易憲容

退房現(xiàn)象并不是房價下跌引起的社會問題，而是相應政府部門要堅決保證合約的有效履行的問題。

最近，降價賣房引起的退房風潮似乎越演越烈。在一些房地產開發(fā)商看來，中國房地產市場價格上漲8年了，如今房價不能下跌，否則會引起廣大購房者的退房潮，而這種退房潮會破壞既有的房地產市場秩序及引起社會問題或危機。

在一個成熟的市場經濟中，這樣一種房價不能跌的理由根本不存在。因為，在市場中，任何交易都是通過合約來進行的，一宗交易得以完成就得以合約承諾為基準。政府的三大基本職責之一，就是保證合約有效履行。而市場的價格無時不在變化，這種價格變化的風險就得通過合約簽訂讓合約當事人分別來承擔。

但是，在中國，購買住房合約簽訂之后，購房者為什么會在房價變化之后，要求采取退房的方式，讓房地產開發(fā)商來承擔房價下跌的風險呢？這不是完全破壞了基本的市場秩序嗎？如果購買住房的人在價格下跌時可以放棄承諾，可以不履行合同，那么整個市場經濟基礎就蕩然無存了。

盡管“退房門”事件如此嚴重，為什么又會在中國發(fā)生？

其實這里有幾個問題，一是居民購買的住房都是期房，而他們?yōu)槭裁丛敢赓徺I期房，就在于過去房地產開發(fā)商及有些政府相關部門一直在強調，購買期房可以獲得價格上的優(yōu)惠。也就是說，購買期房的價格要比購買現(xiàn)房的價格便宜。但實際上，大多數(shù)居民沒有考慮到，這是建立在房價上漲的假定條件上的。如果房價下跌，情況就完全不同了。當房價下跌時，購買期房的人看到購買的住房還未交付，使用更談不上了，這種情況下要購買者來承擔風險，他們當然是不愿意。因此，不少購房者要“退房”與早些時候對購買期房的誤導有關。

在市場中，任何交易都得通過不同的合約來完成，由于市場的不確定性，交易合約的糾紛隨時都會發(fā)生。要保證交易合約的有效履行，政府相關部門作為獨立的第三方，就得公正公平地處理這些糾紛。目前許多合約糾紛的出現(xiàn)，就在于缺少這樣一種保證。比如說，地方政府不希望當?shù)胤績r下跌，它就不會公平公正地處理這種退房合約糾紛。甚至有些地方政府不是通過法律方式來保證合同履行，反而默許這種破壞合同的行為存在。

在購房期間，房價下跌的風險由誰來承擔？這個問題在一個成熟的市場中其實是十分簡單的：合約當事人只要履行合約就可以了。一般購房合約雖然是一種格式化合約，但可加上相應的附加條款，因此合約當事人的風險分擔基本上會通過購房合約表明。前期購房者如果要“退房”，就得看其簽訂的合約條款是如何的。退房現(xiàn)象并不是房價下跌引起的社會問題，而是相應政府部門要堅決保證合約的有效履行的問題。如果任由購房者不履行合約，那么才會真正破壞房地產市場秩序。因此，在退房事件中政府要做的就是不要袒護任何一方，保證簽訂的合約堅決認真履行。（作者系中國社科院金融研究所研究員）