印堃華

一些整天唱衰房市，預(yù)言上海房?jī)r(jià)將要大跌的所謂專(zhuān)家和媒體還將繼續(xù)胸悶不已。

9月間，美英德日等發(fā)達(dá)國(guó)家政府紛紛緊急出臺(tái)一連串的救市措施，試圖阻止國(guó)際金融體系的崩潰。我國(guó)雖然慢了幾拍，但也終于出手“救市”以免股市崩盤(pán)?，F(xiàn)在不少房地產(chǎn)界的朋友滿懷希望地等待政府下一步出手救救樓市，其焦急的心情固然可以理解，但我要奉勸各位對(duì)政府救市不要抱過(guò)高的企望。

一則，既稱(chēng)之“救市”就只不過(guò)是一種短期行為，如同股市，倘若不摒棄“為國(guó)企輸血解困”，“讓國(guó)資和發(fā)起人股東高位變現(xiàn)套利”的指導(dǎo)思想，不實(shí)現(xiàn)由大股東的圈錢(qián)機(jī)器向強(qiáng)化公眾監(jiān)督、有效配置資本、從而“為全體股民增加財(cái)產(chǎn)性收入”的有力工具的根本性轉(zhuǎn)變，單靠打幾針“強(qiáng)心針”也只能是茍延殘喘而已。

二則，樓市不同于股市，屬實(shí)體經(jīng)濟(jì)，樓價(jià)也并非單純?nèi)Q于短期內(nèi)的供求關(guān)系。連續(xù)幾年打壓樓價(jià)，加稅加息，收縮房貸，限制需求，十八般兵器都用過(guò)了，時(shí)至今日房?jī)r(jià)只不過(guò)漲幅趨緩而已。

近日，某些地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，試探性地調(diào)整了一些樓市政策，立馬遭到輿論指責(zé)，有的權(quán)威媒體還發(fā)表評(píng)論將其上綱上線，告誡地方不得越雷池一步?？梢?jiàn)，在高層決策面前，樓市興衰是否關(guān)系國(guó)民經(jīng)濟(jì)安全，看法未必是見(jiàn)得一致。至少，在某些人眼里，樓價(jià)不跌它三成五成是談不上出手“救市”的。

《國(guó)際歌》里說(shuō)得好，從來(lái)就沒(méi)有什么救世主，也不靠神仙和皇帝。在當(dāng)前嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)立足于自己救自己。

怎樣自救？首先要調(diào)整心態(tài)，正視形勢(shì)，消除不切實(shí)際的幻想，做好迎接更嚴(yán)峻挑戰(zhàn)的思想準(zhǔn)備；其次，要冷靜、客觀地分析企業(yè)擬建、在建、在售項(xiàng)目的具體情況，進(jìn)行必要的梳理，該退的退，該讓的讓?zhuān)沙鍪值膽?yīng)加快推盤(pán)讓利套現(xiàn)。當(dāng)然，在調(diào)整價(jià)格和促銷(xiāo)策略時(shí)，既要考慮當(dāng)前的變，也要減緩對(duì)前期業(yè)主的心理沖擊，以免產(chǎn)生后遺癥；再次，要高度關(guān)注資金鏈的安全，在無(wú)法維持良性循環(huán)的前提下，務(wù)必及早“壯士斷臂”，千萬(wàn)不要硬撐。現(xiàn)在民間并不缺資金，寧可大幅度讓利甚至貼本搞股權(quán)融資，引進(jìn)戰(zhàn)略投資者，決不要冒險(xiǎn)去借高利貸，以免掉入陷阱全軍覆沒(méi)；最后，要抓緊時(shí)機(jī)修煉內(nèi)功，精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)，轉(zhuǎn)換機(jī)制，強(qiáng)化法人治理結(jié)構(gòu)，提升員工和核心隊(duì)伍素質(zhì)，為今后東山再起打造堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

綜觀樓市形勢(shì)，明年上半年之前，供給萎縮、需求不振、區(qū)域分化、漲跌互現(xiàn)的局面恐難改變。盡管局部地區(qū)低效供給不斷放量，供大于求加上品質(zhì)不高的因素推動(dòng)某些樓盤(pán)價(jià)格下探，但從總體看，成熟地區(qū)和性?xún)r(jià)比高的樓盤(pán)的有效供給依然嚴(yán)重不足，加上軌道交通和高速公路的加快建設(shè)，使原先大量積聚的低效供給向有效供給轉(zhuǎn)化。因此，即便市場(chǎng)成交均價(jià)重心下移，也難以掩蓋多數(shù)板塊樓價(jià)水平穩(wěn)中有升的客觀事實(shí)。一些整天唱衰房市，預(yù)言上海房?jī)r(jià)將要大跌的所謂專(zhuān)家和媒體還將繼續(xù)胸悶不已。

鑒于中國(guó)工業(yè)化、城市化、現(xiàn)代化的趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)，上海建設(shè)四個(gè)中心的目標(biāo)不容改變，中國(guó)和上海的樓市經(jīng)歷階段性調(diào)整之后，仍將迎來(lái)蓬勃向上的璨爛前景，對(duì)此應(yīng)當(dāng)充滿信心。（作者為上海財(cái)經(jīng)大學(xué)教授，威斯頓不動(dòng)產(chǎn)管理學(xué)院院長(zhǎng)）