劉　強

青島旅游地產起步較晚

青島有著得天獨厚的旅游資源，飛速發(fā)展的經濟，給旅游地產的發(fā)展奠定了基礎。但旅游地產的開發(fā)直到2000年前后才正式發(fā)展起來，那時的青島房地產行業(yè)對旅游地產還沒有很深刻的了解和定義。也許是發(fā)展的階段還未達到，也許是市場競爭還未體現(xiàn)出多種地產運作形式。當時位于嶗山區(qū)的千禧龍苑酒店式公寓和位于即墨溫泉的系列度假產品開啟了青島旅游地產的序章。

從打造“帆船之都”這一發(fā)展戰(zhàn)略目標，不難看出青島的旅游產品主要集中在自然景觀方面。與山東省內的曲阜、濟南等城市相比，晚清時期由漁村發(fā)展起來的青島在歷史文化底蘊方面顯得十分的單薄和尷尬，只能走自然景觀優(yōu)勢這條“差異化”路子。

海景資源仍是現(xiàn)有旅游地產項目的主題

青島緣于海濱城市的天然特質，于是“海景”資源成為了多數(shù)項目的主題，同時相對成型的板塊大多也位于沿海一線。目前旅游地產區(qū)域按照成熟度有：奧帆基地——沙子口片區(qū)、鰲山——田橫片區(qū)、即墨華山片區(qū)、嶗山仰口片區(qū)和金沙灘片區(qū)。

旅游地產并不是簡簡單單的“旅游+地產”，而是一個全新的產業(yè)模式和生活模式的塑造，包括多方資源、產業(yè)的整合，時間、空間的重組，產品的創(chuàng)新和營銷的創(chuàng)新等等。

由于青島的早期旅游地產產品主要體現(xiàn)在低密度住宅尤其是濱海別墅上，靠的只是稀缺的海景資源，以土地作為賣點。雖然都打出了休閑度假的旗號，但真正意義上的旅游地產產品并不多見。

目前市區(qū)的旅游地產項目除集中了旅游的要素“吃、住、游、購、娛”的極地海洋世界外，其余的多為酒店式公寓，現(xiàn)代旅游產品比較單一。相對成熟的旅游地產是以即墨溫泉(屬于鰲山——田橫片區(qū))的開發(fā)為起點，溫泉系列產品從開發(fā)到基本成型，再到運營成熟，可謂步步扎實，成為青島旅游地產一道靚麗的風景線，溫泉、高爾夫、馬會、滑雪等等資源被充分發(fā)揮利用。

即墨華山片區(qū)以高爾夫度假為賣點，也形成了主題性的旅游地產產品集群。

嶗山仰口片區(qū)以海爾山莊為代表的會議、度假產品或多或少地體現(xiàn)出了現(xiàn)代旅游地產的特色。

金沙灘片區(qū)屬于近年來興起的熱點，擁有比市區(qū)更加優(yōu)美的風光，加上跨海大橋、海底隧道的興建，為該片區(qū)帶來了利好。這一區(qū)域正處于施工建設中，預計成型尚需3－4年。

單一的產品形式正逐漸改觀

旅游地產一般指依賴于稀缺的旅游景區(qū)為中心進行的房地產開發(fā)項目，所以房地產的升值空間在一定程度上依賴于景區(qū)的知名度和公眾認可度。越是擁有稀有的、惟一的、不可復制的資源，房地產經營的價值就越高。青島此前的旅游地產產品主要依靠稀缺土地、海景資源，然而現(xiàn)今的旅游地產的客戶群已不是簡單地為解決住房問題。愈加理智的他們更是一批講究生活質量、著眼投資效益的苛求客戶，這些消費者要求更高，投資行為更理智。目前的海景別墅依然吸引著大量的客戶群，但是他們已經不滿足于這種單一的產品形式。

復合型旅游地產項目應運而生，并且范圍有進一步擴大的趨勢。目前的開發(fā)形式已大有改變，由此前比較局限的產品如海景別墅、酒店式公寓等逐漸擴展到復合型產品，這些項目除了能滿足最基礎的觀光游外，還包括度假休閑、商務會議、異域商業(yè)、游艇碼頭等內容，這些項目在一定程度上將推動青島旅游業(yè)的進步。

高端產品將是青島旅游地產的發(fā)展趨勢

據(jù)統(tǒng)計，2007年青島市共接待國內游客3258萬人次，國際游客108萬人次，旅游總收入400億元。從這組數(shù)字可以看出青島的接待能力和城市知名度已經有了很大提升。

2008年奧運會帆船比賽在青島舉辦，預計全年抵青游客總數(shù)將超過4000萬人次，其中不乏高端消費人群，但是現(xiàn)有以大眾休憩為主的觀光游產品已經不能滿足高端人群的消費需求，因此具有國際水準的高端休閑度假旅游區(qū)將成為青島旅游地產的發(fā)展方向。

在原海豚表演館基礎上投資興建的極地海洋世界項目填補了市區(qū)缺乏高端項目的空白，為山東省近年來規(guī)模最大的旅游項目。該項目定位為集吃、住、行、游、購、娛為一體，以海洋公園為主題的大型開放式旅游項目，也是青島為迎接2008年奧運會而開發(fā)的《奧運行動規(guī)劃——旅游專項規(guī)劃》七大項目之一。

極地海洋世界二期極地金岸項目與一期的游樂館一起，匯集了高端消費資源，將成為中國北方目前檔次最高、規(guī)模最大的美食娛樂休閑街區(qū)。同時，該項目的高端形象和定位將會帶來大量的高端消費人群。

高端游客在青島休閑度假的同時，也會對青島市經濟環(huán)境進行考察投資，推動區(qū)域間的經濟交流，促進旅游業(yè)及地產業(yè)的發(fā)展。