張　靜

怎么樣才能既不讓房企大面積倒閉導(dǎo)致行業(yè)崩盤，又不讓前期的宏觀調(diào)控失效？

當(dāng)“房地產(chǎn)救市風(fēng)”從地震災(zāi)區(qū)成都吹向西部的重慶、西安，經(jīng)由中部蔓延至東南沿海，進(jìn)而席卷長(zhǎng)三角重鎮(zhèn)杭州和上海后，遭遇了眾多學(xué)者和民間輿論的噓聲。而在10月22日，一直保持沉默、不置可否的中央政府終于給“搶跑”的地方政府吃了一顆定心丸：不僅出手了包括降低首付、減息免稅在內(nèi)更為宏大的一攬子救市政策，并允許各地政府自行制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策。

這一幕似曾相識(shí)：當(dāng)布什政府提交了高達(dá)7000億美元的救市方案后，來自哈佛、麻省理工、伯克利等名校的122位經(jīng)濟(jì)學(xué)家，聯(lián)名給國(guó)會(huì)寫了一封公開抗議信，認(rèn)為那些貪婪的華爾街玩家完全是咎由自取，絲毫不值得同情。但保爾森與伯南克這對(duì)黃金搭檔說服國(guó)會(huì)只用了三頁紙，可以高度概括為一句話：華爾街已經(jīng)綁架了美國(guó)經(jīng)濟(jì)。

“至少對(duì)決策層而言，救不救市已經(jīng)不是一個(gè)問題?！北本┞?lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事總經(jīng)理?xiàng)钌黉h認(rèn)為，由于資本與生俱來的逐利性以及民間游資特有的市場(chǎng)嗅覺，過去幾年時(shí)間爆發(fā)式增長(zhǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，瘋狂地刺激了各路資金尤其是民營(yíng)企業(yè)的資金大規(guī)模進(jìn)入投資回報(bào)率高的房地產(chǎn)市場(chǎng)?！案＝ㄓ形恢圃鞓I(yè)的朋友對(duì)我說，一年賺10%的毛利非常辛苦，但是買套房子可以賺50%，他當(dāng)然選擇關(guān)了工廠炒房去?！?/p>

經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平的“二元經(jīng)濟(jì)論”對(duì)此有過深入的探討。曾有人士透露，在浙江、福建一帶，超過半數(shù)的紡織業(yè)上市公司涉足房地產(chǎn)，珠三角幾乎所有的大型企業(yè)都與房地產(chǎn)“攀親帶故”。在那些不約而同地將目光轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)的“外行”中，有些名字耳熟能詳：聯(lián)想、華為、長(zhǎng)虹、海爾、雅戈?duì)枴?/p>

“去年房地產(chǎn)泡沫還沒破裂之前，東南沿海某省有超過30%的民營(yíng)企業(yè)瀕臨倒閉，地方政府急得火燒眉毛。但主管領(lǐng)導(dǎo)發(fā)現(xiàn)一個(gè)非常奇怪的現(xiàn)象，這些企業(yè)的老板都發(fā)財(cái)了。他們不是炒股，就是炒房，或者投資了房地產(chǎn)開發(fā)?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士透露。

“房地產(chǎn)行業(yè)直接、間接關(guān)聯(lián)的行業(yè)高達(dá)70多個(gè)，說它真實(shí)地‘綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)并不為過。而房地產(chǎn)業(yè)一旦崩盤，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)將會(huì)是摧毀性打擊，被套牢的民營(yíng)資本和其他行業(yè)資本也必將受到牽連?！睏钌黉h認(rèn)為。

飲鴆止渴？

其實(shí)從去年下半年開始，中國(guó)政府已竭盡全力試圖拆除這枚“隱形炸彈”，突如其來的美國(guó)金融危機(jī)打亂了原有的部署，捎帶“搭救”了中國(guó)樓市。一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：“中國(guó)經(jīng)濟(jì)本來可以用3年的時(shí)間實(shí)現(xiàn)軟著陸，如果沒有經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的突然惡化，房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策會(huì)持續(xù)很久?！?/p>

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前三季度中國(guó)經(jīng)濟(jì)增幅近十年來首次降到了個(gè)位數(shù)。

清華大學(xué)中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)研究中心日前發(fā)布的“2008年四季度中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)與分析”預(yù)計(jì)，今年GDP增速為10.31%，明年降為9.70%。該中心研究員袁鋼明教授解讀說：“中國(guó)今年的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以7月為分水嶺，已經(jīng)出現(xiàn)通貨緊縮、經(jīng)濟(jì)快速下滑的危險(xiǎn)。如果政策不積極應(yīng)對(duì)，中國(guó)的問題甚至?xí)让绹?guó)更嚴(yán)重?！钡秀y國(guó)際首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家曹遠(yuǎn)征認(rèn)為清華的數(shù)據(jù)仍太過樂觀：“我們估計(jì)明年GDP增速可能會(huì)下滑到8%，甚至不排除更低?！?/p>

據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長(zhǎng)夏斌透露，中國(guó)出口經(jīng)濟(jì)的各項(xiàng)指標(biāo)都已下滑，出口訂單更是出現(xiàn)了自人民幣匯率形成機(jī)制改革以來的最低增長(zhǎng)水平，為10年以來最大跌幅。

該中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部研究員張立群相信，如果中國(guó)能夠擴(kuò)大內(nèi)需，用國(guó)內(nèi)消費(fèi)投資增長(zhǎng)來彌補(bǔ)外部需求，就可以保證經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)。但一位經(jīng)濟(jì)學(xué)家尖銳地向記者指出：“關(guān)鍵在于我們能否找到激活內(nèi)需的按鈕，讓驚人的能量噴涌而出。‘?dāng)U大內(nèi)需、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的口號(hào)已經(jīng)喊了很多年，但是老百姓不敢消費(fèi)?！?/p>

盡管農(nóng)村新一輪改革已見端倪，但許多人都認(rèn)為遠(yuǎn)水解不了近渴。就現(xiàn)實(shí)而言，中國(guó)人民大學(xué)金融與證券研究所所長(zhǎng)吳曉求估計(jì)政府還得靠傳統(tǒng)工具“混”過這次危機(jī)：“一是大規(guī)模的固定資產(chǎn)投資，二是重新喚醒房地產(chǎn)消費(fèi)。這已經(jīng)是別無選擇?！睋Q而言之，即便是飲鴆止渴，眼下這杯多年急功近利釀成的苦酒似乎也是不得不喝。

而早在中央統(tǒng)一部署之前，地方政府按捺不住率先成為“救市”急先鋒，“傷心人另有懷抱”。

基層有諺：“中央財(cái)政金碧輝煌，省級(jí)財(cái)政亮亮堂堂，市級(jí)財(cái)政喜氣洋洋，縣級(jí)財(cái)政哭爹喊娘?！庇捎谥醒肱c地方的財(cái)稅分配制度存在不合理之處，地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的路徑依賴更有了充足的理由。

據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心發(fā)布的研究報(bào)告顯示：土地出讓金、土地直接稅收，以及城市擴(kuò)張帶來的間接稅收，在不少城市都占到地方預(yù)算的40%以上。北京“明天地產(chǎn)”總經(jīng)理陳云峰說：“房?jī)r(jià)下跌之后，很多土地開發(fā)商不要了?！倍衲晗那镏g，成都、重慶、武漢、長(zhǎng)沙、廣州、上海、杭州等城市也爆出了“地王”退地的傳言，某些地方政府在出臺(tái)樓市新政措施前已經(jīng)失去了嚴(yán)格追繳土地出讓金的動(dòng)力。

降價(jià)才是王道

盡管京城一位地產(chǎn)商認(rèn)同“綁架說”，但在斟酌了幾秒鐘后，他還是審慎地建議記者采用另一種更易與政府取得共識(shí)的表述：“房地產(chǎn)已經(jīng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)?！闭缢J(rèn)為，媒體應(yīng)該從更積極地角度去宣傳“救樓市就是救經(jīng)濟(jì)”。

然而網(wǎng)上流傳這么一句話：“凡是房產(chǎn)商擁護(hù)的，我們就堅(jiān)決反對(duì)!”此前曾有一些開發(fā)商自比在地震中等待了數(shù)十天的“豬堅(jiān)強(qiáng)”，就是從三百斤餓到一百斤也要死扛著等待“解放軍”的到來。輿論擔(dān)心：現(xiàn)在是不是真的讓他們等到了“解放軍”？中國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)還要暴漲？或者正如中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容所言，政府可能指望用一個(gè)新泡沫來掩蓋舊的泡沫？

資金鏈?zhǔn)欠康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的命脈，也是降價(jià)與否的終極因素。目前很多房?jī)r(jià)并沒有降到位，如果此時(shí)直接放松對(duì)房企的開發(fā)貸款，房?jī)r(jià)很快就會(huì)反彈。怎么樣才能既不讓房企大面積倒閉導(dǎo)致行業(yè)崩盤，又不讓前期的宏觀調(diào)控失效？楊少鋒認(rèn)為：“只能救房地產(chǎn)市場(chǎng)，不要救房企；只能救成交量，不要救房?jī)r(jià)。在保持對(duì)開發(fā)商的資金壓力的同時(shí)降低購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，鼓勵(lì)需求，讓開發(fā)商只能通過降價(jià)銷售回款解困。至于那些還期待暴利不愿降價(jià)的開發(fā)商，就讓它死去吧。多幾個(gè)倒閉的房企，無關(guān)中國(guó)經(jīng)濟(jì)大局?！?/p>

據(jù)他判斷，這次政府派來的肯定不是“解放軍”，而是醫(yī)生，關(guān)鍵看藥方如何開。截止到記者發(fā)稿，已有19個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)了樓市新政措施，差異紛呈?！敖档皖A(yù)售門檻、提高公積金貸款額度，這是救需求、救市場(chǎng)；延緩追繳開發(fā)商的土地出讓金，這是松綁資金，直接救開發(fā)商。如果是在緩解開發(fā)商資金緊張的同時(shí)以犧牲老百姓利益為代價(jià)的，如用財(cái)政直接補(bǔ)貼購(gòu)房人，可視作救房?jī)r(jià)?！睂?duì)于財(cái)政部救市新政，SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹感覺不怎么“解渴”：“這點(diǎn)溫乎勁是否足以把市場(chǎng)上的冰給化開，可能還要一段時(shí)間?！?/p>

我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總經(jīng)理胡景輝給記者算了筆賬。以一套80平方米總價(jià)100萬（首付20萬、貸款80萬，貸款期限20年）的二手房計(jì)算，月還款額每月減少500元左右，20年共節(jié)省123010.02元。但稅收一項(xiàng)即可占到近10萬。而在所有稅種中，比例最大、征繳涉及面較廣的就是5.5%營(yíng)業(yè)稅和1%的個(gè)人所得稅，但此次調(diào)整沒有涉及這兩個(gè)稅種，只是對(duì)萬分之五的印花稅減免，1.5%的契稅下調(diào)至1%，總計(jì)節(jié)省5500元稅費(fèi)?！罢嬲転槭∪H占0.55%的稅費(fèi)就去買100萬房子的人應(yīng)該還是不會(huì)太多。短期內(nèi)，市場(chǎng)不會(huì)馬上走出觀望情緒。老百姓真正關(guān)心的不是在于稅費(fèi)的減免而是房?jī)r(jià)?！?/p>

9月初一篇《萬科松山湖會(huì)議紀(jì)要》轟動(dòng)一時(shí)。雖然它隨即被萬科宣布“純屬偽造”，但眾多房產(chǎn)商還是在第一時(shí)間搶著“學(xué)習(xí)了”?！耙矣诮祪r(jià)、勇于降價(jià)，以最快的速度出貨，再去買更便宜的土地，以更快的速度建設(shè)出更低成本的房子，以更低的價(jià)格再快速出售……不給其他企業(yè)反應(yīng)和組織應(yīng)對(duì)的機(jī)會(huì)……讓消費(fèi)力和資金總是向我們傾斜流入……”讓業(yè)界看得字字見血、句句驚心。

陳云峰認(rèn)為：“業(yè)外無人能對(duì)大勢(shì)解讀得如此專業(yè)、透徹，一定是非常高層的管理者才能制定這一戰(zhàn)略。”

有地產(chǎn)商告訴記者：“直到昨天，我們業(yè)內(nèi)包括一些政府官員還在罵萬科，認(rèn)為是萬科引來了這場(chǎng)災(zāi)禍，這是多么愚蠢的推斷?！蹦切┻€沒有認(rèn)清形勢(shì)的開發(fā)商，扛著不降價(jià)賣不動(dòng)，還寄希望于政府再給資金，結(jié)局或許會(huì)很悲慘?！?/p>