面對(duì)越來(lái)越復(fù)雜的房貸還款方式，選擇哪種方式最節(jié)約、最省錢(qián)，哪種方式最適合自身需要，讓很多準(zhǔn)備辦房貸者十分頭疼。目前銀行有哪些基本房貸還款方式呢？

有錢(qián)就提前還貸

43歲的金先生是證券公司

的部門(mén)主管，妻子是中學(xué)的英語(yǔ)教師，夫婦倆的年總收入大約為20萬(wàn)元。兒子今年上初中，家庭每月基本開(kāi)銷在4000元左右。2004年，夫婦倆在上海普陀區(qū)金沙江路購(gòu)買(mǎi)了一套三室兩廳的房子，面積120平方米，總價(jià)85萬(wàn)元。當(dāng)時(shí)首付了30%，也就是25萬(wàn)元左右，其余的60萬(wàn)元向銀行貸款?？紤]到以后可能會(huì)提前還貸，所以，他們采用了等額本金的還款方式。第一年每月還貸4200元，第二年大約是3000多元，逐漸遞減?，F(xiàn)在每月只要還1000元出頭。從2006年到今年，夫婦倆幾乎每年年終獎(jiǎng)到手后，都會(huì)去銀行辦理提前還貸，一年多還10萬(wàn)元左右。金先生告訴記者，他們幾乎是能還多少就還多少。

像金先生這樣選擇把手邊盡可能多的錢(qián)拿去還清貸款的貸房族不在少數(shù)。有人說(shuō)，金先生夫婦應(yīng)該是不擅長(zhǎng)理財(cái)，沒(méi)有其他的投資渠道，手頭有錢(qián)也只好提前還貸了。實(shí)則不然，按照行業(yè)分類，金先生也算是位金融行業(yè)人士，不用手邊的閑錢(qián)去投資，而是有多少錢(qián)就拿去還貸，金先生這樣做，自有他的盤(pán)算。

“現(xiàn)在，股市低迷，不管是投資股票還是基金，效果都不怎么理想。而且，房貸利率也在不斷地提高，能找到一個(gè)收益率高于房貸利率又安全穩(wěn)定的投資渠道并不容易，出于安全考慮，與其把錢(qián)放在股市里顛簸，還不如拿去還貸。要是冒險(xiǎn)把錢(qián)拿去投資股市，萬(wàn)一投資的收益低于每月銀行的貸款利息，對(duì)于家庭的資產(chǎn)累積就成了負(fù)增長(zhǎng)，只會(huì)帶給我們更大的壓力?！痹谶@種情況下，金先生夫婦決定盡量還貸，條件允許的話，每年都會(huì)把累積下來(lái)的錢(qián)拿去提前還貸。這樣做還可以省下一筆不小的利息。尤其是在還貸的前幾年，本金基數(shù)較大，利息相應(yīng)也高，爭(zhēng)取多還款，總貸款中的本金減少，在剩余的貸款中利息的負(fù)擔(dān)會(huì)減小不少。

其實(shí)，在2006年股市走牛的時(shí)候，金先生曾經(jīng)猶豫著要不要拿手邊的錢(qián)先去投資股市。最后決定由金太太出手，試探一下牛市有多牛。試驗(yàn)證明，股市無(wú)疑是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的地方，能讓人一夜暴富，也能讓許多人賠得血本無(wú)歸，就算是大牛市也照樣有人賠錢(qián)。金太太投入10萬(wàn)元，結(jié)果腰斬一半，深套在里面，看來(lái)今年年底提前還貸的金額要減少了。相比之下，投資固定資產(chǎn)是目前最穩(wěn)定的選擇，夫婦倆決定，以后還是一門(mén)心思還房貸，股市里的那筆錢(qián)，就作為應(yīng)急資金，放在里面?zhèn)洳粫r(shí)之需算了。

提前還貸 按需選擇

在目前銀根緊縮、新增貸款急劇減少的情況下，越來(lái)越多的銀行加入了房貸業(yè)務(wù)創(chuàng)新的大軍之中，各種房貸新品頻頻出臺(tái)。業(yè)內(nèi)專家指出，面對(duì)琳瑯滿目的新品房貸，貸款人應(yīng)從個(gè)人需求方面選擇不同的還款方式，讓貸款的選擇真正做到“隨您所需”。

如果關(guān)注利息且有提前還貸的計(jì)劃，那么“氣球貸”是不錯(cuò)的選擇?！皻馇蛸J”改變了按傳統(tǒng)貸款期限計(jì)算月供的還款方式。眾所周知，貸款期限越短，利率越低，在不增加每月還款金額的前提下，借款人可將一筆長(zhǎng)期貸款拆成連續(xù)幾期的中短期“氣球貸”，從而適用于中短期貸款的低利率，實(shí)現(xiàn)省息。

如果持有房產(chǎn)期限較短、且融資需求較強(qiáng)，“存抵貸”或者“存貸通”都是不錯(cuò)的選擇。這類貸款的具體操作方式是：貸款人開(kāi)通相關(guān)業(yè)務(wù)后，活期存款賬戶將會(huì)與房屋貸款關(guān)聯(lián)起來(lái)，客戶只需將自己的閑置資金放在約定的活期賬戶上，存款余額超過(guò)5萬(wàn)元后，銀行按一定比例將其視作“提前還貸”，節(jié)省的利息將作為理財(cái)收益返還到賬戶上。活期賬戶的資金并未真正動(dòng)用，需要資金周轉(zhuǎn)時(shí)可隨意調(diào)用。

如果預(yù)期市場(chǎng)利率走勢(shì)將會(huì)上浮，固定利率房貸值得推薦。所謂固定利率房貸，就是不論貸款期內(nèi)市場(chǎng)利率如何變化，借款人都按照先期約定的固定利率支付利息。在市場(chǎng)步入加息通道的時(shí)候，固定利率房貸可以幫助貸款人鎖定利率風(fēng)險(xiǎn)，減少利息支出。

如果貸款購(gòu)房后期有大額消費(fèi)需求，“消費(fèi)易”可以幫助實(shí)現(xiàn)后期的消費(fèi)融資需求。房貸客戶只要在其房貸額度中有未用滿的多余額度，就可以申請(qǐng)開(kāi)通房貸“消費(fèi)易”，將未用滿的額度變?yōu)槊庀⑼钢M(fèi)額度，用于一卡通刷卡消費(fèi)或網(wǎng)上支付。“消費(fèi)易”的免息額度目前最高為5萬(wàn)元(以后可能還會(huì)調(diào)整)，免息期最長(zhǎng)達(dá)50天。免息期結(jié)束后如需繼續(xù)用款，銀行自動(dòng)發(fā)放消費(fèi)貸款歸還透支金額，不用擔(dān)心產(chǎn)生不良信用貸款，不會(huì)產(chǎn)生逾期罰息。消費(fèi)貸款利率參照央行規(guī)定的同檔次貸款基準(zhǔn)利率執(zhí)行。

如果拿周薪且閑置資金較多，“按周供”系列中的“雙周供”或者“單周供”就可能適合你。所謂“按周供”，就是指借款人可以改變只能以“月”作為還款周期的局面，而可自由選擇按“雙周”或“單周”為周期歸還自己的住房貸款。此類貸款還款日期是按周固定，而不是按月固定的，因此，對(duì)于自身財(cái)務(wù)計(jì)劃執(zhí)行能力較弱的人來(lái)說(shuō)，選擇了“雙周供”或者“單周供”就得更合理地安排資金規(guī)劃。

6種還貸方式誰(shuí)省錢(qián)

當(dāng)前，國(guó)內(nèi)多數(shù)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)跡象，不少城市房?jī)r(jià)漲勢(shì)放緩并有下降趨勢(shì)。此時(shí)不少對(duì)購(gòu)房有剛性需求的投資者打算出手。但面對(duì)越來(lái)越復(fù)雜的房貸還款方式，選擇哪種方式最節(jié)約、最省錢(qián)，哪種方式最適合自身需要，讓很多準(zhǔn)備辦房貸者十分頭疼。那么，目前銀行有哪些基本房貸還款方式呢？把6種基本房貸還款方式介紹如下，比比究竟誰(shuí)“省”錢(qián)。

方式之一：等額本息還款

這是目前最為普遍，也是大多數(shù)銀行長(zhǎng)期推薦的方式。把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個(gè)月。作為還款人，每個(gè)月還給銀行固定金額，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。

采用這種還款方式，每月還相同的數(shù)額，作為貸款人，操作相對(duì)簡(jiǎn)單。每月承擔(dān)相同的款項(xiàng)也方便安排收支。尤其是收入處于穩(wěn)定狀態(tài)的家庭，買(mǎi)房自住，經(jīng)濟(jì)條件不允許前期投入過(guò)大，可以選擇這種方式。公務(wù)員、教師等職業(yè)屬于收入和工作機(jī)會(huì)相對(duì)穩(wěn)定的群體，很適合這種還款方式。但是，它也有缺陷，由于利息不會(huì)隨本金數(shù)額歸還而減少，銀行資金占用時(shí)間長(zhǎng)，還款總利息較以下要介紹的等額本金還款高。

方式之二：等額本金還款

所謂等額本金還款，又稱利隨本清、等本不等息還款法。貸款人將本金分?jǐn)偟矫總€(gè)月內(nèi)，同時(shí)付清上一交易日至本次還款日之間的利息。這種還款方式相對(duì)等額本息而言，總的利息支出較低，但是前期支付的本金和利息較多，還款負(fù)擔(dān)逐月遞減。

使用等額本金還款，開(kāi)始時(shí)每月負(fù)擔(dān)比等額本息要重。尤其是在貸款總額比較大的情況下，相差可能達(dá)千元。但是，隨著時(shí)間推移，還款負(fù)擔(dān)逐漸減輕。這種方式很適合目前收入較高，但是已經(jīng)預(yù)計(jì)到將來(lái)收入會(huì)減少的人群。實(shí)際上，很多中年以上的人群，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間事業(yè)打拼，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，考慮到年紀(jì)漸長(zhǎng)，收入可能隨著退休等其他因素減少，就可以選擇這種方式進(jìn)行還款。

方式之三：一次還本付息

此前，銀行對(duì)這種還款方式的規(guī)定是，貸款期限在一年(含一年)以下的，實(shí)行到期一次還本付息，利隨本清。但是，隨著還款方式變革，一年的期限有望最高延長(zhǎng)至5年。該方式銀行審批嚴(yán)格，一般只對(duì)小額短期貸款開(kāi)放。

這種還款方式，操作很簡(jiǎn)單，但是，適應(yīng)的人群面比較窄，必須注意的是，此方式容易使貸款人缺少還款強(qiáng)迫外力，造成信用損害。采用這種貸款方式，貸款人最好有較好的自我安排能力。

方式之四：按期付息還本

貸款人通過(guò)和銀行協(xié)商，可以決定為貸款本金和利息歸還制訂不同還款時(shí)間單位。即自主決定按月、季度或年等時(shí)間間隔還款。實(shí)際上，就是貸款人按照不同財(cái)務(wù)狀況，把每個(gè)月要還的錢(qián)湊成幾個(gè)月一起還。招商銀行推出的“季度還”業(yè)務(wù)就屬于這個(gè)范圍。

從某種程度來(lái)說(shuō)，它是等額本息還款的變體。這個(gè)方式適用于收入不穩(wěn)定人群，目前有很多收入與工作量直接掛鉤的年輕人，每個(gè)月不同的工作狀態(tài)決定了當(dāng)月的收入情況，把一個(gè)月的壓力分?jǐn)傔M(jìn)幾個(gè)月，可以減少這部分群體還款出現(xiàn)滯納的情況。

方式之五：本金歸還計(jì)劃

貸款人經(jīng)過(guò)與銀行協(xié)商，每次本金還款不少于1萬(wàn)元，兩次還款間隔不超過(guò)12個(gè)月，利息可以按月或按季度歸還。

這是等額本金還款的變體。此種還款方式銀行專為非月收入人群制定，尤其考慮到年終有大額獎(jiǎng)金的人群。目前流行的在家辦公一族，很多沒(méi)有每月固定收入，但是，每完成一個(gè)作品都有比較大筆的收入。例如，網(wǎng)絡(luò)作家、藝術(shù)家、設(shè)計(jì)師和軟件設(shè)計(jì)員等新興職業(yè)。

方式之六：等額遞增和等額遞減

這兩種還款方式，沒(méi)有本質(zhì)上的差異。作為目前幾大銀行的主推方式，它是等額本息還款方式的另一種變體。它把還款年限進(jìn)行了細(xì)化分割，每個(gè)分割單位中，還款方式等同于等額本息。區(qū)別在于，每個(gè)時(shí)間分割單位的還款數(shù)額可能是等額增加或者等額遞減。

等額遞增方式適合目前還款能力較弱，但是已經(jīng)預(yù)期未來(lái)收入會(huì)逐步增加的人群。很多年輕人需要買(mǎi)房，并且工作業(yè)績(jī)不錯(cuò)，雖然目前的收入負(fù)擔(dān)房貸較困難，但是考慮到未來(lái)升遷后的收入大幅增加，可以采用等額遞增還款。相反，如果預(yù)計(jì)收入將減少，或者目前經(jīng)濟(jì)很寬裕，可以選擇等額遞減。

二套房貸如何選

已利用住房公積金貸款購(gòu)房的家庭，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，也按照第二套住房標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定。那么，買(mǎi)第二套房時(shí)，該怎么選擇貸款方式呢？

情形一：第一套房是商貸，第二套最好選公積金。

如果第一套住房是選擇商業(yè)貸款的，無(wú)需考慮是否還清就可以再次申請(qǐng)第二套住房貸款。此時(shí)，第二套可以考慮用公積金。因?yàn)?，公積金貸款除了利率低的優(yōu)勢(shì)外，還不受“第二套房需提高首付和利率”新政的限制。

如果第一套住房選擇的是商業(yè)貸款，第二套不能申請(qǐng)公積金貸款而只能選擇商業(yè)貸款，買(mǎi)第二套房的貸款首付款就得提高到四成，貸款利率也不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

專家建議：盡量選擇等額本金還款方式更省利息。

情形二：第一套房公積金沒(méi)還清，第二套只能選商貸。

如果第一套住房選擇公積金貸款未還清的，在購(gòu)買(mǎi)第二套房時(shí)，只能選擇商業(yè)貸款。

如果第一套住房選擇公積金貸款，第二套還想要選擇公積金貸款時(shí)，就必須先把第一套房的公積金貸款還清，才能再申請(qǐng)。還清后再申請(qǐng)公積金，目前不受“第二套房需提高首付和利率”新政的限制。

專家建議：要想省錢(qián)，當(dāng)然也是盡量選擇等額本金還款方式。