奧運會后，房市將繼續(xù)理性回歸。也就是說，相對于個人收入和購買力的增長，房價將逐步回調，房價收入比下跌的過程可能持續(xù)3-5年，對于買房自住的人來說，這個階段買房比起之前在低價位入市，還有許多其它方面的好處：

首先你有非常充裕的時間、按照自己的購買能力來挑選自己喜歡的房子，而不必擔心房價漲上去（只要房價比起現(xiàn)在的水平漲一分錢，你不買就是了，不用擔心，房產市場是嚴重的供大于求）。

其次是在房價理性回歸時期，房屋的質量會有很大的改善。在房產泡沫膨脹階段，由于房子太好賣，開發(fā)商根本就不在乎房屋質量。因為炒房客和恐慌性購買者也不在乎質量，筆者就親眼目睹過一處高檔新盤的房子，兩個月內讓物業(yè)維修了8次，墻體、門窗、地面沒有一處是好的。而當房市變得蕭條的時候，開發(fā)商也必然有動力將房屋的質量提上去，以取悅消費者。

此外，當前是貨幣緊縮階段，當經濟“軟著陸”后，貨幣政策將會放松，那時買房你的月供壓力會小很多。

所以，在未來5年內，你可以心平氣和的耐心挑選房子。擁有一套自己的住房就是尋找自己想要的生活，不同人生階段、不同家庭結構、不同事業(yè)軌跡的人對生活的需求是不一樣的。當房市理性回歸，你就可以靜下心來思考一下：自己在現(xiàn)階段需要什么樣的生活？據此來選擇喜歡的房子——

“房子要至少要能滿足你十年內的有效生活需求”

也許你覺得這句話是廢話，房子難道還會在10年內塌了不成？其實不然。在這里我舉一個發(fā)生在身邊的并不極端的例子：在京的某君在通縣買了一套房子，結果工作地點后來換到了上地，每天上班在路上的時間要花費超過4個小時。盡管北京的地鐵軌道線已經如此發(fā)達，但高峰時間的擁擠、不斷換乘的繁瑣真的讓此君接近崩潰。想把新買的房子租出去再在單位附近租套房住吧，又舍不得新房被別人糟蹋，而且也租不出好價錢。顯然，這套房子根本就沒滿足他生活的有效需求，反倒成了生活的累贅。

這個例子說明，如果買房時缺少規(guī)劃，沒有考慮到現(xiàn)階段的生活需求。僅僅是認為價格能接受，或者害怕房價繼續(xù)瘋漲而盲目購房，只會得不償失。下面，我們列舉出在人生的四個不同階段對住房的四種不同需求，供你參考：

工作型需求（適合年齡在25－35歲之間的人）：在人生的這個階段，事業(yè)處于發(fā)展期，工作時間長、強度大，換工作是常有的事。房子對于處于此人生階段的人來說，只是個休息甚至睡覺的地方。沒有必要購買太大戶型、更不要買到離市中心太遠的地方，這樣會造成浪費和不便利?？梢钥紤]在靠近市中心的地方買小戶型，如果感覺供房壓力很大，買不如租，因為對你工作繁忙的你來說，房子和宿舍其實沒啥區(qū)別。

育子型需求（適合年齡在35—45歲之間的人）：在這一階段，買房換房必須要考慮到子女教育。筆者的一位朋友就因為對這個問題考慮不周，買的房子周圍幾公里沒有一所像樣的幼兒園和小學，當孩子長大后只好在一個不恰當的時期被迫換房，受到不小的損失。所以，考慮到中國特有的戶籍制度以及就近入學的限制，選擇離學校近并且周邊文化氛圍好的地方置業(yè)，是這一階段首先考慮的條件。

享受型需求（適合年齡在45－55歲之間的人）：45歲－55歲的人在事業(yè)上處于成熟期，子女也一般獨立，可以安心的享受屬于自己的生活。這時候購房換房更要注重生活品質，甚至完全可以考慮離開自己生活的城市，到一個向往已久的城市居住。因為這時候你的經濟條件和時間條件已經允許你異地置業(yè)了。

養(yǎng)老型需求（適合年齡在55歲以上的人）：這一階段要為自己的退休生活考慮了，選擇寧靜祥和的社區(qū)，或者環(huán)境優(yōu)美、空氣清新和城市或郊區(qū)來居住，是顯而易見的。

以上只是非常粗略的列舉出處在人生不同階段的四種不同的居住需求，總之，房產作為一種大宗固定資產，如果不能有效滿足你至少10年的居住需求，那么買房自住就沒有任何意義。未來五年內房價將持續(xù)調整，你總會找到一個合適的時機出手購房，可你是否想好在現(xiàn)階段自身的真實生活需求了呢？

“選擇一個地方居住，就是選擇這個地方的未來”

投資理財行為是一種生活方式，買房，就是買一種生活。所以即使是買房自住也要有投資的意識，誰都不愿意住在一個持續(xù)貶值的社區(qū)樓盤里，也不愿生活在一個毫無生機活力的城市中。城市的房價取決于城市經濟的繁榮度，最近珠三角地區(qū)的房價調整比較厲害，比如東莞、深圳。這與以出口導向的代工制造業(yè)的衰落有很大關系、也有產業(yè)發(fā)展趨于飽和成熟而又缺乏創(chuàng)新機會的緣故，當然我們不否認前期房價炒得過高是最主要的原因。而與之相比的是，渤海區(qū)域的天津、唐山等地依然為人看好，新的產業(yè)群的興起顯然對支撐這些地區(qū)的房價功不可沒。

已故的著名思想家和社會活動家雅各布斯在研究城市經濟的時候比較過英國的伯明翰和曼徹斯特兩座城市。曼徹斯特的紡織業(yè)曾經以高效率的專業(yè)化分工而聞名于世，但它沒有發(fā)展出其他產業(yè)來彌補紡織業(yè)市場流失造成的損失，結果這座高效率的城市逐漸衰落。而伯明翰零散和無效率的小產業(yè)不斷的拉動新產業(yè)的發(fā)展，不斷分離出新的組織，讓這座城市持續(xù)繁榮。

城市在發(fā)展過程中都有一個進口置換期，也就是用本地生產替代從其他城市進口。進口置換必須非常有創(chuàng)造性，才能造就有發(fā)展?jié)摿Φ某鞘械胤浇洕?，來為未來的繁榮提供基礎。所以一個城市是否能提供自發(fā)創(chuàng)新的土壤和機制是至關重要的，正如一位古希臘哲人說的一句話：造就一座城市的，不是精良的屋頂或堅固的城墻，也不是運河和船塢，而是善于利用機會的人們。

未來，隨著差異化的生產在中國經濟發(fā)展中的增長，制造業(yè)工業(yè)將不再是其他經濟活動的中心，取而代之的是服務業(yè)。所以選擇服務業(yè)蓬勃興起、并且具有創(chuàng)新活力的城市居住，對你的個人財富和發(fā)展機會都是大有裨益的。不要覺得這不現(xiàn)實，隨著交通通訊網絡的發(fā)達，選擇自己喜歡并看好的城市居住是很自然的事情，總是窩居在一地也并非明智的選擇。

“一處房產最有價值的地方在于它所處的生活空間”

上面我們提到了選擇一個城市居住就是選擇這個城市的發(fā)展?jié)摿?，而在一個城市內部，選擇在哪個社區(qū)置業(yè)除了根據城市規(guī)劃來評估這個地區(qū)的增值潛力外，更要考慮的是房子所處的生活空間。不要認為越貴的地段越適宜居住，那些人為規(guī)劃出來的所謂花園社區(qū)其實未必安全而且缺乏生活氣息。

雅各布斯在其名著《美國大城市的生與死》中開宗明義的指出：城市規(guī)劃中有一種東西比公開的丑陋和混亂還惡劣，就是假裝秩序井然，其實是視而不見或壓抑正在掙扎中的并要求給予關注的真實秩序。所以，在置業(yè)的時候，我們需要關注周邊是否可能自發(fā)形成一種和諧的秩序。比如是否有布滿小型商鋪的城市街道，它可以帶來一個又一個駐足的目光，正是這種目光形成了城市人行道上的安全監(jiān)視系統(tǒng)，讓你的生活空間跟安全。再比如是否有能將周邊地區(qū)的多樣化功能貫穿和組織在一起的街區(qū)公園，成功的街區(qū)公園能夠產生自然的生命之流，讓你感受到濃重的生活氣息。

總之，我們需要的生活空間是一個充滿活力、交叉多樣的有機體，有能力塑造自己的命運，而不是固定的、沒有生氣的住宅區(qū)，唯一能做的只是照看它們已經被給予的東西。如果我們仔細觀察身邊的社區(qū)，會發(fā)現(xiàn)真的存在上述兩種截然不同的狀態(tài)，而這與房產價格幾乎沒有任何關系。

限于篇幅，《錢經》將在今后幾期進一步探討城市規(guī)劃、生活空間與房產價值的關系。當然，你現(xiàn)在最需明確的是，伴著房市的理性回歸，迎來了買房換房的有利時機，而你在耐心挑選房產的時候，不要忘記，買房是要買一種最適宜你的生活。