編者按：中國房產(chǎn)市場“拐點”論被拋出后，業(yè)界爭論不斷。在一些購房預(yù)備軍翹首以待“拐點”出現(xiàn)時，更有為數(shù)眾多的專家們秉著科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)負責(zé)的態(tài)度，提醒消費者，“拐點”提法不規(guī)范、不嚴(yán)肅，也不客觀。

關(guān)于樓市“拐點”的幾點思考

□文/趙也初

最近一段時間，樓市拐點問題成為各種

報紙雜志的熱點，許多開發(fā)商、專家紛紛參與討論，發(fā)表自己的觀點，電視臺還組織開發(fā)商、專家現(xiàn)場爭辯，可謂是熱鬧非凡，但對普通百姓來說，卻大有云里霧里的感覺。這是因為“樓市”的范圍太大，它理應(yīng)包括住宅、辦公樓和商業(yè)用房等，而即使是住宅，城市的大小，地域的不同，差異性很大，很難用一個標(biāo)準(zhǔn)來衡量；而“拐點”，在經(jīng)濟學(xué)上也沒有一個學(xué)界所公認的標(biāo)準(zhǔn)，造成了爭論無休止的狀況?？赡芤舱捎诖?，建設(shè)部一位高層領(lǐng)導(dǎo)最近表示：“我們不提‘拐點’，也不希望這樣的提法。”針對目前的這種情況，我們可以對樓市的拐點不予理會，但對拐點的本義應(yīng)有一個認識。拐點是一種經(jīng)濟現(xiàn)象，是客觀存在的，是指某一經(jīng)濟領(lǐng)域的運行走勢在某一時點上發(fā)生轉(zhuǎn)折，由向上轉(zhuǎn)向向下，或由向下轉(zhuǎn)向向上，且延續(xù)一段時間，形成一個趨勢。就我國目前情況而言，住宅產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中占有一定的比重，而且與人民生活密切相關(guān)，在國民經(jīng)濟穩(wěn)定健康地向上發(fā)展，土地的稀缺性決定土地價格不會大幅下降，城市化近程方興未艾，群眾對住房的剛性需求旺盛，住房供應(yīng)小于需求，工業(yè)品出廠價格指數(shù)與消費指數(shù)持續(xù)上漲的情況下，住宅價格不可能出現(xiàn)向下的拐點。某一地區(qū)某一時點，甚至某一樓盤降價的個案，不能成為判斷樓市出現(xiàn)拐點的依據(jù)，樓市將會依靠宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定、健康的發(fā)展和需求的增長，保持穩(wěn)定向上的態(tài)勢?？梢钥隙ǖ氖?，隨著房地產(chǎn)政策、法律法規(guī)的不斷完善與健全，市場的進一步規(guī)范，開發(fā)商暴利的時代已經(jīng)結(jié)束，房價將會越來越趨向合理。

那么作為普通百姓面對復(fù)雜的樓市應(yīng)作怎樣的考慮呢？首先，不要期待樓市的“拐點”即將來臨。其次，要立足于你現(xiàn)實的基點考慮住房問題。所謂現(xiàn)實的基點是指你所在城市樓市供需情況，政府的住房政策以及你本人家庭的支付能力、家庭成員對住宅的需求等情況。低收入群體，應(yīng)盡可能依靠當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ象w系獲得廉租住宅。中低收入家庭，可通過購買由政府補貼的經(jīng)濟適用房解決住房問題。而中等收入者則要根據(jù)自己家庭的經(jīng)濟狀況、人員組成及其工作、學(xué)歷情況合理選擇住房。我們提倡住房的梯度消費，而不鼓勵“一步到位”。由于住房具有價值高、不可移動、與生活質(zhì)量密切相關(guān)以及置換手續(xù)復(fù)雜、成本較高等特性，因此在購房時一定要作綜合比較。比如對參加工作不久的人，可以先租房居住，待有一定積累后再購置住房。在你具有一定購房能力后，可先選擇小面積住宅而不要求大求全。比如你在市中心區(qū)工作，用同樣的錢可以在郊區(qū)買到100平方米的住宅，而在較中心地區(qū)只能買到70～80平方米的住宅，那么你就要計算每天的交通成本和時間成本，并衡量商業(yè)、教育、醫(yī)療服務(wù)等的方便程度，綜合考慮后才作出決定。

此外，選擇合適的貸款品種、還貸額度、貸款期限也是重要內(nèi)容，不要因月供過高而影響生活?！?/p>

“拐點論”就是漲幅趨緩

□文/陳則明

2007年，房地產(chǎn)市場逐漸進入

平衡，房價漲幅趨緩。社會對房地產(chǎn)市場的走勢判斷產(chǎn)生了分歧。萬科集團的王石拋出“拐點論”，受到廣泛關(guān)注。盡管王石說拐點是禿子頭上的虱子，但社會爭議仍然很激烈。仔細閱讀王總的論著，最后還是沒有明白房地產(chǎn)“拐點”是什么?！兜谝回斀?jīng)》節(jié)目中大家在一起爭論，雖說的是同一詞匯，卻在講不同的事物。

王石表達的可能是“生意難做”。

百姓理解的可能是“房價要跌”。

經(jīng)濟學(xué)中沒有定義，最可能的含義是“漲幅趨緩”。

開發(fā)商的“生意難做”，的確是明擺的事實。2007年，幾乎所有的城市都出現(xiàn)了地價新高，一些城市甚至出現(xiàn)了樓面地價超房價的情況，按照土地成本一般占房價50%計算，也就是說只有房價在未來兩三年翻番，開發(fā)商才能盈利。萬科集團在南京江寧牛首山拍到的地塊樓面地價達3278元/平方米，創(chuàng)造了南京市當(dāng)?shù)氐牡赝酢?008年，我國將實行從緊的貨幣政策，開發(fā)商從銀行獲得的貸款有限。萬科在全國各城市大土地儲備的同時，表示已經(jīng)準(zhǔn)備好“過冬”，可能是指通過上市融資減少銀行貸款。對于一些沒有上市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，會面臨資金壓力。散布“拐點論”，不排除給房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)洗盤，讓中小開發(fā)商出局的企圖。

百姓對“拐點”只有感性的認識。這和之前人們爭論的“房地產(chǎn)泡沫”、“房地產(chǎn)熱”一樣，是沒有確切定義的詞匯。聽到“拐點”，就以為“房價要跌”。聽到“調(diào)控”，就以為“打壓房價”。房價具有科學(xué)規(guī)律，而不是個人或機構(gòu)的意愿決定的，某些人買不起，并不是房價下降的理由。任何時候、任何國家，大部分老百姓都是買不起住房的。世界上讓大部分老百姓買得起住房的案例，只有美國用住房次級債的做法實現(xiàn)，而不是用限制房價的辦法。調(diào)控也不是房價下降的理由。調(diào)控政策中從來沒有把“降低房價”作為目標(biāo)，只有“穩(wěn)定房價”的目標(biāo)，但百姓常把兩者等同。即使某些特殊時期對價格進行管制，最后也會反彈。

經(jīng)濟學(xué)中可用數(shù)量化的語言來定義“拐點”。高等數(shù)學(xué)里指的是變化曲線的二次導(dǎo)數(shù)正負發(fā)生變化，物理學(xué)里指的是加速度發(fā)生正負變化。房地產(chǎn)市場借用這個術(shù)語，最貼切的表達可能是“房價漲幅趨緩”。20年來，幾乎所有的房地產(chǎn)調(diào)控政策都是以此為目標(biāo)，我國的房地產(chǎn)調(diào)控政策在穩(wěn)定房價上取得了一定的成果。

對房價走勢的判斷，用經(jīng)濟學(xué)原理判斷才科學(xué)，經(jīng)濟學(xué)中決定價格唯一的依據(jù)是供求關(guān)系。其他的因素都要還原到供求關(guān)系上，才能判斷其對價格的影響。房地產(chǎn)市場的需求是相對剛性的，供給是相對彈性的。就是說需求長期具有穩(wěn)定的趨勢，決定房價最終看土地市場的供給。房市與股市畢竟有差別，“追漲殺跌”的短期炒作在房市行不通。外行看房價，是數(shù)中介門店看房量，數(shù)新樓盤的燈泡。內(nèi)行看房價，是數(shù)土地出讓量，數(shù)新開工量，數(shù)開發(fā)商拿地的成本。

近來一些大城市成交量出現(xiàn)萎縮，并不表示供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)，只能說明市場的觀望氣氛濃厚，市場的心理面只對房價短期起作用。除了珠江三角洲少數(shù)城市，中國大部分城市的房地產(chǎn)新增供給量、市場存量、土地供給量在進一步萎縮，住宅新開工面積的持續(xù)下降，這些對長期內(nèi)的房價都會有上漲的壓力?！?/p>

房市“拐點論”剖析

□文/陳伯庚

提出拐點論的重點是房價，由于房價是

房地產(chǎn)市場的綜合表現(xiàn)，因而其實質(zhì)是預(yù)估2008年整個房地產(chǎn)市場形勢。筆者歷來認為，觀察房地產(chǎn)市場形勢，要堅持用一分為二的、辯證的、發(fā)展的觀點，對宏觀經(jīng)濟形勢、市場供求關(guān)系變動趨勢、房地產(chǎn)業(yè)的成熟度和周期性進行綜合分析，才能得出正確的、科學(xué)的判斷和預(yù)測。

首先，看宏觀經(jīng)濟形勢。當(dāng)前我國的宏觀經(jīng)濟形勢對房地產(chǎn)市場的影響是雙重的：一方面，近5年來我國國民經(jīng)濟保持了兩位數(shù)的快速增長態(tài)勢，人均實際收入大幅提高，溫家寶總理在人代會的政府工作報告中，提出2008年GDP計劃增長8%，實際仍可能達到10%左右。國民經(jīng)濟發(fā)展要求房地產(chǎn)業(yè)相應(yīng)發(fā)展，關(guān)注民生要求人民的居住條件繼續(xù)得到改善，這為房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件。另一方面，在國民經(jīng)濟發(fā)展過程中，也存在著貨幣流動性過剩和物價上漲過快等突出問題。為防止過熱轉(zhuǎn)化為通貨膨脹，要求加強宏觀調(diào)控，實施從緊的貨幣政策，可以預(yù)計對房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房消費貸款將從嚴(yán)控制；同時對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策措施的堅持貫徹執(zhí)行，對房地產(chǎn)市場的過熱發(fā)展和房價的過快上漲產(chǎn)生抑制作用，制約了2008年房地產(chǎn)業(yè)不可能大幅增長，但也不可能衰落和萎縮，而是納入科學(xué)發(fā)展的軌道，平穩(wěn)健康發(fā)展。

其次，看市場供求變化趨勢。市場供求狀況是衡量房地產(chǎn)市場景氣度的主要指標(biāo)。2008年房地產(chǎn)市場供求關(guān)系將發(fā)生怎樣的變化呢？從供給方面看，為滿足居住條件改善的需要，改變供不應(yīng)求拉動房價上漲的動因，住房投資將繼續(xù)增長，供給總量將有較大增加；供給結(jié)構(gòu)也必將有較大調(diào)整，滿足中低收入者需求的限價房、經(jīng)濟適用房、動拆遷配套商品房以及廉租房將有較大擴張，房型結(jié)構(gòu)中中小戶型、特別是套型面積70至90平方米的普通商品住房所占的比例也將大大提高，住房供給與需求將逐步適應(yīng)，供不應(yīng)求的狀況將得到很大改觀。從需求方面看，房貸新政的實施，會增加購房成本，起到抑制投資投機性購房需求的良好作用，從而阻遏房價的漲幅。但改善型住房需求仍然是房市的主體，雖受貸款利率提高的影響，暫時可能推遲購房，但觀望一段時間以后仍將逐步釋放。從長期發(fā)展趨勢看，城市化進程的加快，新遷入城市的人口增多等諸多因素作用，住房需求的基本面是在不斷增長的。深圳、北京、上海等地2007年房價漲幅過大的城市，目前出現(xiàn)降價是正常的回調(diào)，年中可能止跌回升，全年將趨于基本平穩(wěn)。

再次，看房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的成熟度和周期性。在考察房地產(chǎn)市場形勢的時候，必須充分考慮到房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的周期性和所處的發(fā)展階段。西方發(fā)達國家的房地產(chǎn)業(yè)已有200多年歷史，處于成熟階段，已經(jīng)歷擴張與收縮、繁榮與衰退好多個周期。而我國房地產(chǎn)業(yè)從恢復(fù)到發(fā)展才經(jīng)歷20多年時間，20世紀(jì)90年代初和21世紀(jì)初雖曾出現(xiàn)過短暫的過熱問題，但經(jīng)調(diào)控已基本解決。目前的房地產(chǎn)市場處于中期發(fā)展階段?，F(xiàn)階段的我國尚處在工業(yè)化、現(xiàn)代化和城市化的過程中，從國民經(jīng)濟發(fā)展需要和人民居住水平提高需要的角度看，市場需求的潛力還是很大的，房地產(chǎn)業(yè)進入發(fā)達階段還有很長的路要走，輕言衰退不僅對行業(yè)發(fā)展不利，而且對國民經(jīng)濟發(fā)展和人民居住條件改善也極為不利。

從上述三因素的分析可以預(yù)測，2008年的房地產(chǎn)市場既不會過熱，也不會萎縮，而是趨向平穩(wěn)發(fā)展；房價漲幅將受到遏制，但也不可能大幅下降，而是趨向基本穩(wěn)定、微幅波動，所謂拐點論缺乏科學(xué)根據(jù)。附帶說說，用“拐點”一詞來歸結(jié)房地產(chǎn)市場和房價，也不是規(guī)范的科學(xué)的用語，正確的用法應(yīng)是國際上通用的景氣度。任何預(yù)測都是對發(fā)展趨勢的科學(xué)猜想，對預(yù)先制定應(yīng)對策略是有益的。但也要警惕一些號稱首席經(jīng)濟學(xué)家之類的人用胡言亂語擾亂形勢，前些年那種房地產(chǎn)“冬天論”、“泡沫破滅論”、“房價大跌論”等預(yù)言，早就被歷史事實所拋棄，人們對拐點論也將拭目以待。■

華東師大東方房地產(chǎn)學(xué)院教授

編輯：靳偉華