[摘要] 房產(chǎn)市場價格的劇烈波動給經(jīng)濟帶來巨大災(zāi)害，貨幣供應(yīng)量過快增長是房價持續(xù)快速上漲的原動力。由于普通商品價格在短期內(nèi)存在粘性而房產(chǎn)市場價格具有充分的彈性，當(dāng)貨幣供給增加以后，房產(chǎn)價格優(yōu)先于普通商品的價格上漲，且在瞬間上漲的程度大于其在長期中上漲的程度。因此，政府應(yīng)保持貨幣供應(yīng)量的增長與經(jīng)濟增長相協(xié)調(diào)，并有必要對房產(chǎn)市場進行干預(yù)與管理。

[關(guān)鍵詞] 房產(chǎn)價格 貨幣供應(yīng) 價格粘性 價格彈性 超調(diào)

房產(chǎn)市場價格波動會引起整個宏觀經(jīng)濟波動，世界歷史上房產(chǎn)市場價格的劇烈波動給經(jīng)濟帶來巨大災(zāi)害，曾經(jīng)發(fā)生在美國和日本的房地產(chǎn)泡沫最為典型。美國1923～1925年間房地產(chǎn)價格飛漲，1926年大幅度下跌，跟隨而來的是1929年股票市場大崩潰、二十世紀(jì)三十年代世界經(jīng)濟大危機。揭示房產(chǎn)市場價格變動的內(nèi)在規(guī)律，對于指導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)濟和整個國民經(jīng)濟健康穩(wěn)定發(fā)展，具有重大的理論意義和現(xiàn)實意義。

一、貨幣供應(yīng)增長過快是房價持續(xù)上漲的根本原因

貨幣主義者研究世界各國經(jīng)濟得出結(jié)論：每當(dāng)一個國家的通貨膨脹率持續(xù)地很高時，其貨幣供應(yīng)的增長率也必然是很高的，通貨膨脹是一種貨幣現(xiàn)象，物價水平的大幅度持續(xù)上升，只能發(fā)生在貨幣供應(yīng)不斷增加之時，高度的貨幣增長引起高度的通貨膨脹。房產(chǎn)作為一種商品，其價格水平與貨幣供應(yīng)量密切相連。貨幣供應(yīng)增長過快是房價持續(xù)快速上漲的根本原因。

二、基本模型

房產(chǎn)既是一種消費品，又是一種投資品。作為消費品，房產(chǎn)既是必需品又是奢侈品。住房為居民生活所必需，商業(yè)店鋪是開展商業(yè)活動的必要條件，房產(chǎn)是必需品。當(dāng)人們購買力增加時，就會產(chǎn)生對高檔住宅、寬敞營業(yè)場所的現(xiàn)實需求，房產(chǎn)是奢侈品。作為投資品，投資者和投機者購買房產(chǎn)用于出租獲取租金收入，用于房價上漲后賣出賤買貴賣獲取差價收入。

房產(chǎn)的價格具有充分的彈性，當(dāng)貨幣供應(yīng)量增加時，持有貨幣的購買力立即增加，但房產(chǎn)的供給受壟斷、土地的有限性、房地產(chǎn)開發(fā)周期長等因素的影響不能立即增加，供求對比的變化立即導(dǎo)致房價上漲。在一般居民的支出中，住房支出是最大筆的支出之一，房價的上漲會導(dǎo)致支出的大額增加。對投機者而言，房價的上漲會產(chǎn)生巨額的差價利潤。所以，一旦房價上漲的勢頭出現(xiàn)，消費者恐懼房價進一步上漲后住房支出大幅增加，認(rèn)為如果不早動手將遭受巨大損失或再也買不起房；投機者希望早點乘價低之時買進，以便將來多賺差價。于是，對房價可能進一步上漲的預(yù)期導(dǎo)致追漲之風(fēng)蔓延，吸引更多的房產(chǎn)必需者和投資者及投機者加入搶購的行列。此時如果銀行貸款利率相對較低，或者由于物價上漲導(dǎo)致銀行利率實際為一個負(fù)利率，則投機者對貸款的需求是無限的，貸款買房能得到房價上漲和負(fù)利率的雙重好處，這就進一步擴張了投機需求，使房產(chǎn)需求的增速遠(yuǎn)大于房產(chǎn)供給的增速，于是房價快速上漲。因此，當(dāng)貨幣供應(yīng)增長過快時，在普通商品供過于求或供求平衡的條件下，首先導(dǎo)致房價的快速上漲。由于投機的需求份量很大而缺少真實消費需求的支持，所以由投機產(chǎn)生的虛假需求遠(yuǎn)大于住房真實需求，形成住房需求暫時遠(yuǎn)大于供給，從而價格上漲到遠(yuǎn)高于長期均衡的水平，即在長期中供求平衡時形成的價格水平。

在一個較長的時期內(nèi)，普通商品的價格水平可以進行調(diào)整，這時貨幣供應(yīng)量的增長導(dǎo)致普通商品的價格也上漲，普通商品的投資不斷增加，吸收了相當(dāng)一部分流動性。同時，由于價格漲幅太大，超過一般消費者的購買力，大部分消費者退出搶購的行列，房產(chǎn)市場的購買者僅剩下少數(shù)消費者和投機者，從而流向房市的流動性減少，房產(chǎn)價格由于缺少流動性的支持開始下跌。下跌的勢頭一旦出現(xiàn)，對市場價格進一步下跌的預(yù)期導(dǎo)致房產(chǎn)必需者和投資者推遲入市，投機者恐慌性拋售房產(chǎn)，從而對房產(chǎn)的需求快速下降，但供給由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期長等因素的影響不能立即減少，且由于投機者的拋售導(dǎo)致供給增加，形成供大于求的局面，價格大幅快速下跌，其跌幅會超出長期均衡水平，價格居于長期均衡價格之下。

三、實證分析

2002年～2006年我國房價上漲很快，其根本原因在于貨幣供應(yīng)的快速增長。這一時期，我國貨幣供應(yīng)量增長較快，流動性過?，F(xiàn)象日漸突出，對外貿(mào)易順差的快速增長和資本大量流入導(dǎo)致外匯儲備的快速增長，加速了貨幣供應(yīng)的增長。2002年12月至2006年12月我國外匯儲備由2864.07億美元增加到10663.44億美元，且增勢不減，2007年1～6月繼續(xù)快速增長。2002年12月至2006年12月我國貨幣供應(yīng)量如下表所示：

貨幣供應(yīng)量 單位：億元

資料來源：根據(jù)中國人民銀行網(wǎng)站http://www.pbc.gov.cn資料整理

從上表可知，2003年12月至2006年12月我國貨幣供應(yīng)量同比增長情況如下：

貨幣供應(yīng)量增長

而同期國內(nèi)生產(chǎn)總值及增長情況如下表所示:

2002年至2006年國內(nèi)生產(chǎn)總值及比上年增長率:

資料來源：新華網(wǎng)http://www.xinhuanet.com中華人民共和國2006年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報.2007.02.28

可見，這一時期貨幣供應(yīng)量的增長速度快于經(jīng)濟增長速度，這將導(dǎo)致物價上漲。同期居民消費價格分類指數(shù)如下表所示：

居民消費價格分類指數(shù) 上年同月=100

資料來源：根據(jù)國家統(tǒng)計局網(wǎng)站:http//www.stats.gov.cn公布數(shù)據(jù)整理

根據(jù)上表可知，這一時期除2002年外，居民消費價格指數(shù)連年上漲，居民居住支出上漲快于煙酒及用品、衣著、家庭設(shè)備用品及服務(wù)等，2004年及2005年連續(xù)兩年居住支出漲幅最高，其余年份居住的支出上漲僅次于食品。由于人們用于食品的支出相對于人們用于居住的支出一般很小，且食品的消費量基本穩(wěn)定，所以當(dāng)貨幣供應(yīng)量增加時，用于食品的支出不能吸收相當(dāng)大的流動性。食品體積大而價值小，容易霉?fàn)€變質(zhì)，保管費用大，可貯藏的時間短，很難隨時間的推延產(chǎn)生增值，所以，在食品供應(yīng)相對充足的條件下，不會產(chǎn)生囤積居奇，搶購食品的風(fēng)潮。人們手持貨幣多了，改善居住條件及營業(yè)辦公條件成為自然的選擇，為了讓多余的貨幣保值增值，投資于房產(chǎn)是最佳的選擇。并且這一時期銀行貸款利率低，住房按揭貸款條件優(yōu)惠，銀行普遍認(rèn)為居民住房按揭貸款是銀行的“黃金資產(chǎn)”，因而以低利率、低首付比例大量投放，再加上人民幣升值背景下大量的外資涌入中國，導(dǎo)致貨幣供應(yīng)量的進一步增長，于是從2002年以來，房價優(yōu)先大幅上漲，全國大部分城市房價上漲一倍以上，有的已上漲2～3倍。

四、結(jié)論與政策含義

貨幣供應(yīng)量增長過快是房價持續(xù)快速上漲的原動力，沒有貨幣供應(yīng)量的持續(xù)快速增長，房價的持續(xù)快速上漲就不可能發(fā)生。由于普通商品價格在短期內(nèi)存在粘性而房產(chǎn)市場價格具有充分的彈性，當(dāng)貨幣供給增加以后，房產(chǎn)價格優(yōu)先于普通商品的價格上漲，且在瞬間上漲的程度大于其在長期上漲的程度。

房產(chǎn)價格的超調(diào)是在貨幣供應(yīng)量大幅增加的情況下房產(chǎn)價格調(diào)整過程中的一種自然現(xiàn)象，在這一過程中房產(chǎn)價格的劇烈波動會給房地產(chǎn)經(jīng)濟和整個國民經(jīng)濟帶來很大的沖擊甚至災(zāi)害。因此，通貨膨脹是有害的，政府應(yīng)保持貨幣供應(yīng)量的增長與經(jīng)濟增長相協(xié)調(diào)，并有必要對房產(chǎn)市場進行干預(yù)與管理。

參考文獻：

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[3]國家統(tǒng)計局.中華人民共和國2006年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報.[EB/OL]http://www.xinhuanet.com/polities/2007-02/28/contont-5782495.htm

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