買(mǎi)房不再像買(mǎi)白菜

2008年6月15日，陳華和老伴在南京市江寧區(qū)“托樂(lè)嘉”樓盤(pán)的售樓處躊躇許久，最終掏出了一枚硬幣，讓老天爺來(lái)決定是否該在此時(shí)買(mǎi)房。這個(gè)樓盤(pán)就在風(fēng)景優(yōu)美的翠屏山腳下，6200元每平方米的價(jià)格是南京市的平均價(jià)，一家人對(duì)此都很滿意，然而“可能還會(huì)降價(jià)”的想法卻一再動(dòng)搖著他們簽字的決心。

硬幣一次次地拋起、落下，不買(mǎi)的那一面顯然比買(mǎi)的那一面多，最終一家人惆悵地離開(kāi)了售樓處。

這一幕令“托樂(lè)嘉”樓盤(pán)的銷(xiāo)售總監(jiān)張立剛唏噓不已，“賣(mài)了這么多年房子，第一次碰到客戶這么猶豫。”僅在一年前，人們還在像買(mǎi)大白菜一樣地買(mǎi)房子一從看樣板房到下訂金，通常就在開(kāi)盤(pán)5分鐘之內(nèi)搞定。

剛剛過(guò)去的5個(gè)月里，南京成交的商品房套數(shù)同比去年可謂是攔腰斬?cái)?，縮水一半。

被腰斬的名單很長(zhǎng)，上海、北京、天津、成都、重慶、武漢、廣州、深圳、杭州等一線城市的新房成交面積都減少了一半以上。最慘的是武漢，下降了六成。

自2007年11月1日央行提高第二套房首付比例之后，全國(guó)樓市逐漸由盛轉(zhuǎn)衰，市場(chǎng)觀望氣氛日益加劇。天津市主要居住區(qū)之一“梅江板塊”的一處樓盤(pán)，在2007年11月1日?qǐng)?zhí)行第二套房首付提高政策之前，每月能賣(mài)50套，11月之后的平均數(shù)只有5套。

地產(chǎn)業(yè)驚醒

此次樓市下行，只有一小部分先知先覺(jué)的人幸免于難。

2007年11月份，漲幅最高的深圳樓市敗相已露。天津泰達(dá)集團(tuán)旗下一家地產(chǎn)公司的銷(xiāo)售總監(jiān)感受到這種變化，在給所有深圳的業(yè)界朋友打了一圈電話之后，果斷地把剩余的50套房子統(tǒng)統(tǒng)拿出來(lái)。這些本來(lái)打算捂到第二年再賣(mài)的房子被迅速銷(xiāo)售一空。

萬(wàn)科是房地產(chǎn)商中的先知先覺(jué)者。2007年12月，萬(wàn)科就開(kāi)始在深圳、廣州等城市小幅度降價(jià)。但直到2008年2月，萬(wàn)科在全國(guó)范圍打出降價(jià)的旗號(hào)、王石提出“拐點(diǎn)論”之時(shí)，明白人仍然不多。萬(wàn)科和王石被視為“行業(yè)叛徒”“妄圖打壓中小房企再實(shí)施兼并的陰謀者”，群起攻之，并質(zhì)疑萬(wàn)科的資金鏈出現(xiàn)了問(wèn)題?！盁o(wú)拐論”忠實(shí)代表潘石屹在他的博客上說(shuō)，根據(jù)數(shù)據(jù)，至少當(dāng)時(shí)看不出北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)有拐點(diǎn)的跡象。

在稍后的一篇博客文章里，老潘還配上了這么一幅漫畫(huà)：一個(gè)黃包車(chē)夫拉著王石和潘石屹，問(wèn)他們前面拐不拐，王石答日拐，潘石屹答日不拐。

雖然2月份樓市不景氣，但大部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為主要是春節(jié)和雪災(zāi)的原因，等到本應(yīng)回暖的三四月份交易異常慘淡，終于使地產(chǎn)業(yè)驚醒。

誰(shuí)死誰(shuí)不死

老潘在3月21日轉(zhuǎn)了風(fēng)向，明言未來(lái)的100天內(nèi)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)發(fā)生劇變?！斑@種變化不取決于房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的大小，主要取決于它的財(cái)務(wù)狀況是不是健康，負(fù)債率是不是高，調(diào)整的方向是不是正確?！弊吭降禺a(chǎn)的一位項(xiàng)目經(jīng)理曾在4月份向記者感慨：“一個(gè)月前，我們還在質(zhì)疑萬(wàn)科，沒(méi)想到短短一個(gè)月時(shí)間，形勢(shì)的明朗讓人不得不佩服萬(wàn)科的先知先覺(jué)?！蹦切┤ツ戬偪瘛⒔衲赀t鈍的開(kāi)發(fā)商很快嘗到了苦果。

北京回龍觀區(qū)域的“東亞上北中心”在2007年9月開(kāi)盤(pán)之后，價(jià)格迅速飆升到同區(qū)域最高的每平方米1萬(wàn)元。結(jié)果2007年底，周邊的樓盤(pán)都已銷(xiāo)售完畢，只有東亞上北中心在高位之上留到了尷尬的2008年。撐過(guò)了3月份，他們不得不選擇打折，一路降到每平方米1萬(wàn)元，最高折扣8.5折之后，又開(kāi)始贈(zèng)送價(jià)值6萬(wàn)～13萬(wàn)元的家庭汽車(chē)。

遺憾的是，任何一個(gè)市場(chǎng)的瘋狂，都是因?yàn)榇蠖鄶?shù)參與者的瘋狂才得以形成。剩下的理性參與者，或者被迅速同化，或者因?yàn)楹ε鲁蔀樯底幼炖锏摹吧底印倍x擇了盲從。

國(guó)際投行高盛在2008年6月發(fā)布研究報(bào)告，預(yù)測(cè)他們調(diào)查的中國(guó)主要地產(chǎn)上市公司上半年的平均回款額竟然還沒(méi)有達(dá)到既定目標(biāo)的30％。

在采訪過(guò)程中，極少有開(kāi)發(fā)商敢說(shuō)自己的資金鏈不緊張，但不同背景的開(kāi)發(fā)商各顯神通、命運(yùn)迥異?！袄吓频?、國(guó)企背景的、去年沒(méi)有拿地的、拿地了但財(cái)務(wù)穩(wěn)健的，這些企業(yè)都能度過(guò)即將到來(lái)的冬天；與之相反的那些房地產(chǎn)公司，則不可避免地會(huì)出現(xiàn)并購(gòu)整合，也就是潘石屹說(shuō)的百日巨變?！北本┪魉沫h(huán)某樓盤(pán)銷(xiāo)售總監(jiān)林坤告訴記者。

銀行：乙方變甲方

樓市入冬，地產(chǎn)商和銀行的角色瞬間也發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。

張強(qiáng)是廣東省一家銀行的房地產(chǎn)信貸部老總，2006年剛上任時(shí)，他請(qǐng)廣州地產(chǎn)大腕們吃飯通常要排隊(duì)一個(gè)星期，每次吃飯時(shí)總會(huì)被灌得不省人事。畢竟這些大地產(chǎn)商手中資金雄厚，是各家銀行爭(zhēng)取的對(duì)象。

但從2008年3月份開(kāi)始，央行不斷收緊銀根，窗口指導(dǎo)一日比一日緊。一些往日張強(qiáng)難得一見(jiàn)的地產(chǎn)大腕開(kāi)始主動(dòng)請(qǐng)張強(qiáng)吃飯，現(xiàn)在反而是這些大佬們醉得昏天黑地。但喝酒歸喝酒，張強(qiáng)由于手中貸款額度有限，即便是一些非常優(yōu)秀的項(xiàng)目，也很難放行貸款。

2008年5月，深圳數(shù)家銀行試圖打破“二套房貸款政策”的界限，提出了“氣球貸”之類(lèi)的新產(chǎn)品。緊隨其后，6月初銀監(jiān)會(huì)就發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)授信風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》，要求各家銀行更加關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)下跌可能帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

房?jī)r(jià)下跌已經(jīng)對(duì)銀行產(chǎn)生嚴(yán)重的影響。深圳房?jī)r(jià)已經(jīng)從2007年10月份最高點(diǎn)的均價(jià)1.7萬(wàn)元左右跌到了5月份的1.28萬(wàn)元左右，跌幅超過(guò)30％，負(fù)資產(chǎn)家庭正在浮現(xiàn)。深圳銀行業(yè)內(nèi)流傳較廣的一個(gè)數(shù)據(jù)是——不良資產(chǎn)可能已達(dá)到數(shù)百億元。

“多軍”與“空軍”的對(duì)戰(zhàn)

在地產(chǎn)商度日如年之時(shí)，還有一個(gè)群體陪著他們唉聲嘆氣，那就是各級(jí)地方政府。2007年，福建省的地方財(cái)政收入中，有1／3來(lái)自開(kāi)發(fā)商繳納的土地款。今年，則顆粒無(wú)收。

其他省份的情況也好不了多少，流拍的、低價(jià)成交的新聞不絕于耳。而2007年在全國(guó)各地上演的一幕幕地王大戲，也使得地方政府養(yǎng)成了靠地吃飯的習(xí)慣。

“陽(yáng)光100”的總經(jīng)理范小沖認(rèn)為，北京的房?jī)r(jià)下跌還沒(méi)到底，資金壓力也沒(méi)到極限，可能會(huì)在奧運(yùn)之后的三季度或四季度發(fā)生真正的改變。

2008年6月初舉辦的博鰲房地產(chǎn)論壇也得出了一個(gè)普遍結(jié)論——房地產(chǎn)市場(chǎng)正在進(jìn)入下行通道。

6月13日，潘石屹在跟新浪網(wǎng)友聊天時(shí)，再次細(xì)化了三個(gè)月前提出的“百日巨變論”，指出如果目前的狀況持續(xù)下去，房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入塑性變形階段。通俗地講，就是有企業(yè)要倒閉，有員工要失業(yè)。

北京2007年一個(gè)熱銷(xiāo)樓盤(pán)“主語(yǔ)城”的項(xiàng)目總監(jiān)梁聞民認(rèn)為，“現(xiàn)在誰(shuí)的資金鏈都緊張，但多數(shù)都還不至于死亡，只是休克。”“多軍”(看好當(dāng)前行情，已經(jīng)購(gòu)入資產(chǎn)或持幣待購(gòu)入資產(chǎn)的人群)仍然在搖旗吶喊、負(fù)隅頑抗。天涯社區(qū)的房產(chǎn)觀瀾板塊，是“多軍”和“空軍”(不看好當(dāng)前行情，擬出售資產(chǎn)或已經(jīng)賣(mài)出資產(chǎn)合約的人群)對(duì)戰(zhàn)的大本營(yíng)。從去年“多軍”穩(wěn)占上風(fēng)、“空軍”被笑作“吃不著葡萄說(shuō)葡萄酸”，到今年4月份開(kāi)始的“多軍”節(jié)節(jié)敗退，幾乎是一個(gè)網(wǎng)絡(luò)版的房市沉浮錄。