[摘 要] 從影響旅游飯店選址的三個因素出發(fā)，引出各自次級因素，建立一個層次模型，通過多級模糊綜合評價，從而得到一個較為科學(xué)的評價結(jié)果。為決策者提供了一種集經(jīng)驗和數(shù)學(xué)方法相結(jié)合的評價體系。

[關(guān)鍵詞] 飯店選址 綜合評價 旅游市場 旅游飯店

隨著我國旅游市場的擴(kuò)大，旅游飯店作為一個主要為旅游者服務(wù)的場所，不僅需要實現(xiàn)利潤最大化，同時還要能夠?qū)崿F(xiàn)社會價值最大化，同時實現(xiàn)兩者，選址極為重要。飯店巨子希爾頓先生曾說過：“飯店成功的秘訣有三個：第一是地段、第二也是地段、第三還是地段”。作為特種職能的旅游飯店更是如此，因此選址好壞，直接影響飯店的效益和消費(fèi)者對飯店的評價，而且還可能影響到環(huán)境的美化和環(huán)境保護(hù)。因此，旅游飯店選址研究具有很強(qiáng)的研究意義。

一、選址的模糊綜合評價

1.影響旅游飯店選址的評價指標(biāo)

影響旅游飯店選址的因素有三個，一是宏觀環(huán)境(A）;二是微觀環(huán)境(B）;三是旅游者(C）。

三個大因素均包含更小的因素，宏觀環(huán)境(A)所包含的小因素分別為：

地質(zhì)地形(A1):酒店選址要考慮該地區(qū)是否合適建設(shè)酒店，適合建設(shè)多大酒店，該位置邊緣的建筑是否影響其酒店能夠有顯眼的廣告位推廣自己特色的廣告服務(wù)，面積大小是否適合建設(shè)酒店。

國家或地區(qū)政策(A2）:如果國家政策寬松，低稅率，則可能有很多項目投資，酒店開辦可能就會得到政府支持，遇到阻礙就會少。

旅游資源(A3）:旅游飯店的特殊性就是建立在旅游市場上，若該地區(qū)沒有旅游資源，則沒有游客，旅游飯店則不會存在。

產(chǎn)業(yè)布局(A4）:每個地區(qū)都有自己的產(chǎn)業(yè)布局，若該地區(qū)旅游飯店已達(dá)到飽和，甚至供過于求，新建旅游飯店則可能虧損，因此此因素非常重要。

社會經(jīng)濟(jì)狀況(A5）:任何地區(qū)社會經(jīng)濟(jì)狀況會直接影響物價水平，進(jìn)而影響旅游飯店物價，過高則可能會影響企業(yè)利潤，也會影響旅客經(jīng)濟(jì)承受能力。

微觀環(huán)境(B)主要包括以下幾個因素：

客源狀況(B1）:影響旅游飯店選址的最直接因素，沒有旅客則不存在旅游飯店，該位置旅客客流量，是影響酒店效益的直接原因。

可見度(B2）:“酒香不怕巷子深”的時代已經(jīng)過去，靠近公路地區(qū)明顯要比在深巷酒店可見度高，進(jìn)而吸引更多顧客。

交通狀況(B3）:對于連鎖知名酒店，交通便利對于競爭對手來說具有更大的優(yōu)勢，大部分旅客在游覽之后，都有一定疲勞，如果沒有特殊口味，大家一般選擇較近或者到達(dá)較快的飯店就餐，因此交通狀況也影響旅游飯店效益。

人力資源（B4）:一個地區(qū)吸引人才則會使該地區(qū)酒店經(jīng)營趨于正規(guī)化，人力成本的大小，影響旅游飯店成本，該地區(qū)從業(yè)人員素質(zhì)將直接影響該地區(qū)酒店服務(wù)的檔次，進(jìn)而影響酒店客源。

公共設(shè)施(B5）:公共設(shè)施，如停車場等將是影響酒店效益的側(cè)面因素，對于顧客來說，不會把車停下之后，再走幾里路就餐。

旅游者因素(C)包括：

旅游者心理(C1）:從旅游者心里角度考慮，旅游飯店應(yīng)該與地方特色相結(jié)合，具有地方特色酒店明顯比普通旅游飯店更吸引顧客，因此企業(yè)應(yīng)該考慮該地區(qū)旅游資源能否與地方特色酒店相結(jié)合。

旅游者文化層次(C2）:高文化旅游者一般選擇環(huán)境較好旅游飯店，喜歡清凈、文雅，最好能在就餐時有較好野外視野。他們一般會花較多時間選擇適合自己的酒店，文化層次一般的旅客，通常不會計較這些問題，因此一個地區(qū)旅游者文化層次會影響酒店選址。

旅游者年齡(C3）:通常情況下，年齡較大旅游者會選擇較為普通酒店，所以一般會采取就近原則，因此對于老年人旅游的地區(qū)，選擇貼近旅游點的飯店會更吸引人。年輕人一般是和女朋友或者妻子一塊，是最為典型的消費(fèi)者，一般不會計較價格，最為關(guān)心的是舒心，因此選址應(yīng)該考慮這一因素。

2.多級模糊綜合評價步驟

一般，多級模糊綜合評價需要經(jīng)過以下步驟：

(1)把因素論域集U按某種屬性分成s個子集，，其中ui＝{ui1，ui2，…，uip}。

(2)對每一個單因素ui，應(yīng)該作出單因素綜合評價，設(shè)評語的論域為V＝{v1，v2…...，vm}，ui中各個因素的模糊權(quán)重向量為Ai=（ai1，ai2…aip），ui的單因素評價結(jié)果為Ri(pi行，m列)，單級評價模型為Ai，，i＝1，2，3…s。

(3)對因素U作二級綜合評判，將每個Ui視為U的一個因素，將Bi作為它的單因素評價向量，可得隸屬關(guān)系矩陣R。

綜合因素ui(i=1，2…，s)的模糊權(quán)向量為A＝（a1，a2，…，as）則二級模糊綜合評價模型為A·R＝(b1，b2…bm)·B。

同理可以得到三級或者更高級模型。其中bm表示隸屬于vm的隸屬度，按照最大隸屬原則，取最高級評價模型中最大隸屬度為最終評判結(jié)果，就可以得到該位置綜合評價結(jié)果。

二、實際分析

本文選取算子為加乘。采用DELPHI法，對該地理位置進(jìn)行評價，對宏觀環(huán)境(A)進(jìn)行綜合評價，每行代表A的下屬因素，每列代表不同因素下的模糊評價的評語集，可以得到判斷矩陣。

通過專家調(diào)查法可以得到A，B，C各個因素的權(quán)重和二級權(quán)重。根據(jù)2.2，分別進(jìn)行加乘運(yùn)算可以得到二級判斷矩陣。得到最終評價結(jié)果為:0.1903，0.2479，0.1931，0.1030。

根據(jù)評語集V，根據(jù)最大隸屬原則，該地理位置建設(shè)酒店的評價為中。

本文通過多級模糊綜合評價方法，對旅游飯店選址進(jìn)行了綜合模糊評價，最后可以得到該地皮適合建設(shè)旅游飯店的程度。這為投資決策者提供了一種較為可行的方法，它是通過定性和定量進(jìn)行分析評價的，具有一定的科學(xué)合理性，能夠避免投資者盲目投資。

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