摘 要：近年來房地產(chǎn)業(yè)已成為拉動內(nèi)需、推動經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)也是最容易產(chǎn)生泡沫的行業(yè)。本文通過分析房地產(chǎn)泡沫的含義、成因以及測度我國房地產(chǎn)泡沫的指標，得出初步結(jié)論: 就全國而言， 當前已出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，雖然泡沫程度并不很嚴重，但目前為止沒有減弱的跡象。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；泡沫；指標

中圖分類號：D261 文獻標識碼：A 文章編號：16711165(2008)01009407

近年房地產(chǎn)業(yè)已成為拉動內(nèi)需、推動經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)也是最容易產(chǎn)生泡沫的行業(yè)。目前我國經(jīng)濟和社會發(fā)展已進入關(guān)鍵階段，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會深刻影響國民經(jīng)濟運行的總體進程和質(zhì)量。房地產(chǎn)業(yè)是否已經(jīng)出現(xiàn)泡沫及如何度量、泡沫的成因、泡沫對經(jīng)濟的影響以及如何抑制房地產(chǎn)泡沫四個方面是目前對房地產(chǎn)泡沫爭論的主要問題。目前，學(xué)術(shù)界對于房地產(chǎn)泡沫的研究主要集中在對泡沫形成原因的研究、預(yù)防泡沫的措施研究以及泡沫測度的研究。對泡沫測度的研究主要有指標法和模型法（主要有收益還原模型和預(yù)警模型），其中指標法的實際運用較多，模型法還處于理論探索階段。指標法有它天然的優(yōu)勢——計算簡單，結(jié)果明了，能夠直接說明問題。研究者不僅可以獨立使用各個指標，而且可以選擇多個指標形成指標體系，在能夠獲得足夠數(shù)據(jù)的情況下，指標法的應(yīng)用幾乎沒有什么限制條件。本文選取了36個能夠說明房地產(chǎn)業(yè)是否產(chǎn)生泡沫的指標。

一、房地產(chǎn)泡沫的指標分析

（一）指標法原理介紹

指標法的實際運用較多的是多指標對比法和多指標綜合評分法。多指標對比法是將指標體系中的各個指標，按重要性分為主要指標和輔助指標，然后通過一一進行對比分析，根據(jù)指標高低分析得出初步的結(jié)論。優(yōu)點：指標全面、分析確切。缺點：容易出現(xiàn)不同指標的評價結(jié)果相悖的情況。

國內(nèi)的很多學(xué)者都利用多指標對比法分析過房地產(chǎn)市場泡沫狀況，比如謝經(jīng)榮、洪開榮、姜春海、曹振良、周方明等。

多指標綜合評分法：首先對需要進行分析評價的方案設(shè)計若干個評價指標，并按其重要性程度確定各指標的權(quán)重，然后確定評分標準，并就方案對各指標的滿意度打分，最后計算加權(quán)得分。優(yōu)點：避免了多指標對比法指標間可能發(fā)生矛盾的現(xiàn)象，評價結(jié)果唯一。缺點：確定權(quán)重及評分過程中存在主觀臆斷成分。

多指標綜合評分法是模型法中的一種，但目前還處于理論探索階段，實際運用較少。

（二）目前分析我國房地產(chǎn)市場是否出現(xiàn)泡沫的主要指標

筆者把分析我國房地產(chǎn)市場是否出現(xiàn)泡沫的指標分成已經(jīng)有可供參考的預(yù)警水平的指標和沒有可供參考的預(yù)警水平的指標。前一類指標包括：房價收入比、商品房空置率、房價增長率與 人均GDP 增長率的比率、房地產(chǎn)開發(fā)投資與固定資產(chǎn)投資的比率、房地產(chǎn)開發(fā)資金中國內(nèi)貸款所占比重，對這類指標本文作為主要指標；后一類指標作為輔助指標。主要指標都可以進行定量分析；輔助指標能定量化的定量分析，不能定量化的做定性分析。分析過程如下：

1.房價收入比

房價收入比反映居民家庭對住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低，房地產(chǎn)市場蘊涵泡沫的可能性越大或房地產(chǎn)泡沫越嚴重，由于房價最終要靠居民的支付能力來支撐，所以房價收入比能夠直接反映房地產(chǎn)市場是否存在泡沫以及泡沫的嚴重程度。該指標是最能準確反映房地產(chǎn)泡沫的指標之一，其數(shù)據(jù)的可得性非常高，而且相對而言計算簡單。

但是，在目前的研究中，我們發(fā)現(xiàn)學(xué)者們對該指標不論是在理解上，還是在應(yīng)用上都存在著相當多的爭議，主要體現(xiàn)在對房地產(chǎn)價格及收入這兩個關(guān)鍵指標的選取上。目前的算法歸納起來有兩種：一種為某一國家一套平均水平的商品住房的銷售價格（商品房的面積和價格都為平均值）與居民平均家庭年可支配收入的比值； 另一種為“居住單元的中等自由市場價格（中位數(shù)）與中等家庭年收入之比值”。由于第二種算法所需數(shù)據(jù)在我國不可獲取， 故我國采用第一種算法。

房價收入比的合理區(qū)間是多少，國內(nèi)外學(xué)者也有不同的看法。國外學(xué)者認為房價收入比在 3～6 倍之間比較合理，國內(nèi)部分學(xué)者認為，我國因為存在隱性收入高、特殊住房體制等原因，目前在 5-8倍間屬于正常。

表1是筆者根據(jù)中國統(tǒng)計年鑒提供的有關(guān)數(shù)據(jù)計算出的房價收入比。房價收入比=平均家庭人口×城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積×商品住宅銷售價格/家庭可支配收入（城鎮(zhèn)居民平均每人年可支配收入×平均家庭人口）；按表1給出的數(shù)據(jù)，計算得出每戶住宅面積在2004年為74.5 m²，2005年為76.96 m²。

從計算結(jié)果來看，1995-2005的10年間的房價收入比呈逐年上升的趨勢，但是都處于5～8的范圍內(nèi)，但是，逐年上漲的比例在提高，尤其在2005年幾乎達到了國內(nèi)有關(guān)學(xué)者測定的房價收入比（5～8）的上限。還有一點值得一提的是，有些地區(qū)開發(fā)的住宅套型面積大多高于75m²，如果按平均每戶100 m²計算，2000-2005年間的房價收入比都高于8，尤其在2005年房價收入比高達9.46。

筆者認為，地域性是房地產(chǎn)商品的主要特性之一，所以，根據(jù)國家統(tǒng)計局提供的數(shù)據(jù)計算出的房價收入比對各個地區(qū)來說，只能作為參考。真正能說明各地區(qū)居民家庭支付能力的還是各地區(qū)的剔

除別墅、經(jīng)濟適用房后的商品住宅的房價收入比；并且，商品住宅的面積應(yīng)該按當?shù)厮猩唐纷≌奶仔兔娣e加權(quán)平均后的面積計算，房價應(yīng)按當?shù)厣唐纷≌钠骄績r計算；居民平均家庭年可支配收入在各地是比較容易得到的，這樣計算出的數(shù)據(jù)更能反映當?shù)鼐用駥Ψ績r的支付能力。盡管目前有關(guān)房價比的國際計算標準和國內(nèi)計算標準存在很大爭議，各地區(qū)房價也不盡相同，但對普通老百姓而言，尤其是中低收入者，房價過高卻是不爭的事實。

2.商品房空置率

從理論上講，空置率是衡量房地產(chǎn)產(chǎn)品相對過剩的一個重要指標。產(chǎn)品相對過剩是泡沫經(jīng)濟的集中體現(xiàn)。房地產(chǎn)市場是否有“泡沫”，空置率是最具備說服力的指標?？罩寐势?，說明房屋生產(chǎn)相對過剩，產(chǎn)品積壓嚴重；空置率偏低，說明產(chǎn)品供不應(yīng)求。

統(tǒng)計下來，目前空置率應(yīng)該有兩種計算方式：一種國際通行的空置率計算方式，是全社會空置房面積（包括開發(fā)商和居民的空置房）除以全部住房面積；一種是中國的計算方式即空置商品房面積（當年竣工而當年沒有銷售的面積）除以最近三年竣工面積的平均值（沒有考慮購房者購房后沒有出租與出售等待機會的住房）。國際房地產(chǎn)“泡沫”空置率的控制警戒線為 10%。由于我國的計算方法和國際上的計算方法不一樣，所以，這個界線并不適用于我國，只做參考。并且國家統(tǒng)計局給出的商品房竣工面積有三種：一種是各地區(qū)城鎮(zhèn)施工、竣工房屋建筑面積和價值；一種是各地區(qū)全社會施工、竣工房屋面積和價值；另外一種是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(單位)建設(shè)房屋建筑面積和造價。而商品房銷售面積的數(shù)據(jù)是從“商品房屋銷售情況”一表中查到的。由于國家統(tǒng)計局網(wǎng)站上沒有說明這個數(shù)據(jù)與上面三種竣工面積中的哪一種是對應(yīng)的，本人分析了一下，就按第三種竣工面積比較合理，所以，只能從表2計算出的結(jié)果看某種數(shù)據(jù)的變化率，以此說明問題。

積減去商品房銷售面積， 商品房空置率等于當年的商品房空置面積與前后 3 年商品房竣工面積的移動平均值的比值。從表 2 可看出， 商品房銷售面積增長率普遍高于竣工面積增長率， 但商品房空置面積仍然保持年均較大的規(guī)模， 雖然商品房空置率總體上呈現(xiàn)下降趨勢。從表2中可以看到2004和2005兩年商品房空置面積增長率都為負，并且在2005年商品房銷售面積超過了商品房竣工面積，這主要是由于我國實行商品房預(yù)售制度。再結(jié)合其他的數(shù)據(jù)可以看出，隨著城市化進程的加快、人民生活水平的提高等原因，居民對住房的絕對需求在增加，但是，在2004、2005年出現(xiàn)這種急劇的變化不得不引起有關(guān)部門的注意，尤其注意是否存在有投機的需求。

3.房價增長率與 人均GDP 增長率的比率

該指標能反映房地產(chǎn)泡沫的擴張程度，是測量虛擬經(jīng)濟相對于實體經(jīng)濟增長速度的動態(tài)指標。它可以用來監(jiān)測房地產(chǎn)泡沫化趨勢，指標值越大，房地產(chǎn)泡沫的程度就越大。國內(nèi)很多學(xué)者都采用房價增長率與GDP 增長率的比率來反映房地產(chǎn)泡沫的程度，為了剔除由于人口的增長造成GDP的絕對增長，筆者采用了房價增長率與 人均GDP 增長率的比率這一指標。

一般認為，當房價上漲幅度是GDP增幅的 2倍以上時，認為存在較大的泡沫。由于采用的是房價增長率與 人均GDP 增長率的比率，所以，這個界限值僅作參考。表3是根據(jù)中國統(tǒng)計年鑒的數(shù)據(jù)計算出的1994-2005年間中國商品房價格增長率與人均GDP增長率的比值。從計算出的數(shù)據(jù)來看，我國商品房價升幅/人均GDP增幅都沒有超過2。由于我國在1998年取消福利分房制度，住宅完全實現(xiàn)市場化。在這一政策的影響下，在1998年前后，這一比值出現(xiàn)了非常大的波動。但在2005年忽然從2004年的0.28上升到了1.1的比值，說明房價的增長率出現(xiàn)了非正常的波動。

4.房地產(chǎn)開發(fā)投資與固定資產(chǎn)投資的比率

一般而言，在使用該指標時，若要使其能反映房地產(chǎn)泡沫狀況應(yīng)當連續(xù)觀察多年。這一指標被認為是衡量房地產(chǎn)泡沫最為直接的指標。在房地產(chǎn)泡沫高漲的時候，房地產(chǎn)投資增長率肯定持續(xù)高漲，普遍認為它將明顯高于固定資產(chǎn)的整體投資增長率，而且它會明顯帶動固定資產(chǎn)投資的高漲。

一般國際公認的房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重的警戒水平為 10%。但是，無論是固定資產(chǎn)還是房地產(chǎn)開發(fā)投資，在發(fā)展中國家都會明顯高于發(fā)達國家，因為投資對于發(fā)展中國家的經(jīng)濟發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，它和內(nèi)需、外貿(mào)被稱為拉動經(jīng)濟發(fā)展的“三駕馬車”。所以，國際上的警戒線并不適用我國，只作為參考。

從表4 可以看出， 房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率不僅高于同期全社會固定資產(chǎn)投資增長率， 1992、1993 兩年是中國房地產(chǎn)市場過熱發(fā)展的高峰，出現(xiàn)了極大的投機泡沫， 典型事件是北海房地產(chǎn)投機炒作， 迫使中央政府嚴厲打壓。1997 年， 受亞洲金融危機的影響， 中國經(jīng)濟出現(xiàn)低迷， 為拉動內(nèi)需， 政府出臺了一系列刺激經(jīng)濟增長的積極宏觀政策， 包括大力鼓勵房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。2000、2003、2004 和2005年的房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率分別高達21.5% 、30.3%、29.6%和20.91%。而中國房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重由 1998 年 的12.72%， 穩(wěn)步上升為2005年的 19.72%， 遠 遠 超 過10%的警戒水平。因此， 從房地產(chǎn)開發(fā)投資的情況來看， 2005年前后中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了過熱的局面，而且，到目前為止這種過熱的程度并未降低，盡管政府有關(guān)部門采取了一系列的宏觀調(diào)控措施。

5.房地產(chǎn)開發(fā)資金中國內(nèi)貸款所占比重

一般認為， 形成房地產(chǎn)泡沫的關(guān)鍵因素有兩個：信貸和預(yù)期，但信貸杠桿的作用是形成房地產(chǎn)泡沫最為關(guān)鍵的因素。這個指標可以反映銀行貸款向房地產(chǎn)的集中度，如果房地產(chǎn)開發(fā)貸款所占比重過高，泡沫的生成與破滅對銀行的破壞力就越大，而且越容易產(chǎn)生金融危機，因為無論是投資還是投機，獲得一定數(shù)量的資金是前提條件。因此，通過對該指標變動情況的分析可以預(yù)測房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的非正常變化。

從表5 可以看出， 1997-2005 年， 中國房地產(chǎn)開發(fā)資金主要有 3 個來源， 國內(nèi)貸款、企業(yè)自籌資金及其他資金來源， 國內(nèi)貸款所占比重平均為 22.6%。在其他資金來源中， 大約 80%左右是購房者的購房款， 而這部分資金大約80%左右來自于個人住房消費貸款。據(jù)此可以大體估計出房地產(chǎn)開發(fā)資金主要來源于銀行體系的商業(yè)貸款的比例大約在 59%左右。在1998年房改后， 中國個人住房貸款年均增長率和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建筑施工企業(yè)年均貸款增長率都非常高。這意味著房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險主要依靠商業(yè)銀行體系來承擔(dān)， 房地產(chǎn)市場一旦出現(xiàn)危機， 很容易演變成金融危機， 并容易引發(fā)經(jīng)濟體系整體震蕩。

6.商品房竣工造價與銷售價格

通過對商品房竣工造價的增長率與銷售價格的增長率的比較，可以反映出商品房價格的增長是有什么原因造成的，這個指標不像前面的指標都有一個大概的預(yù)警水平，所以只能把它們作為輔助的分析指標。如果某一年商品房的銷售價格增長率出現(xiàn)了異常，有關(guān)部門就要注意分析是否有泡沫出現(xiàn)。比如由表6可知，商品房銷售價格在1998-2003年間，每年的增長率平均為2.85%，但是，在2004、2005年出現(xiàn)了異常，分別為15.1%、14.04%。尤其在2005年遠遠高于同年度的商品房竣工造價增長率，這就要引起有關(guān)部門的注意。從表6總體上看來商品房銷售價格增長率要高于竣工造價增長率， 這說明商品房竣工造價對銷售價格影響不大。

7.土地價格與房地產(chǎn)價格

另外，筆者認為房價指數(shù)與物價指數(shù)的比值、地價指數(shù)與物價指數(shù)的比值、房地產(chǎn)資本金的報酬與獲得租金的比值也能很好地說明當年房價和地價是否正常。由于這些指標運用較少，目前，國內(nèi)還沒有可供參考的預(yù)警水平。

（三）對我國房地產(chǎn)泡沫的綜合分析

從表1、表3、表6可以看出，目前我國商品房價格過高，增長速度過快；從表2可以看出，在2004、2005年有可能存在投機需求和過度的投資需求；從表4可以看出，目前中國房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長速度過快并且中國房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重過大；從表5可以看出，中國房地產(chǎn)開發(fā)資金主要來源于銀行體系的商業(yè)貸款的比例過高（大約在 59%左右）；有關(guān)資料表明，2003年以來，土地價格出現(xiàn)泡沫已是不爭的事實，這就造成土地價格和商品房價格互為影響、競相增長的局面。

總體來說， 在經(jīng)歷了 1992-1993 兩年的泡沫階段和 1996-1997 兩年的緊縮階段后， 1998 以來， 無論是從房價—收入比、房地產(chǎn)開發(fā)投資與固定資產(chǎn)的投資比率、商品房價增長率與人均GDP的增長率、空置率和銷售價格， 還是從房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源構(gòu)成的角度來看， 中國房地產(chǎn)市場在2005年前后呈現(xiàn)出了過熱局面，值得政府有關(guān)部門大加關(guān)注并采取有效的措施扼制這種過熱趨勢，以保證國民經(jīng)濟平穩(wěn)有序地發(fā)展。

二、意見和建議

除了對上述指標分析以外，還應(yīng)該看到目前中國房地產(chǎn)市場還表現(xiàn)出整體供給過剩與價格持續(xù)上漲同時并存的非均衡; 商品房中的住宅、別墅、商業(yè)營業(yè)用房和經(jīng)濟適用房等結(jié)構(gòu)上的非均衡;土地轉(zhuǎn)讓價格( 一級市場價格) 、商品房銷售價格與二手房價格上漲較大和房屋租賃價格基本保持穩(wěn)定的非均衡等特點，這些都是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。

由于我國房地產(chǎn)發(fā)展時間較短， 房地產(chǎn)統(tǒng)計工作更是滯后于房地產(chǎn)市場， 統(tǒng)計資料相當匱乏。 根據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒》獲取的數(shù)據(jù)一般滯后1～2年；根據(jù)筆者的調(diào)查，很多地方統(tǒng)計局有關(guān)房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)資料非常缺乏。 所以應(yīng)該完善我國的房地產(chǎn)統(tǒng)計工作（包括數(shù)據(jù)的有效性、多樣性和真實性），使之適應(yīng)于經(jīng)濟全球化發(fā)展，并且為進行房地產(chǎn)的經(jīng)濟分析提供有力的支持。

以上分析指標所用的警戒線標準大部分都是按國際警戒線水平，由于我國是發(fā)展中國家，人口眾多，實際情況復(fù)雜，因此，針對各個指標研究適合我國的警戒水平是亟須解決的問題。

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（責(zé)任編輯朱凱）