竇玉生

有困難，找市長。問題是中國早已不是計劃經濟的時代。

和購房者鏖戰(zhàn)長時不勝的開發(fā)商，將目光轉向政府，希望政府能夠出手救市。潘石屹為同行兄弟叫苦稱開發(fā)商缺錢到了“前所未有的地步”，并將政府稱為“解放軍”，且高呼“樓市崩盤最受苦的是農民工”來打動政府。

中國房地產協(xié)會、全國工商聯等機構上書，要求根據目前市場情況調整調控政策。

在這種情況下，擔心GDP回落的不少地方政府，推出了一系列刺激樓市消費的優(yōu)惠政策，希望能夠托住高位運行的GDP。從最初的地震災區(qū)成都到西部地區(qū)的重慶、西安，再到中部地區(qū)的長沙、武漢，再發(fā)展到東部沿海的福州、廈門，現在地方政府救市已經到達長三角最重要的代表性城市南京，杭州和上海。

中央政府也確實有了類似“示好”的動向。中國人民銀行10月8日晚宣布下調存款類金融機構人民幣存款準備金率和人民幣存貸款基準利率，這是1個月內央行第二次宣布降息。這被開發(fā)商認為是政府調整宏觀政策的“開始一步”。

各方利益的博弈空前激烈。更多的聲音認為中央政府不會再出更嚴厲的調控政策，但也不會出手救市。一切以市場的方式進行：強者生存，弱者出局。

地方諸侯救市潮

在房地產市場下滑跡象的刺激下，一些地方政府悄然推出“暖市”優(yōu)惠政策，刺激不景氣的樓市。

最引人注目的是南京救市新政。“十一”黃金周之前，南京市政府發(fā)布了20條救市新政。除了提高公積金貸款額度、二套房低于面積再享受優(yōu)惠貸款利率、取消一房一價等利好外，南京市還將首次對購房者提供購房補貼。

此前，西安市政府也出臺政策。9月初，西安市政府出臺了《關于恢復房地產業(yè)發(fā)展的若干意見》，包括土地、公積金、稅收、金融等領域的一系列優(yōu)惠政策，其中最為引人注目的是對市民購買商品住房給予一定比例的政府財政補貼：西安市民在2008年9月4日至2009年12月31日期間，購買商品房均可在辦理房產證時獲得購房款總額0.5%至1.5%的政府補貼。按照今年上半年西安市商品房銷售均價4340元／平方米計算，購買90平方米及以下面積住房，西安市民最高可獲5859元財政補貼。

河南省政府也發(fā)布了類似政策。一是購買首套自住商品房申請住房公積金貸款的，首付額度由目前的30%調減為20%；二是從2008年9月1日起到2009年8月31日，各商業(yè)銀行對商品房購買者實行房貸最優(yōu)惠利率；三是凡購買經濟適用房的免除房地產交易稅，購買普通商品房的可按一定比例減免房地產交易契稅。

地方政府救市大潮愈演愈烈。繼南京、西安、重慶等市之后，杭州市政府出臺拯救樓市的“24條”意見，上海公積金管理中心網站也貼出了上調補充公積金貸款額度一倍的通知。據不完全統(tǒng)計，截至10月16日，全國已有17個地方政府紛紛以減稅、推行貨幣補貼及降低準入門檻等一系列積極的利好政策,以期市場重回健康的軌道。廣州、深圳雖沒有正式出臺文件，但在土地供應規(guī)模、限價房上市等方面明顯加強了政府的調控力度。

中央政府壓力幾何

中國的房地產有多大的調整空間？

這個問題一定程度上可以轉換為，中國的GDP有多大的回落空間？中國GDP增長從去年最高的11.9%回落到今年二季度的10.1%，一年內急速回落將近2個百分點，如果繼續(xù)回落，多少是底線？

經濟下滑的最大壓力來自就業(yè)。所以，判斷GDP的增長速度，其中的關鍵應該看就業(yè)數據。2003—2006年，中國每年城鎮(zhèn)新增就業(yè)人數在900萬人左右，2007年城鎮(zhèn)新增就業(yè)人數上升到1200萬人，今后幾年，每年保持1000萬人的新增就業(yè)人數應該是最低目標。就業(yè)人數增加主要和經濟發(fā)展速度相關，目前中國的就業(yè)彈性大概在0.11左右，也就是說，經濟每增長一個百分點，可帶動就業(yè)增長0.11個百分點。以此推算，如果要保證1000萬人的新增就業(yè)，9%—10%的GDP增長應該是底線。

可以預見的是，在8月份的CPI回落至4.9%、通脹壓力有所放緩的背景下，“保增長”將成為下半年乃至明年的經濟主旋律，這也決定了房地產業(yè)繼續(xù)往下調整的空間比較有限。如何保增長？從短期看，增加出口和擴大內需都不是可以立即生效的舉措，最有調控空間的還是投資，而房地產以及相關產業(yè)依然占據投資的大頭。

在中國固定資產投資中，制造業(yè)比重最大，其次為房地產開發(fā)，如今中國制造業(yè)面臨外需放緩、成本上升等壓力，短期內大規(guī)模投資的可能性不大，更為可能的選擇還是寄望于房地產投資。所以，政府應該不會繼續(xù)再推出更加嚴厲的調控政策。

再看消費。在過去很多年，中國一直很難找到啟動內需的有效方式，而房地產業(yè)的快速發(fā)展在很大程度上刺激了國內消費，這也是房地產行業(yè)對中國經濟增長做出的貢獻。但同時也應該看到，當房價過高甚至超出大多數人的消費能力時，反過來會抑制消費，并不利于中國經濟甚至房地產自身的發(fā)展。

但是，中國的內需市場之所以難于啟動，除了社會保障體制尚未健全之外，9億農民被摒棄在消費市場之外是一個重要原因。目前中國的城市化率大概在45%左右，如果以70%作為未來城市化率的目標，政府騰挪的空間顯然很大。

真的會有政策利好么

房地產行業(yè)在中國經濟的地位舉足輕重，但目前國際環(huán)境風云變幻，熱錢和投資銀行紛紛撤回海外資產，也包括在中國樓市的投資，這些都是此前中國樓市和股市出現退潮跡象的背后原因。這樣的大環(huán)境下，中國經濟的走向難以捉摸。同樣，中國樓市能否依靠剛性需求、價格回穩(wěn)和宏觀政策獲得轉機，這仍是一個國內與國際，市場與政策，消費與供給多方博弈的迷局。

中國房地產市場早就進入大的調整周期，這種調整并不是一年半載可結束的，而是要經歷一個漫長的時期。2007年下半年以來，國內房地產市場的政策、金融市場的環(huán)境、居民對房地產市場認識等方面都發(fā)生了深刻的變化，而這種變化意味著國內房地產市場將出現重大的調整，或房地產市場將進入周期性調整期。先是擠出房地產的泡沫，然后是對房地產市場進行產品定位。

知名地產評論人士牛刀撰文認為：“即使中央政府出手救市，也絕不可能是以維護高房價為目的的救市，而是以放大成交量為出發(fā)點的救市，只要需求方購買力達不到目前房價所要求的水平，房價下跌的趨勢是誰也救不了的?！?/p>

其實，宏觀調控本身就是一種救市，這種救市并不是單純以打壓房價為目的，而是以改變住宅的供應結構為導向，設法以改善供給的方式來適應需求，在滿足住宅住的功能的同時化解樓市泡沫，降低金融風險。這顯然還是以民生為本。

當然，也有分析人士指出，在當前出口受阻和GDP增長形勢惡化的背景下，不排除中央政府基于保增長目的出臺政策刺激房地產市場，促進房地產市場的健康發(fā)展。

Government,

Developers Last Straws

The developers began to hope that the government can save the capital market. China Real Estate Association and All-China Federation of Industry & Commerce petitioned the State Council for adjusting the regulation policy according to the current situation of the market.

Under this situation, some local governments such as Xian and Nanjing which worried about the setback of the GDP introduced a series of preferential policies to promote the consumption in property market.

In the evening of October 8, the Peoples Bank of China declared that from October 15, the RMB Deposit Reserve Ratio would be reduced by 0.5 percentage points and from October 9, the one-year deposit and lending rates would be reduced by 0.27 percentage point respectively. Other deposit and lending benchmark interest rates would be adjusted accordingly. This is the second interest reduction in one month.

Most of the people think that the central government will not put forward the more strict regulation policy, and also wont save the capital market. Everything will continue according to the market: The survival of the strongest, the elimination of the weak.