經(jīng)過多年的房?jī)r(jià)猛漲之后，從2007年10月開始，部分城市出現(xiàn)了商品房?jī)r(jià)下降的情況。深圳房?jī)r(jià)在半年內(nèi)狂跌40%，今年2、3月份環(huán)比下降16%以上，4月份比3月份又下降了12%。廣州、北京、上海等一線城市的情況也大同小異，房市上的賣方市場(chǎng)正悄然轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)。樓市上的打折、優(yōu)惠活動(dòng)已經(jīng)從前段時(shí)間的買房送物業(yè)費(fèi)、送寶馬車，轉(zhuǎn)為買聯(lián)排別墅送公寓、甚至直接送錢的方式。高房?jī)r(jià)的遮羞布正在被開發(fā)商自己悄悄扯開，房?jī)r(jià)大降的趨勢(shì)已經(jīng)勢(shì)不可擋。

地產(chǎn)業(yè)洗牌

考驗(yàn)開發(fā)商智慧

前段時(shí)間，王石的“拐點(diǎn)論”雖然在同行內(nèi)遭到猛烈抨擊，但是，萬科在全國范圍內(nèi)的降價(jià)活動(dòng)并沒有停下來。也正是萬科在第一季度率先降價(jià)，讓萬科在全國性房市低迷的狀態(tài)下回收了足夠的資金。在其他公司還在為該怎樣籌集資金，解決資金鏈斷裂危險(xiǎn)時(shí)，現(xiàn)金為王的戰(zhàn)略再次讓萬科走出了困境。

其實(shí)，比萬科面臨更大困難的企業(yè)還很多，去年在各地的“地王爭(zhēng)霸賽”中，萬科不是拿地最多的企業(yè)。因此，那些囤積土地、捂盤惜售、債臺(tái)高筑、房?jī)r(jià)奇高的開發(fā)商正處在一種生死存亡的關(guān)鍵時(shí)刻。正所謂挑戰(zhàn)也是機(jī)遇，房?jī)r(jià)下降正是行業(yè)洗牌的好時(shí)機(jī)，該怎樣抓住這個(gè)時(shí)機(jī)，也是對(duì)開發(fā)商智慧的考驗(yàn)。

有人說潘石屹的“百日劇變”是個(gè)陰謀。但就目前SOHO中國的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和項(xiàng)目?jī)?chǔ)備來說，潘石屹是不太擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌的。潘石屹“百日劇變”的意思，也就是別的公司垮掉，SOHO中國在劇變中變得更加強(qiáng)大。因此，房?jī)r(jià)下降或者說“拐點(diǎn)”的到來，對(duì)開發(fā)商的傷害也不是完全一樣的，應(yīng)該是有人歡喜有人憂。

雖然“拐點(diǎn)”這個(gè)說法很敏感，大多數(shù)開發(fā)商們都避之不談。但是，大家對(duì)2008年房?jī)r(jià)下降的判斷卻正在形成比較一致的意見，下降的幅度普遍認(rèn)為可能在5%~15%之間。當(dāng)然，這樣的下降幅度很多人并不認(rèn)同，原因是，5%~15%幅度與去年房?jī)r(jià)上漲的幅度相比差距太大。也就是說，去年房?jī)r(jià)上漲的泡沫因素只下降10%左右，是不能被完全擠出來的。同時(shí)，有的項(xiàng)目雖然已經(jīng)是八折優(yōu)惠，但交易量卻沒有增加的跡象，這也是理由之一。

所有因素具備

“拐點(diǎn)”無懸念

中國社會(huì)科學(xué)院4月27日發(fā)布的2008年“房地產(chǎn)藍(lán)皮書”認(rèn)為，目前，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)不具備整體下降的條件和環(huán)境，并且明確提出了2008年房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”不會(huì)出現(xiàn)?！八{(lán)皮書”認(rèn)為，某些城市出現(xiàn)房市交易量下降，并不能證明房地產(chǎn)價(jià)格下降的大“拐點(diǎn)”已經(jīng)降臨。

“藍(lán)皮書”一方面承認(rèn)支撐房?jī)r(jià)上漲的因素已經(jīng)不復(fù)存在，卻又認(rèn)為房?jī)r(jià)增速大幅下降。這就很難讓人理解，既然推動(dòng)房?jī)r(jià)下降的動(dòng)力已經(jīng)發(fā)揮作用，那么，房?jī)r(jià)再漲從何談起？“藍(lán)皮書”的作者分析說，中國在未來幾十年內(nèi)，房?jī)r(jià)總的趨勢(shì)是上漲的，不排除個(gè)別時(shí)段、個(gè)別地區(qū)房?jī)r(jià)的下降。這樣的結(jié)論有什么意義呢？看來，社科院的“藍(lán)皮書”遭到人們的質(zhì)疑也就不奇怪了。

事實(shí)上，近幾個(gè)月的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，交易量在急劇萎縮。一些炒房人已經(jīng)被深度套牢，個(gè)別城市的地價(jià)也出現(xiàn)了大幅下降，最高幅度達(dá)到了60%多。地價(jià)的大幅下跌，肯定會(huì)反過來作用于房?jī)r(jià)，引發(fā)房?jī)r(jià)進(jìn)一步回落。從2007年下半年以來，房地產(chǎn)政策開始從市場(chǎng)主導(dǎo)型向民生保障型轉(zhuǎn)變。2007年，經(jīng)過10次加息和6次提高人民幣存款準(zhǔn)備金率，特別是提高第二套房首付后，2008年，央行又4次提高了存款準(zhǔn)備金率。這些政策對(duì)整體的房市需求肯定有巨大的影響。

在開發(fā)商面臨非常嚴(yán)重的資金困境時(shí)，房?jī)r(jià)決堤性下降是一個(gè)必然趨勢(shì)。由此看來，無論是主觀上，還是客觀上，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入“拐點(diǎn)”區(qū)域都有著充分的證據(jù)。

一是已出讓住宅用地充足。以往年度，特別是“8?31大限”之前突擊放量的地塊，大量被開發(fā)商轉(zhuǎn)為了土地儲(chǔ)備。即使是這幾年上市的土地，也沒有完全進(jìn)入開發(fā)階段。

二是自住需求量減少。由于高房?jī)r(jià)的原因，人們的購房能力大打折扣。國家住房政策的調(diào)整，以及前兩年大量透支財(cái)富購房，使人們的購房愿望難以形成有效需求。

三是大量空置房的存在。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年，房屋交易量較往常年下降了4萬套之多，大概還有9萬套1000多萬平方米空置房。2008年以來，樓盤放量有了較大增加，但由于銷售不暢，空置房將繼續(xù)增加。

四是投資需求下降。資本是要追逐高利率投資的，房地產(chǎn)市場(chǎng)失去了往日的上漲勢(shì)頭，投資房市的人就會(huì)大量減少。如果房?jī)r(jià)下跌，就會(huì)有大量的投資從房市撤走。

五是買漲不買跌的心理影響人們的買房愿望。當(dāng)認(rèn)為房?jī)r(jià)還可能繼續(xù)走低時(shí)，人們持幣待購的情緒就會(huì)更加強(qiáng)烈。

六是房產(chǎn)新政調(diào)控房市力度加大。比如，貨幣政策還會(huì)繼續(xù)進(jìn)一步收緊，土地風(fēng)暴將打擊囤地和地王現(xiàn)象。特別是值得期待的物業(yè)稅將調(diào)整人們持有財(cái)富的結(jié)構(gòu)，改變?nèi)藗儗?duì)房屋財(cái)產(chǎn)的傳統(tǒng)認(rèn)識(shí)。

當(dāng)然，決定2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方向的因素還有很多，能夠證明房地產(chǎn)市場(chǎng)必然會(huì)發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變的理由也還有不少。從宏觀經(jīng)濟(jì)的要求來說，切實(shí)把房?jī)r(jià)降下來，才能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。這也是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)發(fā)展以及政治發(fā)展的需要。

如此看來，“拐點(diǎn)”不來行嗎？

馬躍成資深房地產(chǎn)評(píng)論專家