[摘要] 一年內(nèi)，我國先后出臺了4個對外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場進(jìn)行規(guī)范、限制和管理的文件。本文主要分析了限外政策后，外資進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會和威脅，并在此基礎(chǔ)上，提出相應(yīng)的外資管理建議。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 外資 SWOT分析

一、引言

自2006年7月建設(shè)部等六部委出臺《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》開始，一年內(nèi)我國又相繼出臺了三個配套文件對外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場進(jìn)行限制和管理。但國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2007年1月～7月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源為18689億元，同比增長29.6%。其中，國內(nèi)貸款為3951億元，同比增長21.38%；利用外資333億元，同比增長74.5%?？梢姡尥庹卟]能有效地限制外商在我國房地產(chǎn)市場上的投資。本文試圖對限外后境外資金進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場進(jìn)行SWOT分析，提出相應(yīng)的管理對策建議。

二、外資進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場的SWOT分析

1.優(yōu)勢

(1)資本優(yōu)勢。首先，進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場的境外機(jī)構(gòu)投資者大多自有資金實(shí)力雄厚。摩根斯坦利、新加坡凱德置業(yè)、美國高盛等，動輒以數(shù)億甚至數(shù)十億的資金投入市場，凱德置業(yè)以17.46億元全資收購北京華聯(lián)商廈安貞店和望京購物中心等“大手筆”事件展現(xiàn)出的資本優(yōu)勢是國內(nèi)企業(yè)難以比擬的。其次，在國際融資上，據(jù)《外債管理暫行辦法》，中資企業(yè)對外借款需要申請借款指標(biāo)并經(jīng)審批；而外商投資企業(yè)在“投注差”范圍內(nèi)則無需審批，為其向外融資提供了便利。同時，外資房地產(chǎn)企業(yè)還可通過增大“投注差”、短期外債連續(xù)借還等方式規(guī)避外債管理政策的限制。第三，在宏觀調(diào)控背景下，國內(nèi)銀行信貸資金投向房地產(chǎn)更加注重風(fēng)險控制。相對于一般中資房地產(chǎn)企業(yè)而言，外資企業(yè)在資金規(guī)模、經(jīng)營管理等方面具有優(yōu)勢，銀行的信用評級往往較高，更易獲取銀行信貸支持。根據(jù)重慶市房地產(chǎn)業(yè)貸款余額前50家企業(yè)的情況看：外資房地產(chǎn)企業(yè)平均貸款余額達(dá)4.93億元人民幣。中資房地產(chǎn)企業(yè)則為3.20億元人民幣。外資企業(yè)平均貸款余額是中資企業(yè)貸款余額的1.54倍。

(2)先發(fā)優(yōu)勢。通觀發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，行業(yè)的金融化、專業(yè)化是未來發(fā)展的主要方向。外資房地產(chǎn)公司經(jīng)過多年的發(fā)展，在規(guī)范的產(chǎn)品、高質(zhì)量的服務(wù)和生產(chǎn)效率上有著更明顯的先發(fā)優(yōu)勢。

(3)人才優(yōu)勢。在國內(nèi)從事房地產(chǎn)行業(yè)的人數(shù)眾多，但大多是從其他行業(yè)、專業(yè)“半道出家”的。相比之下，外資企業(yè)中，人員專業(yè)分工明確，大多是受過專業(yè)訓(xùn)練和教育，經(jīng)驗(yàn)豐富的行家里手。

2.劣勢

限外后，外資投資中國房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)兩大明顯轉(zhuǎn)變。轉(zhuǎn)變之一是外資從購買物業(yè)擴(kuò)大到直接開發(fā)。去年7月的“限外令”及9月的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知》，限制的是外資投資現(xiàn)成物業(yè)，對房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域則僅取消了相應(yīng)優(yōu)惠條件，而沒有其他限制，致使外資將目標(biāo)轉(zhuǎn)向直接開發(fā)。2007年以來公布的眾多外商投資房地產(chǎn)項(xiàng)目中，直接開發(fā)占到了相當(dāng)大的比重。直接開發(fā)與收購成熟物業(yè)加以包裝、快進(jìn)快出的投資方式相比，直接開發(fā)建設(shè)周期長、資金回收慢，受市場價格預(yù)期、政策環(huán)境變化的影響大，潛在風(fēng)險更為突出。

轉(zhuǎn)變之二是外資的投資區(qū)域逐步從一線城市擴(kuò)大到二線城市。以成都為例，至2006年底，進(jìn)駐其中的外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)達(dá)53家，其中法人企業(yè)為45家，進(jìn)入資金超過100億元。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)極具地區(qū)差異性，而我國各地普遍存在“熟人經(jīng)濟(jì)”現(xiàn)象，房地產(chǎn)項(xiàng)目與政府部門聯(lián)系十分緊密，外資只有適應(yīng)當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)俗習(xí)慣、人文環(huán)境，才能獲得預(yù)期的收益。與當(dāng)?shù)刂匈Y企業(yè)相比，外資在天時、地利、人和上都處于劣勢。

3.機(jī)會

一是中國內(nèi)地經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展。進(jìn)入21世紀(jì)以來，中國政治局勢穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)前景良好、本地市場巨大、消費(fèi)人群日漸富裕，房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展，為外資的進(jìn)入提供了契機(jī)。二是中國房地產(chǎn)市場本身蘊(yùn)藏著巨大的投資需求。由于投資不足，今年前兩個季度，北京市場的土地開發(fā)供應(yīng)量相對于去年下降30%。因此，房地產(chǎn)市場對外資的吸引力巨大，需求導(dǎo)向下的資本涌入難以阻擋。三是人民幣的逐步升值。由社會生產(chǎn)率提高所帶來的經(jīng)濟(jì)繁榮，已經(jīng)刺激了人民幣的逐步升值，更是給國際資本帶來了潛在的匯兌收益，加之當(dāng)前白熱化的房地產(chǎn)價格上升趨勢，為國際資本的大舉介入，通過對人民幣計價資產(chǎn)的投資，從而達(dá)到分享房地產(chǎn)項(xiàng)目盈利和匯兌收益等雙重利潤提供了良機(jī)。

4.威脅

盡管我國房地產(chǎn)市場具有很大的誘惑力，但外資投入仍然面臨一系列威脅。一是匯率風(fēng)險。中國人民銀行從今年的5月21日起開始上調(diào)匯率彈性幅度，銀行間即期外匯市場人民幣兌換美元匯率交易價浮動幅度由3‰上升至5‰。人民幣匯率彈性的增大，增加了匯率的不確定性，使外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場時面臨更大的匯率風(fēng)險，提高了其風(fēng)險成本。

二是政策風(fēng)險?！蛾P(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知》，在限外政策基礎(chǔ)上對外資購房作出了更為詳細(xì)的規(guī)定；《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》強(qiáng)調(diào)將依法加強(qiáng)外商投資房地產(chǎn)的審批和監(jiān)管，嚴(yán)控外商投資高檔房地產(chǎn)，并要求所有由地方政府部門審批的外商房地產(chǎn)公司必須上報商務(wù)部備案；外資申請設(shè)立房地產(chǎn)公司應(yīng)先取得土地使用權(quán)、房地產(chǎn)建筑物所有權(quán)人簽訂的預(yù)約出讓或購買協(xié)議，否則不予審批。外商投資內(nèi)地房地產(chǎn)的門檻大為提高。2007年6月，中國國家外匯管理局查處了違反中國外匯管理政策、幫助巨額外匯資金進(jìn)入中國股市和樓市的外資銀行，包括匯豐控股、渣打銀行等十家外資銀行。此舉顯示投資中國房地產(chǎn)市場潛在的政策風(fēng)險在進(jìn)一步加大。全球不動產(chǎn)資本俱樂部董事長昂睿奧斯特（Henry Alster）表示：政府對房地產(chǎn)市場的干預(yù)和政策變化，是阻礙外國投資者進(jìn)入中國的主要原因。

三、對境外資金流入的管理對策建議

外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場是一柄雙刃劍。一方面，外資可以彌補(bǔ)我國房地產(chǎn)行業(yè)資金的不足，帶來先進(jìn)的房地產(chǎn)金融運(yùn)作理念，促進(jìn)國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)能力的提升，提供高品質(zhì)的房地產(chǎn)商品，滿足消費(fèi)者的不同需求；另一方面，它也制約了我國宏觀調(diào)控政策的有效性，增加了調(diào)控難度；加劇了房地產(chǎn)市場價格波動，助推了房地產(chǎn)價格的上漲；加大了國際收支失衡和人民幣升值壓力，增加了金融體系風(fēng)險。因此，我們必須在有效利用外資的同時，進(jìn)一步加強(qiáng)對外資的規(guī)范和監(jiān)管，避免其對我國房地產(chǎn)市場的負(fù)面影響。

1.加快外資房地產(chǎn)金融體制改革

根據(jù)我國現(xiàn)行政策，外資企業(yè)舉借外債的管理政策較內(nèi)資企業(yè)寬松，外資企業(yè)在境外融資上比中資企業(yè)便利很多。應(yīng)加強(qiáng)對外資房地產(chǎn)公司外債規(guī)模的管理，修改現(xiàn)行的有關(guān)政策，廢除外資房地產(chǎn)公司境外融資超國民待遇的規(guī)定。同時將外資購買國內(nèi)房地產(chǎn)從一般貿(mào)易項(xiàng)目管理范圍調(diào)整到資本項(xiàng)目管理范圍，以進(jìn)一步加強(qiáng)對外資投入房地產(chǎn)的監(jiān)管。

2.提高外資購房的稅率

提高稅率是加大房地產(chǎn)投機(jī)者成本，抑制過高房價的有效手段。比如，對外資購房提高首付比例，實(shí)行更高的交易增值稅、物業(yè)稅，增加住房持有成本，提高別墅等高檔房的契稅，杜絕3套以上住宅的房貸甚至不準(zhǔn)購買3套以上住宅，對短期資本流入征收托賓稅等。

3.嚴(yán)格把握人民幣升值的速度和幅度

匯率預(yù)期與外資投資中國房地產(chǎn)之間有密切的關(guān)系。一般而言，本國匯率升值會導(dǎo)致不動產(chǎn)價格上漲，因此，對于外資而言，購買不動產(chǎn)不僅可以獲得匯率變動帶來的好處，還可以享受不動產(chǎn)漲價的收益。若人民幣短期內(nèi)大幅度升值，外資賺取到足夠多的匯率波動帶來的收益后很有可能舍棄未來的不確定收益，大面積從中國撤資，必然對我國房地產(chǎn)市場的安全造成重大威脅。從這個角度考慮，我們應(yīng)該堅持現(xiàn)階段人民幣低速度、小幅度升值的策略。

4.嚴(yán)格控制外資進(jìn)入普通住宅領(lǐng)域

我國在取消內(nèi)外銷商品房的差別后，在很長一段時間內(nèi)沒有制定限制境外居民投資性購房的配套政策，導(dǎo)致外資不計成本在部分城市大量炒房，提升房價，在高價位賺取巨額利潤后迅速撤離，給本地居民帶來了可望而不可及的高房價。限外后，外資逐步向二線城市擴(kuò)展，從購買物業(yè)到直接開發(fā)。對此，我們要嚴(yán)格控制外資進(jìn)入普通住宅領(lǐng)域，切實(shí)保護(hù)本國居民正常消費(fèi)，維護(hù)房地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn):

[1]深圳大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究中心網(wǎng).http://ma.szu.edu.cn/temp/mis/dichan/index.asp

[2]中國行業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng).http://www.21#/Html/cygc/200602/20294.html

[3]劉秀浩:外資加速進(jìn)入中國房地產(chǎn) 調(diào)控陷入反作用漩渦.東方早報，2007.6.21

[4]彭婷婷:宏觀調(diào)控之困 外資改變房地產(chǎn)投資方式.財經(jīng)時報，2006.06.19