，即邊際收益曲線MR低于總需求曲線DL。

通過圖1可以知道，土地市場供應(yīng)量及價格并不是由供給、需求共同決定，土地供應(yīng)量取決于單純的供給方的利潤最大化考慮，而價格取決于在供給方利潤最大化下的土地供應(yīng)量與需求的交匯。

在某段時間內(nèi)，假設(shè)樓市中房地產(chǎn)（或住房）②需求量DH與總體經(jīng)濟發(fā)展及社會總需求變動相一致，房地產(chǎn)供應(yīng)量為QH，房地產(chǎn)價格為PH。在完全競爭市場狀況下（如圖2），房地產(chǎn)供應(yīng)量及價格由供給曲線與需求曲線相交得出。圖2中房地產(chǎn)市場的需求曲線DH與供給曲線SH相交于O點，對應(yīng)到供給量與價格上則分別為供給總量QH0與最終房地產(chǎn)價格PH0。

在圖2中，由于房地產(chǎn)市場供給與需求完全按照競爭條件進行調(diào)節(jié)，因此其供應(yīng)量與價格由供給與需求共同決定。現(xiàn)假設(shè)Q*st為時間t的預(yù)期房地產(chǎn)供給量，Qst為時間t的實際房地產(chǎn)供給量，Pt為房地產(chǎn)在時間t的價格，而Nt為社會經(jīng)濟變量，例如通貨膨脹或者利率。房地產(chǎn)市場在時間t的預(yù)期供應(yīng)總量符合：

Q*st=α+βPt+γNt+ε（ε為隨機修正變量）[1]

方程[1]式表明，在社會總體經(jīng)濟變量穩(wěn)定變化時，房地產(chǎn)預(yù)期供應(yīng)量是當前價格的函數(shù)，但是由于房地產(chǎn)商品和其他很多商品不同，因為房地產(chǎn)的建設(shè)需要土地，而土地的經(jīng)濟供給為政府壟斷供應(yīng)，這就產(chǎn)生了當期滯后：

Qst=λQ*st+(1-λ)Qs，t-1 [2]

方程[2]式中λ為建造速度，它是一個介于0-1之間的數(shù)字，如果在當期房地產(chǎn)建造能夠完成，則λ=1，即實際供給量完全等于預(yù)期供給量；而如果λ=0，說明市場中沒有新增供給。λ的引入表示了房地產(chǎn)開發(fā)中獲得土地、獲得許可、設(shè)計及施工速度（麥克·E·米勒斯，1999），如果在不考慮執(zhí)政成本的情況下，λ的大小主要取決于土地供應(yīng)狀況。

對于λ取值，分為三種情況，即土地供應(yīng)量等于、大于或小于房地產(chǎn)市場供應(yīng)量所需土地用量。當土地放量過大時，土地由于供給大于需求，根據(jù)圖1分析可知壟斷者必然會根據(jù)自身經(jīng)營收益最大化進行供應(yīng)量調(diào)整；當土地放量恰好滿足房地產(chǎn)市場用量時，λ=1，即土地市場對房地產(chǎn)市場并未產(chǎn)生任何影響，但是當需求方隨社會總需求及總體經(jīng)濟發(fā)展而上漲時，目前中國土地市場供應(yīng)并未按照相應(yīng)速度增加土地供應(yīng)，現(xiàn)實情況是房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)大幅上漲，甚至超過總體經(jīng)濟增長速度，因此λ=1的情況與現(xiàn)實不相符合；目前λ取值只能符合土地放量小于房地產(chǎn)市場整體用地需求，即0＜λ＜1，房地產(chǎn)實際供應(yīng)小于預(yù)期理想供應(yīng)，如圖3。

圖3是將圖1與圖2進行有效結(jié)合后得出的結(jié)論。在圖3中，由于土地市場供應(yīng)量由供應(yīng)者的邊際收益與邊際成本相等決定，因此供應(yīng)總量為QL1，而土地供應(yīng)總量所能夠在當期內(nèi)產(chǎn)生的房地產(chǎn)供應(yīng)量為QH1，其值小于競爭條件下房地產(chǎn)供應(yīng)量QH0，在此情況下對于房地產(chǎn)供應(yīng)方，即開發(fā)商而言房地產(chǎn)價格為PH2即為合理。但是由于房地產(chǎn)產(chǎn)品本身的特殊性，其供應(yīng)嚴重受到土地供應(yīng)影響并且沒有土地對于房地產(chǎn)的替代品的情況下，房地產(chǎn)市場供給曲線由SH改變至曲線abc。

新的供給曲線abc與需求曲線DH相交于c點，決定了房地產(chǎn)當前實際價格為PH1，高于競爭條件下房地產(chǎn)市場實際價格PH0。

三、結(jié)論

Raphael W. Bostic的土地杠桿理論認為當土地價值比重較大的情況下，房地產(chǎn)市場存在泡沫的可能性就越小，然而中國有其特殊情況在于房地產(chǎn)市場供給受到政府的完全壟斷。在本文假設(shè)中，政府按照理性“經(jīng)濟人”假設(shè)框架進行決策，然而現(xiàn)實生活中盡管政府并非完全考慮其利益最大化，但是由于土地管理者與所有者的一體關(guān)系而受到利益負激勵的嚴重干擾。

土地放量受到控制進而影響房地產(chǎn)市場供給時，房地產(chǎn)市場價格必然高于其合理價格，然而，當前房地產(chǎn)實際價格依然由供給與需求共同決定，因此在不存在投機性需求情況下房地產(chǎn)市場價格依然高企。這說明當房地產(chǎn)市場價格高于其合理價值時不能夠判斷房地產(chǎn)市場存在泡沫，可能的情況是盡管并不存在投機性需求，但由于土地放量的限制而導致房地產(chǎn)價格高企。

本文的分析并未得出房地產(chǎn)價格與土地價格存在因果關(guān)系的結(jié)論，這還需要進行進一步的研究（例如Granger因果檢驗等）。對于土地杠桿理論，其理論中盡管說明土地價格對于房地產(chǎn)價格的杠桿性作用，但是依然沒有理由證明土地價格與房地產(chǎn)價格之間的因果關(guān)系。

然而本文對于房地產(chǎn)市場價格與土地放量之間的關(guān)系做出了突破性研究。本文認為盡管房地產(chǎn)市場價格取決于需求曲線與房地產(chǎn)供給曲線，但是由于土地放量的制約而限制了房地產(chǎn)供給曲線，進而使得其供給曲線發(fā)生改變，因此可以得出結(jié)論：土地放量在一定程度上決定了房地產(chǎn)市場價格。

房地產(chǎn)市場價格的變動使得供給曲線并不會發(fā)生巨大改變（由于圖3中供給曲線abc上段的剛性），當轉(zhuǎn)換到土地市場中時，開發(fā)商由房地產(chǎn)市場的供給方轉(zhuǎn)變?yōu)橥恋厥袌龅男枨蠓剑斝枨笄€沒有發(fā)生改動或者適度向上移動時③，由于土地市場供給受到利潤最大化及耕地保護政策的驅(qū)動而不發(fā)生改變，因此可以認為房地產(chǎn)市場價格的變動不影響土地市場供給。

對于當前中國房地產(chǎn)市場價格居高不下的情況，從供給變量角度分析目前不能認為存在較大房地產(chǎn)泡沫。而欲降低房地產(chǎn)市場價格，除合理引導房地產(chǎn)需求外，很大程度上需要增加房地產(chǎn)市場有效供給，具體措施有：

1.增加土地放量，提高房地產(chǎn)市場整體供應(yīng)量。當土地放量制約房地產(chǎn)市場供應(yīng)時，公式[2]中λ＜1，導致預(yù)期理性房地產(chǎn)價格低于實際房地產(chǎn)價格。因此應(yīng)當在堅持耕地保護原則基礎(chǔ)上適度增加土地供應(yīng)總量，進而使得λ=1，滿足房地產(chǎn)市場對于土地供應(yīng)的總需求，將房地產(chǎn)市場價格拉回到合理水平。

2.嚴厲打擊開發(fā)商“囤地”現(xiàn)象。當土地市場供應(yīng)的土地無法有效轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)市場的房產(chǎn)供應(yīng)，則土地放量的增加沒有任何意義。當房地產(chǎn)供給者“囤積土地”，無法將土地有效轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)，則房地產(chǎn)供應(yīng)的λ依然小于1，房地產(chǎn)供應(yīng)滯后依然存在，則房地產(chǎn)價格高企無法有效解決。因此必須要打擊開發(fā)商“囤地”現(xiàn)象，使土地放量盡快而有效的進入房地產(chǎn)市場。

3.減少審批環(huán)節(jié)，增加行政效率。決定房地產(chǎn)供應(yīng)速度λ的另一因素為獲得許可和進行建設(shè)時間，其中設(shè)計及建設(shè)的速度在現(xiàn)有科技水平下難以有較大改動，因此行政效率的提高對于房地產(chǎn)即期的供應(yīng)速度有著至關(guān)重要的影響。當審批等行政效率加強時，房地產(chǎn)供應(yīng)速率λ值增加，房地產(chǎn)實際供應(yīng)量接近房地產(chǎn)預(yù)期放量，房地產(chǎn)市場價格將受到有效平抑。

[注釋]

① 《帕爾格雷夫經(jīng)濟學大辭典》的解釋準確的說只是對“泡沫”的產(chǎn)生、膨脹和破滅過程的一個描述，不能算是真正的定義。

② 本文中分析房地產(chǎn)整體市場狀況，不區(qū)分住宅、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等，本文以住宅市場為例進行研究不影響研究結(jié)論。

③ 房地產(chǎn)市場價格高于正常市場價格使得更多開發(fā)商進入市場。

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（責任編輯/安洋）