張百忍

進入2008年以來，青島樓市的變局呈現(xiàn)出繼續(xù)深化的走勢。隨著氣溫的升高，春天已經(jīng)過去，火熱的夏季即將到來，但對于青島的眾多開發(fā)商而言，這個春天卻有點冷。尤其是商品房的開發(fā)商們，與前些年都能賺個盆滿缽溢的美好歲月相比，沒有幾家能笑的出來。

按照以往的規(guī)律，三月和四月正是樓市大熱的季節(jié)，很多樓盤都會開盤，購房者也會迅速行動。自然成交也是隨風而上，但2008年春天以來，全國大部分城市的商品房市場，卻幾乎都是持幣待購的局面。買賣雙方的博弈更加深化。

青島樓市究竟又是如何表現(xiàn)的呢?根據(jù)青島搜房網(wǎng)的數(shù)據(jù)跟蹤和市場分析整體來看，出現(xiàn)了冷暖不均的局面。對于整體樓市而言，市區(qū)正在由冷轉(zhuǎn)熱，郊區(qū)卻由熱轉(zhuǎn)冷：市區(qū)的政策房熱，商品房冷；而商品房中小戶型熱，大戶型冷。

認真總結(jié)一下，2008年前四個月的樓市有這樣五種比較明顯的變化。

商品房推遲開盤時間買賣雙方持續(xù)觀望

從2007年12月起，青島市內(nèi)四區(qū)的樓市就開始出現(xiàn)了一種低迷情況，當月只成交了585套，與前幾個月動輒1000多套的月成交成績相比大大下滑，而且在進入2008年后，市區(qū)幾個月的商品房月成交都是400多套，依舊是持續(xù)低迷。

回顧以往，青島樓市在2005年的夏季曾經(jīng)因為宏觀調(diào)控的原因出現(xiàn)過一次3個月的持續(xù)觀望，但在秋天的時候，市場出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，積壓的購買力迅速爆發(fā)，很多人開始購買房子，開發(fā)商在度過艱難期后繼續(xù)把價格拉高，這場博弈最后以賣方勝利告終。

應該看到，本次的樓市低迷有多種原因。從去年年底以來，國內(nèi)一線城市尤其是廣州和深圳樓市價格開始跳水，輿論界也開始了“拐點”的爭論，在業(yè)內(nèi)影響巨大的王石高調(diào)提出“拐點論”，并策動萬科樓盤在多個城市降價。業(yè)內(nèi)人士認為，這些對樓市尤其是對購房者的影響力遠遠大于任何一次宏觀調(diào)控，造成持幣待購的心理因素的成型。當然，本地的因素才是主要原因，幾年來，青島樓市的價格一直處于上升之中，購房者的壓力越來越大，更多的需要依賴貸款，而2007年連續(xù)六次加息，使購買樓盤的利息負擔大大加重，也讓更多的人選擇了延后購買。在這樣的情況下，原來很活躍的樓市投資者基本上不再出手，只剩下剛性的自主型消費者。

而從青島樓市的整體格局來看，影響最大的因素還是眾多政策房(包括普通商品房和經(jīng)濟適用房)的上市。

市區(qū)雙線格局明顯政策房勢頭壓倒商品房

2007年初的住房會議標志著青島本地政策的巨大轉(zhuǎn)變，在去年，青島市區(qū)一共有1826套政策房公開銷售，算是小試牛刀，整體對商品房市場影響還不大。但到了2008年，政策房的作用越來越明顯，迅速形成與商品房并列的雙線格局。而今年的前四個月，就已經(jīng)有3107套政策房實現(xiàn)了成交，其中的大部分都是公開搖號產(chǎn)生的。在同樣的前四個月里，市內(nèi)四區(qū)商品房卻只成交了1501套，還不到政策房的一半!

應該說，青島市在建設(shè)政策房的力度上居于全國前列，解決了很多中低收入者的住房問題，絕對是一件澤被蒼生的好事，但對已經(jīng)把價格拉得很高的商品房來說，無疑是增加了一批強大的競爭對手。如此多的政策房無疑大大分流了眾多樓市購買者，他們把價格越來越高的商品房擱置一邊，去選擇單價便宜很多、戶型又比較小的政策房。眾多的項目使中低收入者選擇的余地比較大，多次的申購機會使被搖中的機會也比較大，所以對商品房的沖擊更加明顯，而且不僅表現(xiàn)在影響市區(qū)商品房上，對郊區(qū)樓市也形成重大影響。

購買主力回歸市區(qū)郊區(qū)銷售壓力倍增

幾年來，因為市區(qū)樓盤的價格竄升和日益擁擠的環(huán)境，使一部分資金比較寬裕的購房者選擇到了郊區(qū)購買第二套房或者投資購房。于是城陽和西海岸等地的樓市迅速火暴起來，一時風頭都蓋過了市內(nèi)四區(qū)。

豐厚的利潤和拿地的容易讓更多的開發(fā)商殺向郊區(qū)，于是眾多樓盤紛紛出現(xiàn)，使供應量達到高潮。但由于距離和配套等先天不足，郊區(qū)眾多樓盤沒有足夠的剛性需求來支撐，于是在遇到樓市低迷的情況下，郊區(qū)的壓力就更加明顯了。2008年初的郊區(qū)樓市與2007年相比大大降溫，成交縮水。

而市區(qū)推出了眾多的政策房，把價格壓到與郊區(qū)差不多甚至低于郊區(qū)樓盤的水平，更讓投資者感受到壓力。當市北區(qū)的政策房價格與城陽商品房的價格差不多的時候，大家的購買心理會受到影響。在目前局勢不定、郊區(qū)供應巨大而價格又比較高的情況下，投資者選擇持幣待購的決心要遠遠大過市區(qū)的自住者。而市區(qū)又面臨著放量的未來，所以郊區(qū)遇冷就很正常了。

市區(qū)三足鼎立漸形成嶗山區(qū)搶先放量

2008年初的住房工作會議確立了“2221”計劃，而舊城舊村改造是重要組成部分。就青島樓市來看，2007年是拆的一年，拆18個片2.1萬戶118萬平方米，建424萬平方米，多建300萬平方米，加上2008年的，僅拆后新建面積就超過1300萬平方米，主要在李滄和四方兩區(qū)。

加快舊城區(qū)、城中村改造。2008年完成12個舊城區(qū)改造項目，規(guī)劃建筑面積約176萬平方米，除拆遷安置居民外，可向社會提供住房約5000套；新開共12個城中村改造項目，規(guī)劃建筑面積約713.4萬平方米，除拆遷安置居民外，可向社會提供住房約5萬余套。力爭五年內(nèi)全部完成舊城區(qū)、城中村改造?？偯娣e達到890萬平方米。對比2007年的速度，這是比較慢的，比如四方東部、李村東部這兩個地方，因為拆遷后供應的房子首先要照顧被拆遷戶的需求，所以在2008年還不會馬上放量，但市場效果將開始顯現(xiàn)，如果拆遷改造順利，到2009、2010年，將以史無前例的放量推向市場。

在市內(nèi)四區(qū)中，2007年和2008年出讓的土地基本上都在四方和城陽兩區(qū)，2008年初主要是政策房在支撐市場。從2008年下半年開始，這兩個區(qū)的眾多樓盤將開始上市，加上舊村改造的供應量，今后的李滄和四方市場值得期待。

而在2008年初的市場，嶗山區(qū)表現(xiàn)最佳，一共不到十個樓盤，卻在前四個月就銷售1302套，已經(jīng)接近市內(nèi)四個區(qū)的1501套商品房的總和，可見風頭之盛。所以，未來青島市區(qū)的樓市將出現(xiàn)李滄、四方、嶗山供應量三分天下的局面。

很多樓盤繼續(xù)拉高價格小戶型受到追捧

從目前的情況來看，盡管樓市銷售不好，但很多的開發(fā)商還是在按照以前的慣性思維調(diào)高房價，盡管幅度不大，而且這樣的情況市區(qū)和郊區(qū)都存在，真正大幅度優(yōu)惠和打折的樓盤還是寥寥無幾。這更加劇了樓市僵持局面的延續(xù)。在這樣的局面下，小戶型樓盤的表現(xiàn)就成為商品房銷售的中堅力量。

2006年國家90/70政策的施行曾經(jīng)讓很多人歡呼，認為樓市小戶型的春天將到來。但從現(xiàn)實來看，小戶型還是比較少，尤其在市區(qū)市場，即便出現(xiàn)了，戶型設(shè)計也是不盡如人意。

當樓盤單價越來越高讓購房者難以承受的時候，總價較低的小戶型就成為剛性需求的年輕人的首選。所以我們看到，在2008年商品房市場出現(xiàn)低迷的時候，那些設(shè)計合理定位準確的小戶型樓盤的優(yōu)勢集中顯現(xiàn)，成為市場的中流砥柱。可以說，遵守90/70政策的樓盤都得到了好的銷售結(jié)果。現(xiàn)在終于輪到市場這個看不見的手來發(fā)揮作用了。