白　鈞

隨著國(guó)家住房保障體系的逐漸完善，我國(guó)形成了廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、出租房和商品房四個(gè)梯度的住房類型。其中，覆蓋中低收入者范圍比較廣的就是經(jīng)濟(jì)適用房。

樓市的升溫使低成本的經(jīng)濟(jì)適用房逐漸成為房產(chǎn)投機(jī)者眼中的肥肉。房產(chǎn)投機(jī)者們使用各種手段把一大批經(jīng)濟(jì)適用房收入囊中，再伺機(jī)套利，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房變得越來(lái)越不“經(jīng)濟(jì)”。

針對(duì)這一情況，2007年8月中旬國(guó)務(wù)院公布的《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》規(guī)定了經(jīng)濟(jì)適用房的“有限產(chǎn)權(quán)”和上市條件；同年12月，中國(guó)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、監(jiān)察部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行、國(guó)家稅務(wù)總局等七部門聯(lián)合發(fā)布《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》。辦法中，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)、價(jià)格、準(zhǔn)入及退出、監(jiān)督等方面作了更詳細(xì)規(guī)定，還首次將單位集資合作建房納入經(jīng)濟(jì)適用房管理范疇。

政策趨嚴(yán)，可以有效保障中低收入家庭利益；而銀行緊縮經(jīng)濟(jì)適用房貸款，也降低了信貸風(fēng)險(xiǎn)。長(zhǎng)期來(lái)看，隨著國(guó)家調(diào)控力度加強(qiáng)，投資經(jīng)濟(jì)適用房風(fēng)險(xiǎn)加大，回報(bào)率減小，打擊了很大一部分中小房產(chǎn)投資者，有利于房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。

“低”收入家庭嚴(yán)入

新辦法規(guī)定，城市低收入家庭申請(qǐng)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)同時(shí)符合下列條件：具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口；家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭收入標(biāo)準(zhǔn)；無(wú)房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定的住房困難標(biāo)準(zhǔn)。

它的出臺(tái)既明確了經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買者的條件，“壓低”了購(gòu)房者的收入標(biāo)準(zhǔn)，又讓高于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的人無(wú)機(jī)可乘，使經(jīng)濟(jì)適用房真正成為中低收入家庭的“專利”。

面積控制在60平米以內(nèi)

以往曾出現(xiàn)過(guò)4室2廳230平米的經(jīng)濟(jì)適用房，也曾出現(xiàn)過(guò)業(yè)主開(kāi)奔馳、寶馬在經(jīng)濟(jì)適用房的小區(qū)出入。這些現(xiàn)象違背了經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的初衷。

新辦法中嚴(yán)格限定，經(jīng)濟(jì)適用房面積必須在60平米以內(nèi)。這樣一來(lái)，經(jīng)濟(jì)適用房既能滿足大多數(shù)家庭基本居住需求，同時(shí)也大幅度降低了舒適度，從而減少了投資價(jià)值。

禁止出租

經(jīng)濟(jì)適用房是為解決中低收入家庭住房問(wèn)題而修建的普通住房，同時(shí)也是社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，如果用于出租，是對(duì)有限資源的極大浪費(fèi)。 禁止經(jīng)濟(jì)適用房用于出租，從根源上遏制了房產(chǎn)投資。

有限產(chǎn)權(quán)，限制流轉(zhuǎn)

“24號(hào)文”規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)房人只擁有有限產(chǎn)權(quán)，并提出購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房5年后，不得直接上市交易。如確實(shí)需要轉(zhuǎn)讓的經(jīng)濟(jì)適用房，必須由政府回購(gòu)。5年以上的經(jīng)濟(jì)適用房，購(gòu)房人需要向政府補(bǔ)繳土地收益等綜合地價(jià)款后，才能取得完全產(chǎn)權(quán)，之后，才可以上市交易?！?4號(hào)文”從流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)上對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房做出了限制，大大增加了炒房人的投資風(fēng)險(xiǎn)。

通過(guò)多種渠道、多管齊下，從根源上遏制房產(chǎn)投機(jī)，就可以確保低收入家庭利益。

（白鈞 北京開(kāi)太物業(yè)交易保證有限公司董事總經(jīng)理）