經(jīng)歷了近年“持續(xù)高燒期”，進入2008年中國地產(chǎn)似乎正在因資金面的緊縮而退燒。不過在對外經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)國際商學(xué)院院長看來，這并不意味著地產(chǎn)行業(yè)就此衰敗，相反他認(rèn)為挺過這一市場化考驗后的地產(chǎn)商們?nèi)詴惺甑狞S金發(fā)展期。

囤地招禍

面對貨幣緊縮的金融政策，融資能力將使地產(chǎn)企業(yè)逐步分化。

2008年開年，徘徊在20倍左右市盈率的地產(chǎn)股不在少數(shù)，從已經(jīng)公布2007年報的上市公司業(yè)績來看，包括保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、金地集團在內(nèi)的大型地產(chǎn)商基本保持負(fù)數(shù)的現(xiàn)金流；負(fù)債率超過60%的地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到半數(shù)以上。

一些機構(gòu)和投資者，對地產(chǎn)企業(yè)的信心開始下降。4月末，保利地產(chǎn)高管兩日內(nèi)套現(xiàn)千萬，一位“小非”股東上半年持續(xù)減持保利股票，套現(xiàn)超過10億；而“地產(chǎn)標(biāo)桿”萬科，盡管一季度銷售業(yè)績突破百億元，依然沒逃過被一些股基金和其他流通股股東拋棄的命運。

“2007年‘飆地運動’是這場禍?zhǔn)碌母础?，張新民分析說，“投資者判斷地產(chǎn)公司，土地儲備是重要指標(biāo)，市場好的情況下，土地儲備越多，代表盈利能力越強。所以，獲取資本——高價囤地——推波房價——再融資的模式，是房地產(chǎn)企業(yè)普遍選擇的方法?！?/p>

這樣的共識讓房地產(chǎn)企業(yè)在一級土地市場拼死爭地，“天價地王”此起彼伏。但囤地帶來的負(fù)面效應(yīng)已經(jīng)開始顯現(xiàn)，“被大量土地儲備吸干了現(xiàn)金流的開發(fā)商將有可能面臨資金鏈斷裂”。張新民說，“囤地”的根本目的是為了融資，面對貨幣緊縮的金融政策，融資能力將使地產(chǎn)企業(yè)逐步分化。

今年初，國家放緩地產(chǎn)公司A股的IPO審批，而昌盛地產(chǎn)和恒大地產(chǎn)等地產(chǎn)企業(yè)赴港上市的失敗，一批地產(chǎn)企業(yè)陷入手里有地卻無錢開發(fā)的尷尬境地。不能用IPO的方式來上市融資，更多的房地產(chǎn)企業(yè)只能用成本相對較高的借殼上市，來曲線救國。在過去的一個月中，至少有10家房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)借殼上市或大股東向上市公司注入房地產(chǎn)資產(chǎn)。

“資產(chǎn)注入僅僅是開始，能不能保證公司主營業(yè)務(wù)的持續(xù)運營，在此基礎(chǔ)上還要順利撇清債務(wù)、清償，對那些希望借殼上市、又有資金需求的房地產(chǎn)企業(yè)而言并不容易。”張新民說，“盡管2008年房價整體趨勢仍然上漲，但地產(chǎn)企業(yè)對更多融資渠道的需求已經(jīng)非常緊迫了”。

與此同時，土地拋售和公司轉(zhuǎn)讓的熱潮也已經(jīng)開始，地產(chǎn)商在從“飆地”到“錢荒”的轉(zhuǎn)變中，也在試圖找尋各種生存方式。

市場化生存

中國房地產(chǎn)市場最大的不確定性，主要是金融環(huán)境的不確定。

“國內(nèi)的地產(chǎn)股曾火得一塌糊涂，市值很高，但是除了在A股和H股“自娛自樂”，國外的資本市場并不接納中國地產(chǎn)企業(yè)”，張新民告訴《英才》記者，中國地產(chǎn)企業(yè)整體市場化程度較低，而成熟的國際市場投資者看重的是企業(yè)‘業(yè)務(wù)的獨立性’和‘可持續(xù)發(fā)展能力’。

張新民說，中國房地產(chǎn)市場最大的不確定性，主要是金融環(huán)境的不確定，非市場化的企業(yè)“尋錢”的方式過于單一，其可持續(xù)發(fā)展能力令人質(zhì)疑。

房地產(chǎn)企業(yè)的傳統(tǒng)資金來源，主要依賴于信貸和抵押貸款，以及項目預(yù)售提前回籠的資金。在人們對樓市頻頻觀望、金融信貸政策一再緊縮、需求銳減的情況下，大型國有開發(fā)商容易得到銀行傾向性的資金支持，一些已經(jīng)上市的地產(chǎn)公司也能夠通過股市融資將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁股民，而一些原始資本不充裕，并參與了前一階段“土地競備”的地產(chǎn)企業(yè)，此時必須把目光投向市場。

“中國地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力一方面是在土地的儲備；另一面，則在于與特定環(huán)境相結(jié)合的價值增長空間。”張新民認(rèn)為這種“價值增長空間”的前提基礎(chǔ)就是地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道的寬窄。

“盤活地皮，還有很多方式募集資金，風(fēng)險投資、外國資本，一定有辦法解決，只不過代價大了，讓這個交易曲折一些，讓現(xiàn)在的開發(fā)商出點兒血，讓別人分走一些?！?張新民說，外資已經(jīng)進入了中國房地產(chǎn)業(yè)，開發(fā)商應(yīng)該利用機會拓寬融資路徑 。

地產(chǎn)開發(fā)商也正在通過各種方式尋找新的融資模式。2008年初，投資銀行瑞銀集團與金地集團以各自50%的權(quán)益發(fā)起成立房地產(chǎn)基金，中海地產(chǎn)在2007年報中表示，公司將積極進行房地產(chǎn)基金方面的籌備。

4月10日，央行發(fā)布《2007年中國金融市場發(fā)展報告》，表示“信托基金”將脫離研討會的層面，擇機適時推出，這一消息給正向市場尋資的地產(chǎn)企業(yè)打了一針興奮劑。

盡管諸多渠道，未能全面解決地產(chǎn)企業(yè)的資金饑渴，但種種嘗試代表了中國地產(chǎn)商向市場尋求自救的意識突破。“一個公司的價值高低，相對性是很強的，任何一項資產(chǎn)的價值必須和環(huán)境相結(jié)合，而經(jīng)過市場檢驗的融資方式，才能讓企業(yè)真正存活和發(fā)展”。

還有黃金十年

接下來的十年，地產(chǎn)行業(yè)會在一浪高過一浪的質(zhì)疑聲和外資涌動中，演繹出什么樣的行業(yè)格局呢？

10年前開始啟動貨幣分房等一系列政策后，中國房地產(chǎn)市場才真正進入商品化階段，眾多房地產(chǎn)企業(yè)的崛起見證了這個市場的繁榮。那么接下來的十年，地產(chǎn)行業(yè)會在一浪高過一浪的質(zhì)疑聲和外資涌動中，演繹出什么樣的行業(yè)格局呢？

“在接下來的十年里，中國城市化的進程和新一代消費人群對房產(chǎn)的剛性需求，決定了中國房地產(chǎn)業(yè)仍然有相當(dāng)長的發(fā)展期”，張新民強調(diào)說，這一輪融資熱潮之后，將有20%-30%的企業(yè)離開地產(chǎn)行業(yè)。而能夠存活的企業(yè)也將隨著外資大量涌入，面對更為復(fù)雜的行業(yè)競爭。

“一些領(lǐng)軍地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)有了自己的話語權(quán)，但都具有局限性，大型的房地產(chǎn)商要以各種地產(chǎn)形態(tài)的綜合開發(fā)作為目標(biāo)，而不同類型開發(fā)商可以選擇合作，共同開發(fā)更大的市場?！?/p>

外資對于中國地產(chǎn)行業(yè)的投資，更多體現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。在產(chǎn)品的設(shè)計理念和質(zhì)量上，外資開發(fā)商相比內(nèi)地開發(fā)商有更多優(yōu)勢。張新民認(rèn)為，從宏觀經(jīng)濟環(huán)境來說，國家不會放松資本管制，不可能大力放開境外資本投資于國內(nèi)的房地產(chǎn)、物業(yè)?！爸袊禺a(chǎn)商應(yīng)該利用外資在華投資機會，積極合作，加強對商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營與開發(fā)，商業(yè)物業(yè)可以帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，最終實現(xiàn)土地與企業(yè)的利潤最大化”。

除了有一定的土地儲備和業(yè)績支撐，張新民更看好具有品牌優(yōu)勢的地產(chǎn)企業(yè)。“不論是否資產(chǎn)質(zhì)量好，可以看他基本指標(biāo)排名，包括市場口碑，無論哪項都排在前幾位，這樣的企業(yè)抵御風(fēng)險的能力當(dāng)然要強一些”。

張新民觀點

這一輪融資熱潮之后，將有20%-30%的企業(yè)離開地產(chǎn)行業(yè)。而能夠存活的企業(yè)也將隨著外資大量涌入，面對更為復(fù)雜的行業(yè)競爭。