在當(dāng)前建設(shè)和諧社會(huì)的過程中。如何解決中低收入家庭的住房問題，是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中的一個(gè)階段性問題，也是從中央到地方政府都格外關(guān)注的一個(gè)重大民生問題。近年來。隨著住房市場化的推進(jìn)，土地供應(yīng)政策的調(diào)整，征地拆遷難度的加大，經(jīng)濟(jì)適用住房成本價(jià)格倒掛，供給比例逐年下降。而廉租住房作為住房保障體系中的重要部分，總體覆蓋面還很窄，且覆蓋人群比例較低。

目前廉租房發(fā)展存在兩個(gè)具體問題，一是政策缺位(本文不做具體分析)，二是資金缺位。目前的資金來源渠道主要包括財(cái)政撥款、住房公積金增值收益、土地出讓凈收益資金、社會(huì)保障和社會(huì)捐贈(zèng)等，但遠(yuǎn)不能滿足廉租房建設(shè)的需要。據(jù)建設(shè)部通報(bào)顯示。截至2005年底，全國累計(jì)用于最低收入家庭住房保障的資金僅為47.4億元，尚存在巨大的資金缺口。

一、廉租房信托融資模式提出的背景及依據(jù)

(一)增量市場與存量市場發(fā)展不均衡，不宜低水平新建大量廉租房

因?yàn)槟壳按嬖谥罅康纳鲜兰o(jì)80-90年代建設(shè)的暫時(shí)還達(dá)不到拆遷標(biāo)準(zhǔn)的二手房，再建設(shè)低成本廉租房小區(qū)無疑是低水平的重復(fù)建設(shè)。這與建設(shè)資源節(jié)約型社會(huì)目標(biāo)不符，況且低收入者集中居住有可能形成像發(fā)達(dá)國家出現(xiàn)過的貧民窟，引發(fā)新的社會(huì)問題。

(二)KEITs(房地產(chǎn)投資信托基金)目前在房地產(chǎn)高端啟動(dòng)，在中國存在金融障礙

因?yàn)槲覈康禺a(chǎn)的現(xiàn)狀是低端缺位。高端不缺位，如果在金融方面支持高端房地產(chǎn)市場，這和目前宏觀調(diào)控指導(dǎo)思想有悖；如果高端市場要融資，可以不用REITs。政府政策層面可能也不會(huì)首先支持。在解決低端市場過程中把REITs機(jī)制、運(yùn)作規(guī)律建立起來，這個(gè)工具將來還可以向高端發(fā)展，所以當(dāng)務(wù)之急是首先有REITs，這是一個(gè)現(xiàn)實(shí)的選擇。

二、廉租房信托的運(yùn)作思路和模式

(一)廉租房信托總體的運(yùn)作思路

采用信托的方式分散購買購房存量市場中的二手房、空置房、銀行處置資產(chǎn)或經(jīng)濟(jì)適用房作為廉租房，持有廉租房的是政府背景的主導(dǎo)機(jī)構(gòu)，在廉租房上形成一些基金。比如原來支持廉租房的社保、土地出讓金等等，通過金融機(jī)構(gòu)的市場運(yùn)作，使廉租房的信托形成一種類似于國債性質(zhì)的投資項(xiàng)目。最大化利用社會(huì)資源。政府負(fù)責(zé)制定廉租房的標(biāo)準(zhǔn)、審批入住資格，并提供租金和稅收方面的補(bǔ)貼，金融機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)發(fā)行信托產(chǎn)品和管理信托資金，并負(fù)責(zé)聘請專業(yè)的機(jī)構(gòu)對所購物業(yè)進(jìn)行管理。

(二)模式的收益來源

廉租房信托的主要收益來源是廉租房的租金收入，包括政府補(bǔ)貼和承租戶支付的租金?？梢宰鳛榉康禺a(chǎn)信托基金的紅利來源和償付本息的來源。政府每年投入的預(yù)算資金只要保障廉租房租金和資本市場回報(bào)率之間的缺口即可，這使有限的政府資金能夠帶動(dòng)較大規(guī)模的社會(huì)資金來收購充足的廉租房源。以滿足廣大低收入群體的住房需求。

假設(shè)全國每年通過發(fā)行廉租房信托籌集1000億資金，按照2006年約3500元，平米的平均房價(jià)，可以購買約3000萬平米普通住房。按平均每戶60平米，可以解決約50萬戶低收入者的居住問題。按照信托5％左右的年資金回報(bào)要求，假設(shè)租金收入是1元／平米／月(一個(gè)較低的水平)，每年政府的補(bǔ)貼支出大約為1000億×5％-1元／平米／月×12月×3000萬平米=46.4億元。

(三)投資者回報(bào)

因?yàn)榱夥坑姓Y金的介入，再加上一部分土地出讓金等投資，廉租房信托的回報(bào)率不會(huì)太高。但一定高于銀行存款，像國債就是這樣。由于有政府背景的保證，回報(bào)比較可靠，投資者購買的會(huì)比較多。

三、啟動(dòng)廉租房信托的意義

目前房地產(chǎn)市場重心往下移，穩(wěn)定低端意義非常大。廉租房信托對低端房地產(chǎn)的發(fā)展和穩(wěn)定尤其具有意義?，F(xiàn)在房產(chǎn)市場低端不穩(wěn)定，最缺位的是低端的。不能把所有的住房需求都弄到市場上去解決，政策公共產(chǎn)品應(yīng)該包括廉租房。

通過這種模式既能解決政府保證中低收入群體住房的難題又不過度地增加負(fù)擔(dān)，同時(shí)還能整合存量房地產(chǎn)市場資源、減少低水平重復(fù)投資，疏導(dǎo)部分中長期資金投資房地產(chǎn)的需求，拓寬資金渠道。

總之，以廉租房為突破口和切入點(diǎn)來發(fā)展房地產(chǎn)投資信托。不僅能解決廉租房發(fā)展中資金的瓶頸難題。也可以緩解房地產(chǎn)增量市場與存量市場發(fā)展不均衡的深層次問題，推動(dòng)房地產(chǎn)金融走向成熟和房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

(作者單位：上海師范大學(xué))