同樣是已滿五年的二手經(jīng)濟適用房，只因“新”“舊”有別，卻造成土地收益價款懸殊巨大，如何購買此類二手經(jīng)濟適用房才能做到心里有數(shù)？

4月8日，北京市建委正式下發(fā)了《關于已購經(jīng)濟適用住房上市出售有關問題的通知》和《北京市限價商品住房管理辦法(試行)》（以下簡稱《通知》）。新辦法出臺后，很大程度上解決了經(jīng)濟適用房在低成本購買價與市場溢價之間的巨大利潤空間問題。但政策的“從嚴”，也使得經(jīng)濟適用房處境尷尬。

經(jīng)濟適用房成“燙手山芋”

根據(jù)政策規(guī)定，新老經(jīng)濟適用房的區(qū)別取決于《通知》的下發(fā)日期，即4月8日。以4月8日為臨界點，客戶取得房屋的完稅憑證或產(chǎn)權證的日期在此之前的為“老經(jīng)濟適用房”，在此之后的為“新經(jīng)濟適用房”。其中，滿五年的“老經(jīng)濟適用房”上市出售時補交10%的土地收益價款即可。而新政策中嚴控滿五年“新經(jīng)濟適用房”上市操作，規(guī)定業(yè)主確有需求出售時需要補齊差價70%的土地收益價款。

而且，根據(jù)《通知》規(guī)定，4月8日政策出臺前的滿五年老經(jīng)濟適用房仍遵從以前的經(jīng)濟適用房政策規(guī)定，銀行方面應該對這樣的經(jīng)濟適用房進行貸款支持。

“新房新辦法、老房老對待”也許真能夠從根本上解決困擾政府多年的經(jīng)濟適用房分配制度不到位的問題。但從貸款角度而言，銀行方面是否也支持這種政策做法，還是一個未知數(shù)。目前情況是，北京絕大多數(shù)銀行不愿碰觸經(jīng)濟適用房這塊“燙手山芋”，不論是否“滿五年”也不論是“新房”還是“老房”，對于經(jīng)濟適用房這種“特殊群體”，多數(shù)銀行采取不予貸款的態(tài)度。如今，只有個別商業(yè)銀行對4月8月政策出臺前的滿五年老經(jīng)濟適用房給予放貸。

其實銀行的這種做法可以理解。現(xiàn)在房地產(chǎn)個貸金融市場已經(jīng)進入政策調(diào)整的多變與高發(fā)時期，政策“此一時彼一時”也會經(jīng)常變幻，銀行為了控制放貸流量、保障放貸質(zhì)量，對借款人所要貸款的房屋進行嚴格篩選也有其一定理由。

如何購買？

滿五年經(jīng)濟適用房的貸款交易流程與二手商品房的交易流程一樣，即：買賣雙方簽署合同－→評估房產(chǎn)－→銀行面簽－→銀行審批合格后進行批貸－→買賣雙方過戶－→銀行放貸－→業(yè)主拿尾款。

同時，因為滿五年經(jīng)濟適用房的房屋性質(zhì)等同于商品房性質(zhì)，所以外地籍購房人也可以申請購買這樣的房屋。在購買流程上需要提供暫住證，其它與本地購房人一樣。

滿五年經(jīng)濟適用房所要繳納的稅費，根據(jù)政策規(guī)定應該為：第一類，4月8日《通知》下發(fā)之前購買的滿五年經(jīng)濟適用房。契稅：總價款×1.5%；印花稅：總價款×1‰（買賣雙方各萬分之五）；綜合地價款：總價款×10%；第二類，4月8日《通知》下發(fā)之后購買的滿五年經(jīng)濟適用房。契稅：總價款×1.5%；印花稅：總價款×1‰（買賣雙方各萬分之五）；土地收益價款：（出售價格－原購房價格）×70%。

值得注意的是，根據(jù)新規(guī)定，無論新房、舊房，只要產(chǎn)權未滿5年的經(jīng)濟適用房都不再能自由出售，而改為政府回購或由政府選定符合條件的購買人，購房人在購買未滿五年經(jīng)濟適用房時要慎重。

（殷麗娟偉嘉安捷市場經(jīng)理）