案情簡介：

2000年1月，王某與北京重型電機廠簽訂房改售房合同，由王某購買所在單位的房改房一套，面積28.87平方米，售價8022元。2000年8月16日，王某取得該房屋的所有權(quán)證。2000年11月13日，王某之子找到張某要將此房賣給他們。王某之子說房子是他自己的，最后王某之子與張某商定的房屋價格是4萬元。雙方商定好價格后，張某提出要辦過戶手續(xù)，要求王某之子出示房產(chǎn)證的原件及身份證等證明書。王某之子出示房產(chǎn)證的原件，張某發(fā)現(xiàn)房屋的所有權(quán)證上登記的房屋所有權(quán)人是王某，并非王某之子本人。張某要求王某之子出示王某他自己的，是以自己的父親名義購買的，由他自己居住，他有處分權(quán)，張某堅持要求王某的委托書，王某之子說讓他父親本人去石景山房管局親自簽字簽合同在過戶文件上簽字，親自辦過戶手續(xù)，這樣就不用委托書了。后雙方約定2001年1月11日上午9點王某到房管局辦理過戶手續(xù)。張某在9點鐘來到交易中心后未見到王某及王某之子。當時交易中心的負責辦理過戶的文件上簽字了，他簽完后就先走了，王某隨后讓張某在買賣協(xié)議書、產(chǎn)權(quán)登記表及過戶審批表上簽了字。2001年2月7日，張某取得訴爭房屋的產(chǎn)權(quán)證。

2002年8月，王某及其子知道該房屋欲拆遷，拆遷補償較高，于是多次找張某欲將此房原價購回，張某未同意。

2003年3月18日，王某對北京國土資源和房屋管理局提起行政訴訟，要求撤銷張某名下的房屋產(chǎn)權(quán)證：理由是他并不知道賣房的事，是王某之子偷了他的房產(chǎn)證、原始購房合同、發(fā)票、身份證及戶口本原件、入名章，因此賣房的事他完全不知情，認為房管局侵害了他的權(quán)益。在行政案件中，王某稱張某為第三八。石景山法院行政庭在庭審中，經(jīng)司法鑒定確定，在過戶時以王某名義所簽的字并非王某本人所簽。2003年6月30日，石景山區(qū)法院行政庭以王某未在協(xié)議書及過戶文件上簽字為由，認定房管局頒證程序違法，判決撤銷訴爭房屋的產(chǎn)權(quán)證。后行政案件的第三入張某向北京市第一中級人民法院提起上訴。2003年9月19日，一中院行政庭以同樣理由維持一審判決。

在本案的審理過程當中，雙方訴爭的房屋于2004年4月23日被拆除，拆遷款198293.9元被公證處提存。

2004年11月16日，張某作為原告向王某及王某之子提起民事訴訟，要求確認張某簽訂的房屋買賣《協(xié)議書》合法有效，確認北京市石景山區(qū)北重西廠區(qū)宿舍X號樓X號房屋所有權(quán)屬于原告。

法院判決：

2004年12月22日，石景山法院民事庭開庭審理此案。王某之子在庭審時稱所有賣房的事都是他一手經(jīng)辦的，他父親不知道，王某稱他自己不知道賣房的事。2005年1月12日，石景山法院做出一審民事判決。石景山法院認為，合同法明確規(guī)定，出賣的標的物應當屬于出賣人所有或出賣人有權(quán)處分。本案訴爭的房屋產(chǎn)權(quán)人為王某、王某之子在未取得代理權(quán)的情況下將屬于王某所有的房屋出賣、事后又未得到王某的追認，因此其行為對王某不發(fā)生法律效力。張某在明知王某之子并非房屋產(chǎn)權(quán)人情況下，仍與王某簽訂的買賣合同無效。依照合同法規(guī)定，合同被確認無效后，因該合同取得的財產(chǎn)應予返還?，F(xiàn)因訴爭房屋已被拆遷，張菜已無返還財產(chǎn)的必要，王某之子應將購房款返還給張某。綜上所述，判決如下：(1)確認張某與王某之子簽訂的協(xié)議書無效；(2)王某之子于本判決生效后十日內(nèi)返還張某購房款4萬元；(3)駁回張某其他訴訟請求。后張某已上訴至北京市第一中級人民法院，一中院維持原判。

律師點評：

本案當中法院民事部分的判決值得商榷，主要問題如下：

一是法院混淆了行政案件各自處理的范圍。行政案件撤銷訴爭房屋的所有權(quán)證并不代表原告失去房屋的所有權(quán)。本案涉及行政與民事案的關(guān)系問題，涉及行政糾紛的竟合問題。在行政案件中，根據(jù)王某的訴求，行政訴訟的審查范圍僅限于被告頒布證行為是否符合法定條件和法定程序，行政訴訟中原告王某與第三人張桌之間的產(chǎn)權(quán)糾紛應通過民事訴訟解決，按照確認房屋所有權(quán)歸屬的法律、法規(guī)予以審查，產(chǎn)權(quán)糾紛不屬于行政訴訟的審查范圍。如果登記的產(chǎn)權(quán)確實存在爭議。也必須通過確權(quán)之訴予以解決。本案其核心問題是房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬問題。固一審行政案件及民事案件同是石景山法院審理，他們認為行政不合法即代表著民事行為的不合法，因此民事判決部分顯然是受到了行政判決的影響。

二是政府機關(guān)登記的公信力法律應予維護。房地產(chǎn)登記制度目的在于保護交易的安全及物權(quán)，公眾相信政府機關(guān)的公信力所以才對房產(chǎn)進行登記，因此其是值得信賴的。當然，國家機關(guān)的工作人員的行為也是應該具有公信力的 在張某辦理過戶手續(xù)時，雖然未見到王某本人，但政府機關(guān)的工作人員明確告訴他，王某已經(jīng)簽過字了，因此張某有理由相信國家機關(guān)工作人員說話的公信力，才與王某進行交易，因此張某在整個交易過程中盡到了自己最大的注意義務，不存在任何過錯。為了維護政府機關(guān)的公信力，也應維護張某的合法權(quán)益。

律師提醒：在二手房交易的過程中一定要弄清房主的身份，與房主當面談判并與房主本人簽訂合同，辦理過戶時要共同到場，以免日后發(fā)生對自己不利的糾紛。