杭州的沈先生和老馬原系同事。沈先生在杭州有好幾套房子，不符合認(rèn)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的條件。老馬具有認(rèn)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的資格，經(jīng)申報(bào)，認(rèn)購(gòu)了位于杭州市江干區(qū)九堡鎮(zhèn)的一套面積為117平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，但因無(wú)資金購(gòu)買，準(zhǔn)備放棄購(gòu)買這套經(jīng)濟(jì)適用房。沈先生夫婦聽說(shuō)后找到老馬，并與老馬夫婦達(dá)成了“轉(zhuǎn)讓協(xié)議”。

該協(xié)議約定，沈先生支付購(gòu)房款519743.95元，并借給老馬2萬(wàn)元，待房子交付使用后再借給老馬1.1萬(wàn)元，如以后老馬夫婦將該房產(chǎn)權(quán)過(guò)戶給沈先生，就不必歸還兩筆共計(jì)3.1萬(wàn)元借款。同時(shí)，老馬夫婦要將購(gòu)房合同、購(gòu)房款收據(jù)、相關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)證件等及時(shí)交付沈先生。雙方還約定，如果老馬夫婦違約，除歸還沈先生的購(gòu)房款、借款及其他費(fèi)用外，還應(yīng)另支付沈先生違約金35萬(wàn)元。

協(xié)議簽訂后，沈家便按約給了老馬3.1萬(wàn)元的借款及519743.95元購(gòu)房款。

2007年12月7日，開發(fā)商向老馬交付了經(jīng)濟(jì)適用房，可老馬卻未依約將房子交付給沈家使用，而是賣了自有的小套房，準(zhǔn)備裝修后自住。沈家得知真相后，多次找老馬要求交房或退還房款，并用木條將該房封死，試圖阻止老馬裝修并入住。

可老馬夫婦既不將該房屋交付給沈先生夫婦使用，又無(wú)能力及時(shí)歸還購(gòu)房款，經(jīng)多次協(xié)商無(wú)果，沈先生將老馬夫婦告上了法院。

在法院庭審過(guò)程中，老馬承認(rèn)雙方協(xié)議買賣經(jīng)濟(jì)適用房是事實(shí)，沈先生也確實(shí)支付了3.1萬(wàn)元的好處費(fèi)。不過(guò)，老馬認(rèn)為，協(xié)議無(wú)法履行的根本原因是國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓進(jìn)行了嚴(yán)格限制。

2008年4月30日，江干區(qū)法院對(duì)杭州首起私下交易經(jīng)濟(jì)適用房引發(fā)的糾紛，作出一審判決。法院判決認(rèn)為，雙方協(xié)議違反了國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)，在客觀上損害了其他符合購(gòu)房條件人的購(gòu)買權(quán)和社會(huì)公共利益，屬無(wú)效民事行為。至于沈先生要求返還款項(xiàng)的訴請(qǐng)，法院認(rèn)為這是合同無(wú)效的法律后果之一，因此判令另一方退還其購(gòu)房款(包括3.1萬(wàn)元好處費(fèi))。但是，駁回了原告要求被告支付違約金等其他訴訟請(qǐng)求。

點(diǎn)評(píng)：胡勇軍（浙江海通聯(lián)合律師事務(wù)所律師）

經(jīng)濟(jì)適用房是政府限定銷售價(jià)格與對(duì)象，以保本微利價(jià)格面向城市低收入和住房困難者銷售的保障性住房。

本案中，原、被告雙方所簽協(xié)議雖含有“經(jīng)濟(jì)適用房在國(guó)家政策允許上市交易過(guò)戶前由原告無(wú)償使用、政策允許交易后辦理過(guò)戶手續(xù)”這一貌似合法的約定，但事實(shí)上，涉案房屋除以被告名義與房產(chǎn)開發(fā)公司簽訂買賣合同外，協(xié)議的付款主義務(wù)由原告承擔(dān)，房屋占有、使用主權(quán)利也約定由原告行使，因此這一協(xié)議實(shí)為經(jīng)濟(jì)適用房的轉(zhuǎn)讓協(xié)議。

可原、被告雙方的協(xié)議卻違反了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，客觀上損害了其他符合購(gòu)房條件人的購(gòu)買權(quán)和社會(huì)公共利益，屬違規(guī)交易經(jīng)濟(jì)適用住房，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效民事行為，雙方簽訂的協(xié)議也屬于無(wú)效合同。

鑒于原、被告之間的轉(zhuǎn)讓協(xié)議被判無(wú)效，被告理應(yīng)返還原告所支付的涉案費(fèi)用。同理，由于協(xié)議無(wú)效，違約金條款自然也就不具有約束力，原告的違約金訴請(qǐng)將無(wú)法獲得支持。也就是說(shuō)，沈先生只能要求返還購(gòu)房款，卻白白損失了所支付購(gòu)房款的兩年利息。

目前，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷升溫，個(gè)別不屬于低收入階層的人，常常通過(guò)非法手段獲得經(jīng)濟(jì)適用住房，從而賺取高額價(jià)差利潤(rùn)。本案中沈先生的行為即屬于這種情形。在此，特別提醒廣大投資者，一定要依法進(jìn)行投資和理財(cái)，切不可為了追求高額的利潤(rùn)和回報(bào)，不惜冒違法風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)非法形式進(jìn)行投資，否則不但收益沒有法律保障，反而會(huì)造成重大經(jīng)濟(jì)損失。