2007年9月15日起，金融機構一年期存貸款基準利率均上調0.27個百分點，其他各檔次利率也相應調整。一年內五次加息使加息再次成為人們關注的熱點問題。

一、加息勢在必行

雖然我國經濟繼續(xù)保持平穩(wěn)較快增長，總體形勢良好，但經濟運行中的一些問題還比較突出，加息是勢在必行的。具體表現(xiàn)在：

1.經濟過熱，信貸增長過快。去年7月份的金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)，再次勾勒出一幅貨幣信貸快速增長的景象：廣義貨幣M2同比增長18.48%，創(chuàng)出前年6月以來新高；狹義貨幣M1同比增長20.94%，創(chuàng)出2001年以來新高；去年前7個月人民幣新增貸款2.77萬億元，創(chuàng)出歷史同期新高。加息，有利于合理調控貨幣信貸投放。

2.通貨膨脹壓力明顯增加。去年7月份的居民消費價格總水平(CPI)同比上漲5.6%，創(chuàng)下10年來的新高。隨著CPI的明顯上揚，居民通貨膨脹預期在逐步增強。央行二季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調查顯示，居民對下季度物價預期不樂觀，有超過半數(shù)(50.2%)的被調查者預計物價趨升，與50.8%的歷史最高值僅相差0.6%。加息，有利于穩(wěn)定通脹預期。

二、加息對房地產的影響

基于當前經濟背景，盡管本次央行調整利率幅度不大，對企業(yè)或個人信貸成本的影響亦并不高，但卻向房地產市場發(fā)出一個強烈的信號，政府已決心對國內過快的固定資產投資、過快增長的房價進行調控。這種調整并不在于利率上升的幅度，而在于對于房地產市場的后續(xù)影響，如果固定資產投資規(guī)模過大及房價上漲過快形勢沒有得到有效的緩解，不排除央行會繼續(xù)提高貸款利率的可能，利率調整對于房地產市場的警示意義將大于其實際的作用效果。經過連續(xù)加息對房地產的具體影響主要在這幾個方面：

1.對房地產價格的影響。一般理論認為，銀行利率與房地產價格呈反比例關系，利率升高時房地產價格降低，反之亦然。其原因：一是當利率升高時，儲蓄、購買債券的收益增加，相對的房地產投資收益缺乏吸引力，投入的資金量大大減少，導致房地產價格缺少支撐力，結果必然價格下跌；二是由于利率升高，投資者運用的資金利息成本加大，而在物價沒有上漲的情況下，資金的利息成本又不能通過合理的方式轉嫁到房地產價格上，房地產投資的收益大大降低，這時的房地產投資就不能說是理想的投資方式。加息的目的是減少銀行貸款增長的趨勢，控制投資增長過快和經濟發(fā)展過熱。這必然將影響到銀行的信貸規(guī)模。所以，首先波及的將是資金密集型、需要從銀行獲取大量貸款的房地產業(yè)。現(xiàn)在看來，從２００６年開始頻繁采取的加息措施并沒有成功抑制房價上漲的勢頭。不過，由于購房貸款期限短則十年，長則二三十年，未來利率的繼續(xù)調整是可以防止房價過快增長的。

2.對購房者的影響。溫和加息對購房者而言，單次加息后增加的按揭貸款月還款額并不明顯，然而，今年來連續(xù)五次的加息，乘數(shù)累積效應逐步明顯，尤其是中長期貸款最為顯著。以25年貸款期限，貸款額為100萬，貸款利率為7.83%為例，每月還款額由年初未加息的6516.57元增加到7605.89元，增加幅度為16.72%。如果后續(xù)繼續(xù)加息，乘數(shù)累積效應將更為明顯，貸款買房者面臨還款壓力加大。

當然由于購房者資金來源和消費目的不一致，利率調整對購房者的影響也不相同：對于普通消費者加息會增加其購房負擔，引起月供增加和支付能力下降；對于購房投資者如果資金實力不足將由于投資成本的上升利潤下降，降低其投資需求；對于購房投機者，由于資金成本上升，房價漲幅必須達到一定比例才能確保收回本金，有可能改變其投機產品。無論對于何種購房者，在目前的經濟形勢下，利率上升將在一定程度上擠出房地產消費中的非理性因素，有利于房地產市場的健康發(fā)展。

3.對開發(fā)商的影響。房地產行業(yè)是一個資金密集型的產業(yè)，并且企業(yè)負債率普遍較高。貸款利率增加以后肯定會使得開發(fā)商增加利息支出，但客觀地說，以當前利率提高的幅度看，對房地產企業(yè)中一些規(guī)模較大實力較強的企業(yè)不會有重大影響。因為，雖然目前房地產企業(yè)平均負債率在60%左右的水平，但真正對開發(fā)商有影響的只是20%左右的企業(yè)開發(fā)貸款和流動資金貸款，而其余40%左右的負債實際上是開發(fā)商售樓的預收款。這部分錢不僅不用付銀行利息，而且如果放在銀行還是要收取利息的，并且這部分利息所得是歸開發(fā)商的。由于他們資金來源的多元化何資本的雄厚，這有限的20%的影響對他們而言是不大的。

但是對一些規(guī)模較小、實力較弱、信用較差、開發(fā)資金來源單一的小公司，由于其開發(fā)資金主要依賴銀行貸款，融資渠道較為狹窄，利率調整后其項目運作會受到較大影響，面臨較大的經營壓力。這將有利于房地產行業(yè)新一輪的結構優(yōu)化和調整。

當然，房價并非賣方決定，開發(fā)商不會貿然將其轉嫁給消費者，房價短期不會因此有明顯上漲；從消費者角度來看，雖然加息增加了購房成本，消費者可能放緩其購房步伐，但此次加息幅度有限，心理影響大于實際影響。由于目前市場上許多銀行推出貸款優(yōu)惠政策，因此短期來講，加息對市場需求影響不大，對房價的影響也不會很大。但是長期來看，利率上升后消費者的購買欲望會降低，資金也存在著從房地產市場流向銀行的趨勢。因此，整個房地產市場將形成一方面開發(fā)商開發(fā)成本增加，另一方面市場需求降低的狀況，從而達到擠壓房地產泡沫的目的。

總之，國內宏觀經濟調控不能夠達到政府預期目標，去年以來宏觀經濟過熱又死灰復燃應該是加息的主要原因。可以說，此次加息明確地向房地產市場發(fā)出了一個強烈的信號，中央政府有決心有能力對國內過快的房地產投資進行調整。相信既然利率工具啟動了，國內的投資過熱、銀行信貸過熱、房地產投資過熱、房價的快速增長等市場面臨的困難問題也就會逐漸地化解了！

參考文獻:

[1]黃慧:銀行利率變動對房地產市場的影響.《價格理論與實踐》，2007年第5期

[2]陳淮:利率政策調整的經濟背景及其對房地產市場的影響.《新金融》，2005年第3期