奧運落幕，日子依然繼續(xù)，房價的問題又一次為我們所關注。對于奧運會后房價到底會發(fā)生怎樣的變化，社會上存在著兩種不同的觀點：一方是認為房地產(chǎn)將會經(jīng)歷一次嚴重的下跌，跌幅會達到50%以上，從此房價將一蹶不振；而另一方則認為房價會延續(xù)前一段時間的調(diào)整態(tài)勢，在持續(xù)一段時間后將絕地反彈，房價回到高位運行?！氨┑?、“暴漲”看似都有可能，誰也不能壓倒誰，那么就先從“證偽”的角度給這兩個觀點提出不可能的理由。

房價不可能暴漲的三個理由

■從緊貨幣政策

現(xiàn)金——資產(chǎn)——現(xiàn)金（增值）的循環(huán)，是房地產(chǎn)上永恒的主題，并且為了實現(xiàn)暴利，開發(fā)商的資金大量來自舉債，所以必須加快循環(huán)速度，才能防止資金鏈的斷裂。然而一道信貸緊縮的命令將開發(fā)商們逼上了懸崖。

據(jù)《第一財經(jīng)》相關報道顯示內(nèi)地房地產(chǎn)上市公司2007行業(yè)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-345.96億元，萬科-104億元，保利-94億元，招商-40億元，富力-83億元。去年如是，今年更是雪上加霜。

為了迅速回籠資金，降價來刺激需求成為現(xiàn)在開發(fā)商的不二選擇。而奧運之后，從緊的貨幣緊縮政策并不會輕易松動，房地產(chǎn)開發(fā)商資金緊張的局面并不會在短期內(nèi)得到改變，所以奧運之后我們沒有理由看到房價會出現(xiàn)強勁反彈。

■ 供求關系

前些年，因為房價一路飆升，許多房地產(chǎn)商認為，房子晚出手就意味著升值，所以他們大量的囤地，囤房，拉長房子的出售周期。

加上房地產(chǎn)市場中投機橫行，空置率居高不下，很多新樓盤甚至出現(xiàn)了“路燈亮過家燈”詭譎情況，

所以相對現(xiàn)在真實的購買力而言，房產(chǎn)的供給明顯過剩。在這樣的一個買方市場上，指望房價再出現(xiàn)“暴漲”無異于天方夜譚。

■ 開發(fā)用地

一年來房地產(chǎn)二級市場的低迷，也直接影響到了土地出讓市場。據(jù)不完全統(tǒng)計，自去年10月以來的，全國土地市場流拍達40多塊，大量土地以底價成交。

這些直接降低了房產(chǎn)用地的價格，大幅壓縮了剛性成本，使房地產(chǎn)開發(fā)商在價格下調(diào)上有了更大的操作空間。雖然因為房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)周期較長，一般來說要達到兩年左右，土地價格的下跌的效應不會在當期就得到體現(xiàn)。但是，從長期來看，當期土地價格下降能夠攤薄開發(fā)成本，對于房價的企穩(wěn)是一大利好消息。

房價不可能暴跌的五個理由

■ CPI

從去年房價開始出現(xiàn)調(diào)整到現(xiàn)在，一路飆升的CPI累計上漲幅度已經(jīng)超過10%，也就是說即便房價保持不變，其實際價格也已經(jīng)縮水10%以上。在深圳這樣房價跌幅超過20%的城市里，實際房價的下降更加猛烈。

如果未來五年內(nèi)通貨膨脹率繼續(xù)保持今天的態(tài)勢，即使房價不漲，也意味著房產(chǎn)的實際價格大幅下跌。而對于中國將會在未來的一段時間保持一個相對高位的通脹率已經(jīng)成為了大多數(shù)經(jīng)濟研究機構的共識。所以在這種狀況下在預期房地產(chǎn)價格暴跌似乎是不切實際的。

■ 剛性需求

對于中國人而言，房子在某種意義上是生活必需品，沒有房子，就沒有歸屬感?，F(xiàn)在市場出現(xiàn)的樓市量價齊跌現(xiàn)象是炒房者的彈性需求被擠出的結(jié)果。雖然總的成交量在下降，但是房產(chǎn)的自住需求在上升。如果房價下跌15%左右，自住需求自然有所增加，供需之間嚴重失調(diào)的局面將會得到一定的緩解，形成對房價的有力支撐?！渡钲谔貐^(qū)報》記者走訪發(fā)現(xiàn)，市民普遍對市內(nèi)的房價的心理價位是15000左右，也就是說房價跌到15000左右，自然會有大量的需求轉(zhuǎn)化為真實的購買行為。

■ 政府救市

在非完全市場化的房地產(chǎn)市場，政府擁有很多強有力的調(diào)控手段。而對影響中國經(jīng)濟穩(wěn)定的房地產(chǎn)行業(yè)，政府顯然是不會坐視其崩潰的。

前一段時間甚囂塵上的“救市論”，雖然沒有得到官方的響應，但是從一個側(cè)面反映了政府在穩(wěn)定房產(chǎn)市場上承受的巨大壓力。房價若持續(xù)下跌不得抑制，必引發(fā)國民經(jīng)濟的波動，那時政府將被迫出手挽救樓市。其中主要手段就是控制供地，從供求平衡上來穩(wěn)住房地產(chǎn)市場。

■ 剛性成本

房子不是白菜，如果認為市場需求不旺，房價就崩潰是不現(xiàn)實的，畢竟房價的很大一部分是剛性成本。

土地的價格，原材料的花費以及人工費用決定房價必然有一個合理的支撐位。房價中地價約占20%－40%，是占比最大的一塊，而現(xiàn)在發(fā)售的樓盤用地在取得時都經(jīng)歷了出讓價格飆升的歷程，甚至出現(xiàn)了每平米過萬元的地價成本。雖處弱市，房子的保值功能仍然存在，雖有資金回籠壓力，但希望開發(fā)商以擊穿成本的價格出售實在不易。

■ 城市化

中國正在經(jīng)歷一次空前的城市化進程，規(guī)模之大可謂歷史上的奇觀，每年上千萬人的城市化規(guī)模，這必需一個強而有力的房地產(chǎn)市場去承擔，而房價暴跌對于房地產(chǎn)市場完成這一功能頗為不利，故期待奧運之后房地產(chǎn)市場的深幅調(diào)整不太現(xiàn)實。

奧運后房價走勢 QA

問：為什么房價的波動是窄幅？

答：市場上的持幣觀望者預期房地產(chǎn)價格會進一步下跌，延遲購房時間，進一步壓縮市場的需求量?！百I漲不買跌”的心理給開發(fā)商出了道難題。

而房產(chǎn)行業(yè)正在進行一次內(nèi)部整合，高議價能力的開發(fā)商的實力將得到增強。若房價能夠長期保持穩(wěn)定未有大的回落，那些缺乏耐性或者對房價大幅下跌心理預期本就低的消費者自然會入場，從而減輕進一步降價的壓力。

此外，為了避免對經(jīng)濟產(chǎn)生大的影響，政府的調(diào)控措施和力度將會表現(xiàn)的相當謹慎。政府和開發(fā)商之間的博弈將是一場拉鋸戰(zhàn)。

這樣，房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)三足鼎立，任何一方都沒有操控市場價格的絕對實力，都是戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，如履薄冰。在這種狀態(tài)下，價格呈現(xiàn)窄幅波動。

問：奧運后房價的整體趨勢大概會是怎樣？

答：雖然房價是窄幅波動，但是從整個來看，房價是會往上走的，當然這是從絕對數(shù)值上來說。房價的上升的幅度將低于CPI的增幅。在這一段時間，房價會相對于實際購買力出現(xiàn)陰跌。這就是說未來房價在數(shù)值上可能沒有什么回落，但是我們心里會覺得房子越來越便宜。

問：為什么的回穩(wěn)時間是3到5年？

答：為什么是3到5年，我們是從兩個方面考慮的。

首先經(jīng)歷了從去年開始的波動，房地產(chǎn)市場開始回歸理性。整個行業(yè)開始在消化很多不合理的地方，如天價用地就開始漸漸地恢復到理想的價格空間。而這需要一個長時間的傳導，考慮到房地產(chǎn)市場的開發(fā)周期和整個宏觀經(jīng)濟形勢，時間將會是三到五年。

其次是考慮到政策的因素，未來3到5年之間將有新的五年計劃公布，追求經(jīng)濟健康穩(wěn)定運行成為第一訴求，對于速度的關注將會被弱化，這時政府必然會對房地產(chǎn)這樣的關系到經(jīng)濟民生的行業(yè)進行一個比較大的疏導，維持其穩(wěn)定是重要的一面。

所以綜合考慮兩方面因素，我們認為房地產(chǎn)市場將在3到5年內(nèi)回穩(wěn)。

問：那房價回穩(wěn)后，將是一個怎樣的狀態(tài)？

答：原材料成本的提高和融資成本的上升在短時間內(nèi)不會發(fā)生根本的改變。這將會在房地產(chǎn)價格上最終有所體現(xiàn)，這樣的一個相對剛性的成本將使得房地產(chǎn)市場在剔除暴利之后出現(xiàn)一個回穩(wěn)的趨勢，經(jīng)歷了房產(chǎn)改革后最大一次波動的房地產(chǎn)市場將會漸漸的在一個比較合理的行業(yè)回報率下穩(wěn)步發(fā)展。