黃文煌　邵胡敏　喻文莉

我國現(xiàn)行民事法律體系下的租賃權(quán)之物權(quán)效力不同于大陸法系國家民法典的規(guī)定，在民法制度史上屬于首創(chuàng)或特例，這樣規(guī)定的正當(dāng)性和合理性值得進(jìn)一步研究探討。

一、租賃權(quán)之物權(quán)效力的比較法分析

有關(guān)租賃權(quán)之物權(quán)效力的三部代表性民法典是《德國民法典》、《法國民法典》和《魁北克民法典》?！兜聡穹ǖ洹返?66條第一款規(guī)定“買賣不破使用租賃”，該規(guī)定適用于住房使用租賃。①由于法條之間的準(zhǔn)用關(guān)系，該法典第578條規(guī)定的土地使用租賃和住房以外的房屋使用租賃，以及已登記船舶的使用租賃也適用“買賣不破使用租賃”?！斗▏穹ǖ洹返?743條第一款規(guī)定了“買賣不破租賃”原則，該條規(guī)定實(shí)際上也適用于土地租賃。②1994年生效的最新《魁北克民法典》運(yùn)用大量條文規(guī)定了租賃制度，對傳統(tǒng)的租賃權(quán)之物權(quán)效力作了靈活處理。③上述三部民法典有關(guān)租賃權(quán)之物權(quán)效力的規(guī)定反映出如下四個(gè)方面的問題。

1.客體物的適用范圍問題。上述三部民法典共同規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)為租賃權(quán)之物權(quán)效力規(guī)則的適用對象，《魁北克民法典》的適用范圍最廣，其不像《德國民法典》那樣要求租賃物的交付，也不像《法國民法典》那樣要求租賃以公證文書方式設(shè)立，但《魁北克民法典》通過強(qiáng)調(diào)租賃的公示以限制其對抗效力，其結(jié)果和其他兩部法典相似。在租賃權(quán)之物權(quán)效力問題上，三部法典雖然對作為客體物的動(dòng)產(chǎn)持開放的態(tài)度，但要求此等動(dòng)產(chǎn)必須履行交付和登記，以兼顧交易安全。

2.權(quán)利變動(dòng)的適用范圍問題。前述三部民法典中，《魁北克民法典》規(guī)定的權(quán)利變動(dòng)的適用范圍最廣，不局限于讓與或繼承，甚至包括租賃物被部分征用的情形；《德國民法典》次之，準(zhǔn)用于設(shè)定負(fù)擔(dān)的情形；《法國民法典》最小，僅適用于因買賣和繼承發(fā)生的所有權(quán)變更。應(yīng)當(dāng)注意的是，《魁北克民法典》一方面規(guī)定了租賃權(quán)之物權(quán)效力可適用于廣泛的出租人身份變更的情形，另一方面則授予了新出租人（受讓人或因出租人資格消滅而獲益的人）取消租賃的權(quán)利，以避免新出租人承受過于嚴(yán)苛的義務(wù)。筆者認(rèn)為這樣規(guī)定較為靈活，在一定程度上兼顧了承租人與新出租人的利益。

3.對承租人的補(bǔ)償問題?！犊笨嗣穹ǖ洹坊诤喕申P(guān)系的考慮，作出了較為完善的取消租賃之規(guī)定，既沒有規(guī)定新出租人應(yīng)給予承租人補(bǔ)償，也沒有規(guī)定原出租人應(yīng)如何承擔(dān)責(zé)任。這一點(diǎn)與《法國民法典》形成鮮明對比，后者詳細(xì)規(guī)定了出租人應(yīng)給予承租人補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。而《德國民法典》則規(guī)定出租人應(yīng)就受讓人不履行義務(wù)的行為對承租人承擔(dān)連帶責(zé)任，同時(shí)還負(fù)有保證承租人能取回?fù)?dān)保物的義務(wù)。考慮到對承租人利益的保護(hù)，同時(shí)又不對原出租人帶來大的不便和負(fù)擔(dān)，筆者認(rèn)為《德國民法典》的安排最為合理。

4.對住房租賃的特別保護(hù)問題。在城市化背景下，城市人口膨脹的壓力以及房價(jià)的高漲，使更多人承租他人的房屋居住，《德國民法典》和《魁北克民法典》尤其考慮了這樣的形勢，對住房租賃進(jìn)行了特別保護(hù)。前者擴(kuò)大了租賃權(quán)之物權(quán)效力的適用范圍，除了適用于租賃權(quán)讓與之情形外，還適用于在租賃物上設(shè)立負(fù)擔(dān)的行為（如設(shè)定抵押）；后者雖然廣泛規(guī)定了新出租人的取消租賃權(quán)，但這一規(guī)定不適用于住房租賃（《魁北克民法典》第1937條）。④

二、我國有關(guān)租賃權(quán)之物權(quán)效力的立法缺陷

我國1999年《合同法》出臺(tái)之前，就存在關(guān)于租賃權(quán)之物權(quán)效力的立法。1981年《經(jīng)濟(jì)合同法》第23條第二項(xiàng)規(guī)定：“出租方應(yīng)按照合同規(guī)定的時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)，將出租的財(cái)產(chǎn)交給承租方使用。出租方將財(cái)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)給第三方時(shí)，租賃合同對財(cái)產(chǎn)新的所有方繼續(xù)有效。”這是我國最早的有關(guān)租賃權(quán)之物權(quán)效力的法律規(guī)定，然而這一規(guī)定沒有受到《民法通則》制定者的重視，1986年《民法通則》對此付諸闕如。1988年最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》（以下簡稱《民通意見》）第119條第二款規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效?！?999年《合同法》第229條也規(guī)定了租賃權(quán)之物權(quán)效力問題：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力?！蓖ㄟ^以上對我國租賃權(quán)之物權(quán)效力立法沿革的分析，結(jié)合前述外國民法典的規(guī)定，筆者認(rèn)為，我國有關(guān)租賃權(quán)之物權(quán)效力的立法存在如下三個(gè)方面的問題：

1.在客體物的適用范圍問題上，《經(jīng)濟(jì)合同法》沒有對租賃物作出限制，也沒有規(guī)定租賃物是否需要交付、設(shè)立租賃是否需要作成公證文書；后來的《民通意見》規(guī)定了私有房屋租賃權(quán)的物權(quán)效力，具有針對性，彰顯了對私有房屋租賃的特別保護(hù)。但遺憾的是，《民通意見》根據(jù)房屋所有權(quán)的權(quán)屬而非其用途作出對房屋租賃的特別保護(hù)，沒有貫徹生存利益優(yōu)先保護(hù)的思想，同時(shí)這又是一項(xiàng)具有區(qū)別性的身份立法——非私有房屋租賃不能適用。1999年《合同法》的規(guī)定與《經(jīng)濟(jì)合同法》的規(guī)定相同，只是將“出租的財(cái)產(chǎn)”表述為“租賃物”，同樣沒有規(guī)定交付或登記等公示方式，不利于交易安全的維護(hù)。

2.在權(quán)利變動(dòng)的適用范圍上，我國《合同法》僅規(guī)定了所有權(quán)變動(dòng)的情形，《民通意見》進(jìn)一步作了限縮，僅適用于私有房屋因買賣、贈(zèng)與和繼承發(fā)生的所有權(quán)變動(dòng)。另有一些法律擴(kuò)大了適用范圍，如1995年《擔(dān)保法》第48條規(guī)定“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效”，2000年《擔(dān)保法》司法解釋第65條規(guī)定“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效”，2004年最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第31條第二款規(guī)定“拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財(cái)產(chǎn)上，對在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進(jìn)行拍賣”，2007年《物權(quán)法》第190條規(guī)定“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)”。歸納起來，我國立法規(guī)定的租賃權(quán)之物權(quán)效力適用于所有權(quán)的變動(dòng)，以及在已出租的租賃物上設(shè)定抵押的情形，至于外國民法典中規(guī)定的適用于設(shè)定其他負(fù)擔(dān)或出租人身份消滅的情形，我國未作規(guī)定。

3.在對承租人的補(bǔ)償和住房的特別保護(hù)問題上，我國立法沒有規(guī)定或規(guī)定得不合理。2004年最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》出于執(zhí)行拍賣和變賣之需要，對原有的租賃權(quán)“依法除去”，至于對具體承租人的補(bǔ)償問題，還未見有法律規(guī)定。在住房的特別保護(hù)問題上，《民通意見》的規(guī)定在事實(shí)上構(gòu)成了歧視，這種歧視被《合同法》糾正了，但后者也沒有區(qū)分住房租賃和非住房租賃（如營業(yè)房租賃）并對住房租賃實(shí)行特別保護(hù)。

三、我國租賃權(quán)之物權(quán)效力的立法構(gòu)想

我國民事立法在貫徹立法目的時(shí)的制度設(shè)計(jì)不合理，對外國的立法經(jīng)驗(yàn)借鑒得不夠，租賃權(quán)之物權(quán)效力制度未能發(fā)揮其應(yīng)有的作用。通過上文的比較法分析和對我國現(xiàn)行法的評述，筆者提出如下租賃權(quán)之物權(quán)化的立法構(gòu)想。

1.在客體物的適用范圍上，采納《合同法》的規(guī)定，不作特別的限制，規(guī)定租賃權(quán)之物權(quán)效力適用于動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。為了兼顧交易安全，就動(dòng)產(chǎn)租賃而言，應(yīng)規(guī)定租賃物的交付為必要條件，且僅限于承租人現(xiàn)實(shí)占有租賃物的情形；就非住房的不動(dòng)產(chǎn)租賃而言，應(yīng)規(guī)定租賃的登記為必要且充分條件?？紤]到對生存利益的保護(hù)優(yōu)于對交易安全的保護(hù)以及《合同法》對租賃合同登記的要求相對寬松，對住房租賃不應(yīng)作登記和交付的要求。

2.在權(quán)利變動(dòng)的適用范圍上，應(yīng)對《合同法》規(guī)定的“所有權(quán)變動(dòng)”予以擴(kuò)大，使租賃權(quán)之物權(quán)效力適用于所有的物權(quán)變動(dòng)情形。結(jié)合我國現(xiàn)行《物權(quán)法》的規(guī)定，此等物權(quán)變動(dòng)包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)的變動(dòng)或設(shè)定。另外，還應(yīng)通過但書方式規(guī)定，在租賃物被征用的情形下，自征用方依法取得對租賃物的占有之日起，租賃合同終止。

3.在對承租人的補(bǔ)償問題上，立法應(yīng)規(guī)定租賃物的物權(quán)變動(dòng)發(fā)生法定的債權(quán)債務(wù)移轉(zhuǎn)的效力，由新出租人向承租人履行租賃合同義務(wù)。另外，應(yīng)規(guī)定新出租人不履行租賃合同義務(wù)而產(chǎn)生的損害賠償以及承租人已交付給原承租人的擔(dān)保物之返還，由原出租人負(fù)連帶保證責(zé)任。通過這種法定的債權(quán)債務(wù)移轉(zhuǎn)設(shè)計(jì)，一方面可以使原出租人脫離租賃關(guān)系，避免法律關(guān)系的復(fù)雜化，另一方面又使原出租人在例外情形下承擔(dān)連帶責(zé)任，從而更周全地保護(hù)了承租人的利益。

4.在住房租賃的特別保護(hù)問題上，應(yīng)通過但書的方式規(guī)定即使沒有履行登記和交付的公示方式，住房租賃仍然具有對抗效力。為了貫徹這一優(yōu)先保護(hù)生存利益的立法目的，應(yīng)當(dāng)對“住房租賃”予以明確化，如參照《魁北克民法典》，規(guī)定以下情形下的租賃不產(chǎn)生物權(quán)之效力：（1）租來作為度假場所的住房租賃；（2）總面積的1/3以上用于非居住目的的住房租賃；（3）旅館企業(yè)房間的租賃。

注釋

①《德國民法典》，陳衛(wèi)佐譯，法律出版社，2004年，第177頁。②《法國民法典》，羅結(jié)珍譯，中國法制出版社，1999年，第393頁。③④《魁北克民法典》，孫建江等譯，中國人民大學(xué)出版社，2005年，第232、238頁。

責(zé)任編輯：林 墨