徐滇慶

在2007年7月我說過。如果一年以后深圳房價不漲的話，我向深圳人民道歉。一年已經(jīng)過去了，無論深圳的房價漲不漲都理應(yīng)由我來道歉。

我說這句話錯就錯在簡單地預(yù)測了房價，很容易被人搞成娛樂性新聞，助長浮躁的學(xué)風(fēng)，有可能轉(zhuǎn)移視線，忽略了房地產(chǎn)市場急需解決的根本問題。

我說的話還錯在沒有估計到美國次級債的沖擊會產(chǎn)生如此嚴重的信心危機。今年上半年，資本市場動蕩不安，投資者趨于觀望。深圳由于2007年上半年出現(xiàn)過度投機性炒作，房價上升了50％左右，當投機風(fēng)退卻之后必然出現(xiàn)一段時間的房價理性回歸，再加上全球資本市場的信心危機。房價焉能不跌?

房價如同其他所有的價格一樣，潮起潮落，有漲有跌。中國經(jīng)濟高速增長，基本面很好，對住房的真實需求非常旺盛，投機需求隨時可能卷土重來，在相當長時間內(nèi)尚且不能改變供不應(yīng)求的狀況。因此，房價上升是一個長期趨勢，盡管在資本市場全面低迷的情況下部分地區(qū)房價下跌，并不能改變這個趨勢。

當前推動房價上升的力量不僅來自于供求關(guān)系，更重要的是國內(nèi)流動性過剩，海外資金還大量涌入境內(nèi)，帶來很大的通貨膨脹壓力。由于海外資本市場動蕩不安，大量資金尋求避難所，不斷流入中國。目前，這些資金受到資本市場信心低迷的影響，或者存入銀行，或者持幣觀望。銀行中居民儲蓄存款從2007年10月的16．3萬億元急劇上升，到2008年5月已經(jīng)突破了19萬億元。當前銀行基準利率為4．14％，而2008年5月的CPI為7．8％。在負利率的驅(qū)使下，一旦市場信心恢復(fù)，這些資金遲早要尋找保值、升值的渠道。如果這些資金流入商品市場，有可能推高物價；如果流入證券市場，可能導(dǎo)致股市大起大落；如果流入房地產(chǎn)市場，有可能導(dǎo)致房價暴漲。

2007年全國商品房銷售總額為27萬億元，平均每個月2500億元左右。除去廉租房、經(jīng)濟適用房和小戶型房，在北京、上海、廣州、深圳等大都市中每個月可以提供的商品房總量不過幾百億元?？墒?，2008年第一季度屬于不可解釋的流入資金超過6000億元人民幣，4月份一個月就高達3500億元。

已經(jīng)流入國內(nèi)的海外資金就像地震災(zāi)區(qū)的堰塞湖高懸在我們頭上，不知道堰塞湖什么時候決堤，也不知道還要不要下雨，下多大的雨，但是，我們確切地知道堰塞湖中有多少水，一旦決堤會造成什么樣的危害。

資本市場的信心變化具有很高的不確定性。從理論和實踐上我們知道資本市場的信心變化非常迅速，說變就變。目前我們不可能預(yù)測什么時候資本市場的信心能夠恢復(fù)，也不知道還有多少海外資金要流入中國，但是，我們確切地知道已經(jīng)有數(shù)萬億資金在資本市場上蓄勢待發(fā)，而可以提供的房源和外來資金總額不在一個數(shù)量級上，這是我們必須認真應(yīng)對的挑戰(zhàn)。我們必須來雨綢繆，防范在房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)惡性炒作最終導(dǎo)致的泡沫經(jīng)濟。房價暴漲充其量不過是肌膚之瘡，而銀行危機才是心頭大患。如果放松警惕，就可能遭遇金融危機。

其實，即使深圳的房價下跌，依然遠遠超出了一般老百姓的購房能力。由于貧富差距過大，大部分工薪階層早就買不起房了。討論住房問題理應(yīng)把注意力集中在保障性住房上，這才是當前急需解決的核心問題。

我們應(yīng)當關(guān)注各級政府是否將土地出讓金的10％用于廉租房建設(shè)，各級政府從財政預(yù)算中拿出多大的比例來幫助廉租房建設(shè)和經(jīng)濟適用房?是否嚴格執(zhí)行用70％以上的面積蓋90平方米以下的小戶型住宅?是否能夠做到讓老百姓“買不起大的，買小的；買不起貴的，買便宜的；買不起新的，買舊的；買不起，租得起；租不起，白給你”?是否能夠通過制度創(chuàng)新完善房地產(chǎn)稅收政策，制止囤房投機?

當前特別要關(guān)注，為什么國務(wù)院和銀監(jiān)會三令五申要求房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金不得低于項目投資的35％，可是迄今為止還有那么多的房地產(chǎn)企業(yè)不能達標?有些房地產(chǎn)企業(yè)空手套白狼，資本回報率非常高，卻將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了銀行和廣大儲戶。這嚴重違背了廣大民眾的根本利益，也是金融紀律不能容許的。

一年前，我說深圳的房價要漲，錯在把時間段說得太絕對。但是總的趨勢判斷并沒有錯，所依托的理論也沒有錯。2007年上半年深圳房價暴漲是因為過度投機，把房價炒了上去，目前出現(xiàn)一些調(diào)整也在意料之中，但是，絕對不等于今后不會再度出現(xiàn)炒作。

在流動性嚴重過剩的情況下，金融危機正在我們四周徘徊，朋友們，要警惕啊!

博主簡介：著名經(jīng)濟學(xué)家，北京大學(xué)教授