對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，2008年是封凍的一年：有人死去，有人冬眠，也有人在積極上下求索
　　
　　2008年7月11日，心情復(fù)雜的魯平紀(jì)敲響了納斯達(dá)克的閉市（？）鐘聲，時(shí)代廣場(chǎng)七層樓高的巨幅電子屏幕旋即開(kāi)始滾動(dòng)播放中華房屋土地開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中華房屋”）的介紹。
　　為了這一天，身為公司董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官的魯平紀(jì)足足走了三年多的時(shí)間。
　　作為首家中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)正式登陸國(guó)際資本中心市場(chǎng)進(jìn)行融資，有人說(shuō)，魯平紀(jì)的這聲鐘響是中國(guó)房地產(chǎn)海外融資的里程碑，而魯平紀(jì)更愿意稱(chēng)這段經(jīng)歷為探路之旅，因?yàn)檫@場(chǎng)融資之旅走得滿路艱辛。
　　2008年伊始，中國(guó)房地產(chǎn)在央行步步緊逼的銀根緊縮政策、國(guó)內(nèi)A股市場(chǎng)巨幅動(dòng)蕩、樓市成交量急跌的圍剿之下，呈現(xiàn)出了冬至的寒意蕭殺。
　　
　　借用潘石屹的話來(lái)說(shuō)“對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，資金的緊張已經(jīng)是非常嚴(yán)重的問(wèn)題。如果這種情況持續(xù)下去，行業(yè)將進(jìn)入塑性變形階段，出現(xiàn)一部分企業(yè)的破產(chǎn)和房地產(chǎn)行業(yè)失業(yè)率的提高?！?br/>　　更多救市的聲音則表示，中國(guó)的中小地產(chǎn)商要想完成自身的超越和對(duì)銀行的依賴(lài)，最重要的就是打通企業(yè)與民間資本和海外資本之間的融資通道。
　　魯平紀(jì)率領(lǐng)的中華房屋正是在這樣的背景下，幾退幾進(jìn)之中探索出了一條中國(guó)中小地產(chǎn)的海外融資通道。
　　而在魯平紀(jì)敲響上市鐘聲之前，中華房屋在中國(guó)房地產(chǎn)界只能算是平庸之輩，其在西北也處于不上不下的尷尬位置，即使在陜西省也僅僅位列第三，更不要說(shuō)與國(guó)內(nèi)頂尖的地產(chǎn)大佬們較量。
　　
　　融資之旅一波三折
　　
　　軍人出身的魯平記知道，在競(jìng)爭(zhēng)中，大企業(yè)有大企業(yè)的生存實(shí)力，小企業(yè)有小企業(yè)的生存技巧，唯獨(dú)中型企業(yè)，往往容易成為獵人的目標(biāo)?！捌髽I(yè)不想死，只有做大，趁著還沒(méi)有成為獵人的目標(biāo)，努力把自己做大，別人能做到的我們也一定能做到?！?br/>　　抱著迅速做大的美好愿景，2004年，魯平記委托西北大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院的教授對(duì)公司做了一個(gè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的研究報(bào)告，找出影響公司快速發(fā)展的癥結(jié)，“當(dāng)時(shí)提出了主營(yíng)方向、核心競(jìng)爭(zhēng)力、客戶(hù)群分類(lèi)等一系列問(wèn)題，而在提出這些問(wèn)題之后，思路逐步統(tǒng)一，那就是企業(yè)要發(fā)展關(guān)鍵在于解決融資問(wèn)題?！濒斊郊o(jì)說(shuō)。
　　資金就是滾雪球中的雪，沒(méi)有這些必要的雪，房地產(chǎn)公司再怎么折騰，也很難快速的滾動(dòng)變大。而在當(dāng)時(shí)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司的融資渠道不外乎銀行借貸間接融資、上市融資等方式，而銀行間接融資渠道受到國(guó)家政策的影響十分不穩(wěn)定，上市融資無(wú)疑是最為有效的方式。
　　“我們首先考慮的就是國(guó)內(nèi)上市，然而房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)內(nèi)A股上市受政策限制，以我們企業(yè)當(dāng)時(shí)的規(guī)模要通過(guò)審批才能排隊(duì)上市，可以說(shuō)通過(guò)審批并順利上市的機(jī)會(huì)非常小。”無(wú)奈，魯平紀(jì)只能將目光投向海外資本市場(chǎng)，“我們分析了過(guò)多個(gè)海外市場(chǎng)，也借鑒了一些在海外上市企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，香港上市的凈資產(chǎn)打折太高，而新加坡的融資量過(guò)小。美國(guó)上市雖然審計(jì)、管理非常嚴(yán)格，成本比較高，但美國(guó)資本市場(chǎng)是一個(gè)極大的資本舞臺(tái)。最終，我們決定去美國(guó)上市。”
　　確立了上市方向之后，中華房屋成立了一個(gè)專(zhuān)門(mén)籌備上市的部門(mén)。與此同時(shí)，絲毫沒(méi)有上市經(jīng)驗(yàn)的中華房屋找到了西安本地一家咨詢(xún)公司做上市謀劃，這家公司給出的建議是，美國(guó)資本市場(chǎng)更認(rèn)可以并購(gòu)為題材的多元化公司。
　　于是，中華房屋開(kāi)始給自我包裝，先在美國(guó)注冊(cè)一家公司，然后利用這家公司先意向收購(gòu)了深圳某線路板公司、濰坊某揚(yáng)聲器公司以及南京一家地產(chǎn)公司。魯平記原本的想法是：如此包裝后，中華房屋如果能快速完成上市，融到的資金就可以用于支付收購(gòu)這幾家公司的款項(xiàng)。
　　當(dāng)魯平記滿懷希望的叩響美國(guó)投資者的大門(mén)時(shí)，卻并沒(méi)有如咨詢(xún)公司描述的那樣大受青睞。美國(guó)一家二流的投行副董事長(zhǎng)在聽(tīng)了中華房屋地產(chǎn)的發(fā)展歷程后，一度非常興奮。 不過(guò)，在仔細(xì)研究之后，就不聲不響撤退了。
　　“沒(méi)有人愿意給我們投資，美國(guó)投資者認(rèn)為，像我們這樣小的企業(yè)做多元化，成功的幾率幾乎沒(méi)有?！濒斊郊o(jì)此時(shí)才意識(shí)到，為了節(jié)約成本尋找的本地咨詢(xún)公司可以說(shuō)讓他們賠了夫人又折兵。
　　“買(mǎi)了你們公司，就等于買(mǎi)了一個(gè)中國(guó)；買(mǎi)了一個(gè)中國(guó)，就等于買(mǎi)了一個(gè)百貨公司。”投資人有些嘲諷的話讓魯平紀(jì)下了狠心，決定找一家美國(guó)的投資銀行為中華房屋進(jìn)行資產(chǎn)重組和二次包裝。
　　撇去那些華麗的包裝，以西北二線城市住宅開(kāi)發(fā)商的真實(shí)身份再次去叩響投資人的大門(mén)。很快，在投行的幫助下，中華房屋找到合適的殼公司，2006年的5月8號(hào)，通過(guò)反向并購(gòu)，在美國(guó)納斯達(dá)克柜臺(tái)交易板(OTCBulletin Board，簡(jiǎn)稱(chēng)OTC BB)市場(chǎng)完成上市，開(kāi)盤(pán)股價(jià)為每股3.50美元。
　　OTC BB市場(chǎng)是由納斯達(dá)克管理的股票交易系統(tǒng)，是針對(duì)中小企業(yè)及創(chuàng)業(yè)企業(yè)設(shè)立的電子柜臺(tái)市場(chǎng)。許多公司的股票往往先在該系統(tǒng)上市，獲得最初的發(fā)展資金，通過(guò)一段時(shí)間積累擴(kuò)張，達(dá)到納斯達(dá)克或紐約證券交易所的掛牌要求后升級(jí)到上述市場(chǎng)。
　　然而，從OTC BB市場(chǎng)升級(jí)到納斯達(dá)克或是紐交所并非易事，實(shí)際上，真正能升到主板市場(chǎng)的企業(yè)寥寥無(wú)幾。走到這一步，似乎已經(jīng)沒(méi)有后路可退，“OTC BB的交易量非常少，股價(jià)也受一定的制約，如果我們不努力升到主板市場(chǎng)，對(duì)不住之前的努力?！?
　　業(yè)績(jī)優(yōu)良的中華房屋受到了全球第四大對(duì)沖基金Amaranth的關(guān)注，通過(guò)商談，Amaranth決定為中華房屋融資2000萬(wàn)美元，幫其升級(jí)。誰(shuí)也沒(méi)有想到，此時(shí)出現(xiàn)了戲劇性的變化，這家曾經(jīng)投資過(guò)大連萬(wàn)達(dá)的基金公司卻因?yàn)槔勉y行貸款賭輸颶風(fēng)襲擊新奧爾良，在一周內(nèi)損失上百億資產(chǎn)走向破產(chǎn)。
　　
　　魯平紀(jì)決定再換一家有實(shí)力的投資銀行助力中華房屋升級(jí)。2007年5月9日，，在大型投行Cantor Fitzgerald & Co的努力之下，中華房屋融到了2500萬(wàn)美元；2008年1月28日中華房屋完成第三次可轉(zhuǎn)換債融資，募集資金2000萬(wàn)美元；6個(gè)月后，中華房屋順利登陸納斯達(dá)克。
　　
　　軍人血統(tǒng)的狼
　　
　　國(guó)際資本市場(chǎng)的投資人為何會(huì)青睞這家來(lái)自中國(guó)西北市場(chǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)，魯平紀(jì)總結(jié)了四點(diǎn)因素：第一，企業(yè)非常優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)；第二，專(zhuān)業(yè)的海外上市團(tuán)隊(duì)；第三，中華房屋科學(xué)的管理內(nèi)控制度；第四，企業(yè)良好的盈利能力。“缺少這四點(diǎn)中的哪一點(diǎn)，我們都不可能轉(zhuǎn)到納斯達(dá)克?！?br/>　　1992年5月，原名為新興地產(chǎn)的中華房屋在西安成立，隸屬于中國(guó)人民解放軍蘭州軍區(qū)后勤部。1998年，軍隊(duì)整改經(jīng)商企業(yè)，新興地產(chǎn)被移交給陜西省經(jīng)貿(mào)委。更適合企業(yè)發(fā)展的魯平紀(jì)“含著淚脫去了軍裝”跟隨自己參與創(chuàng)辦的企業(yè)轉(zhuǎn)業(yè)。
　　1999年，新興地產(chǎn)由54個(gè)自然人持股出資進(jìn)行改制重組，成立了新興房地產(chǎn)有限責(zé)任公司，魯平紀(jì)占股約為29%，“所有員工共同出資，把企業(yè)從國(guó)有資產(chǎn)管理局買(mǎi)下。說(shuō)實(shí)話我們沒(méi)有什么錢(qián)，當(dāng)年轉(zhuǎn)業(yè)時(shí)的條件非常苛刻，我們就把部隊(duì)分給自己的房子，拿到銀行抵押，用從銀行帶出來(lái)的資金作為企業(yè)的入股資金，這樣慢慢開(kāi)始發(fā)展?！?br/>　　截至2008年一季度，中華房屋擁有總資產(chǎn)1.8億美元，凈資產(chǎn)6976萬(wàn)美元，在西安開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目的總面積達(dá)到80余萬(wàn)平方米。
　　穩(wěn)健的盈利能力和快速的發(fā)展速度讓投資人對(duì)這家出身于軍隊(duì)的西北房地產(chǎn)企業(yè)頗感興趣，Cantor Fitzgerald & Co專(zhuān)門(mén)派人到西安考察中華房屋。魯平紀(jì)帶著公司員工給他們展示了中華房屋的內(nèi)控制度，正是這套內(nèi)控制度讓投資人更看好中華房屋的發(fā)展。
　　中華房屋的內(nèi)控制度是以財(cái)務(wù)為中心建立的一套ERP制度，這套管理系統(tǒng)一共分為五大部分，分別為客戶(hù)管理系統(tǒng)、銷(xiāo)售管理系統(tǒng)、成本管理系統(tǒng)、工程進(jìn)度管理系統(tǒng)以及資產(chǎn)租賃管理系統(tǒng)。這套系統(tǒng)是中華房屋聘請(qǐng)知名軟件公司結(jié)合中華房屋的實(shí)際情況設(shè)計(jì)而來(lái)，推行這套系統(tǒng)后，中華房屋的管理更為規(guī)范，。
　　
　　“境外審計(jì)看到我們這套系統(tǒng)以后，都感到非常的放心，對(duì)我們說(shuō)他們?cè)谥袊?guó)審計(jì)了很多上市公司，從來(lái)沒(méi)有看到像我們公司這么完善的管理系統(tǒng)。另外我們和海外的投資人在談判的時(shí)候，他們看到我們的ERP系統(tǒng)，也感到非常的驚訝，中華房屋能夠管理得這么細(xì)致、高效，他們非常滿意?！碑?dāng)時(shí)，魯平紀(jì)也沒(méi)想到一套系統(tǒng)竟然能給投資人吃了顆定心丸。
　　科學(xué)規(guī)范的管理系統(tǒng)背后，需要團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行力。魯平紀(jì)在傳達(dá)給投資人中國(guó)地多、房屋需求量大的中國(guó)特色概念時(shí)，也不忘宣傳中華房屋的軍隊(duì)血統(tǒng)，“美國(guó)投資者也看重中華地產(chǎn)大部分員工是軍人出身，非?？春梦覀兊慕?jīng)歷?！?br/>　　魯平紀(jì)說(shuō)，企業(yè)制定戰(zhàn)略后，需要執(zhí)行力，需要一群擁有狼性的人去奮斗，不達(dá)目的不罷休，這是企業(yè)最根本的競(jìng)爭(zhēng)力。
　　因此，中華房屋建立了一套績(jī)效考核制度，正是這套制度確保著每一個(gè)中華房屋員工的狼性。中華房屋的績(jī)效考核分為三個(gè)層面：高管層實(shí)行年薪制，每年都會(huì)制定績(jī)效考核的硬性達(dá)標(biāo)指標(biāo)，魯平紀(jì)也包括在內(nèi)；中層管理者，采用完成任務(wù)制；對(duì)于員工，分為兩個(gè)部分，一部分是基本工資，一部分是績(jī)效工資，完成任務(wù)就全拿，完不成該扣減多少就扣減多少，連續(xù)三個(gè)月完不成就會(huì)除名。
　　“我會(huì)帶頭做這個(gè)事情。今天早上剛簽完字，我們8月份任務(wù)里面，有些部門(mén)沒(méi)有達(dá)標(biāo)，我作為總負(fù)責(zé)人，扣減了20分，當(dāng)月的工資就減了20%。作為高管沒(méi)有這種精神，怎么去影響別人。如果年終全部完成指標(biāo)，我們也會(huì)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，這種獎(jiǎng)勵(lì)要讓員工心動(dòng)，罰也罰得心痛。”魯平紀(jì)說(shuō)。
　　當(dāng)年與魯平紀(jì)一起買(mǎi)下企業(yè)的那些老戰(zhàn)友，也一樣遵守這套制度。“當(dāng)年我們一起轉(zhuǎn)業(yè)的股東，管理能力，完成任務(wù)能力有一定的差距的人，就會(huì)逐步退出管理層，有些人改行做其他事情，有的在家休息，他們?cè)瓉?lái)的股份還保留。這種制度對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)非常有利，他們非常接受?！?br/>　　中華房屋的這套績(jī)效考核制度曾被陜西省人才中心作為推廣制度在全省進(jìn)行過(guò)推廣，老魯也去做過(guò)講座，“真正能推行的企業(yè)很少，我們之所以可以推行，正是因?yàn)槲覀儞碛熊婈?duì)的血統(tǒng)和精神才能修煉這樣的內(nèi)家功。”
　　
　　生存之外的擴(kuò)張
　　
　　一年多時(shí)間以來(lái)，“中國(guó)地產(chǎn)寒冬”的觀點(diǎn)出現(xiàn)壓倒性?xún)A斜，分析師紛紛認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商會(huì)迎來(lái)資金鏈最緊張的時(shí)期，一些中小開(kāi)發(fā)商可能將面臨生死大限
　　魯平紀(jì)也早就感受到大環(huán)境的變化，但他并不慌張，“就我們企業(yè)目前來(lái)看，中國(guó)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的政策，我們還沒(méi)有受到影響?！?br/>　　毫無(wú)疑問(wèn)，海外市場(chǎng)的融資渠道成為中華房屋的資金鏈保證，“中華房屋轉(zhuǎn)到納斯達(dá)克市場(chǎng)以后，與美國(guó)以及全球房地產(chǎn)基金開(kāi)始合作，給我們?nèi)谫Y開(kāi)辟了一條非常寬的路。比國(guó)內(nèi)企業(yè)擁有更多融資的渠道?！?br/>　　魯平紀(jì)所說(shuō)的與國(guó)際房地產(chǎn)基金的項(xiàng)目合作是通過(guò)成立合資公司的形式，雙方各占一定比例的股份，中華房屋擁有控股權(quán)，共同出資運(yùn)作項(xiàng)目。
　　“這個(gè)合作建房對(duì)海外資金非常有吸引力，有很多國(guó)際房地產(chǎn)基金對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)非常感興趣?；I集了巨額資金尋找合適的方式進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)?！边@種模式也可以用于中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)間的合作，魯平紀(jì)希望企業(yè)間可以聯(lián)合起來(lái)推進(jìn)一些項(xiàng)目，更希望透過(guò)合作讓更多的房地產(chǎn)企業(yè)分享中華房屋海外上市的成果。
　　此外，中華房屋在打開(kāi)海外融資渠道的同時(shí)，國(guó)內(nèi)的融資渠道也敞開(kāi)了大門(mén)，“成功在海外實(shí)現(xiàn)上市之后，我們反倒成為銀行追逐的對(duì)象，今年我們和省建行合作，簽定了一個(gè)唯一的10億元人民幣的貸款額度，支持中華房屋的發(fā)展。納斯達(dá)克對(duì)上市公司的監(jiān)管非常嚴(yán)格，企業(yè)的信息要做到透明，因而，國(guó)內(nèi)的銀行對(duì)我們非常信任?？梢哉f(shuō)，我們上市之后，開(kāi)辟了國(guó)內(nèi)外多條融資渠道，從而保證了中華房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的正常進(jìn)展?！?br/>　　魯平紀(jì)的海外“尋錢(qián)記”，讓國(guó)內(nèi)很多房地產(chǎn)企業(yè)紛紛找到魯平紀(jì)討教經(jīng)驗(yàn)，“有一些同行問(wèn)我們?cè)趺慈ド鲜?，向我做這方面的咨詢(xún)。今年計(jì)劃在香港上市的，境外做IPO上市的一些企業(yè)，現(xiàn)在也回過(guò)頭來(lái)和我們談合作?！?br/>　　有了資金的中華房屋也確立了自己并購(gòu)擴(kuò)張的戰(zhàn)略，并成立了一個(gè)針對(duì)并購(gòu)的小組，專(zhuān)門(mén)尋找一些項(xiàng)目收購(gòu)機(jī)會(huì)，輸出管理和品牌。
　　“上市之后，我們打通了資本通道，具有資金的優(yōu)勢(shì)，接下來(lái)需要瞄準(zhǔn)的自然也是土地儲(chǔ)備。所以我們接下來(lái)會(huì)把很大一部分精力放在尋找并購(gòu)的機(jī)會(huì)上，尋找那些擁有好項(xiàng)目、但缺少資金開(kāi)發(fā)的公司和項(xiàng)目。合作中我們必須堅(jiān)持控股，按照我們的運(yùn)作思路去運(yùn)作。只有快速的并購(gòu)才能快速的增長(zhǎng)。這也是資本市場(chǎng)最容易看見(jiàn)的，也是最喜歡看見(jiàn)的?！濒斊郊o(jì)說(shuō)。
　　中華房屋的并購(gòu)戰(zhàn)略分為三個(gè)層面，一是上市公司企業(yè)間的并購(gòu)，將中華房屋和其他上市公司合并在一起，資產(chǎn)得以快速的增加；二是收購(gòu)國(guó)內(nèi)一些比較好的房地產(chǎn)企業(yè)，給這些企業(yè)發(fā)行中華房屋公司的股票，讓這些房地產(chǎn)公司間接實(shí)現(xiàn)上市；三是集群性的項(xiàng)目并購(gòu)或進(jìn)行項(xiàng)目間的合作。
　　“這些方式可以說(shuō)為我們開(kāi)辟了迅速擴(kuò)張的途徑。我們已經(jīng)委托一些境外的銀行，包括德意志銀行等等，幫我們做準(zhǔn)備。我們已經(jīng)有了目標(biāo)公司，目前正在做方案和前期的測(cè)算。我們已經(jīng)行動(dòng)起來(lái)了?！?br/>　　魯平紀(jì)表示，中華房屋要走向全國(guó)需要一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的過(guò)程?！拔覀兊谝徊降哪繕?biāo)要做西北地產(chǎn)的老大?！彼f(shuō)，“西部包括12個(gè)省區(qū)，相比于中部和東部沿海競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)比較薄弱一些，未來(lái)的發(fā)展前景比較大。我們希望立足西部，再走向全國(guó)，有一天我們要走向海外?！?br/>