［摘 要］ 社區(qū)是社會(huì)的基礎(chǔ)，建設(shè)和諧社區(qū)是構(gòu)建和諧社會(huì)的基礎(chǔ)性工程。中國(guó)共產(chǎn)黨面對(duì)社會(huì)結(jié)構(gòu)逐漸從單位制結(jié)構(gòu)向社區(qū)制結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)化的客觀趨勢(shì)，從構(gòu)建和諧社會(huì)的高度，提出了以城市社區(qū)為單位，在已有居民區(qū)黨組織的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理黨建聯(lián)建工作。隨著上海市社區(qū)物業(yè)管理黨建聯(lián)建工作的全面展開(kāi)，社區(qū)物業(yè)管理黨建聯(lián)建工作中所存在的問(wèn)題也日益顯現(xiàn)。本文試圖以徐匯區(qū)為案例來(lái)探討社區(qū)物業(yè)管理黨建聯(lián)建工作面臨的問(wèn)題及解決對(duì)策。

［關(guān)鍵詞］ 社區(qū) 物業(yè)管理 徐匯區(qū) 黨建聯(lián)建

徐匯區(qū)位于上海市中心城區(qū)西南部，全境東西相距7公里，南北相距13公里，總面積54.76平方公里。區(qū)境轄湖南、天平、斜土、楓林、徐家匯、田林、虹梅、康健、長(zhǎng)橋、凌云、龍華、漕河涇12個(gè)街道和華涇鎮(zhèn)?，F(xiàn)有331個(gè)居民區(qū)，815個(gè)住宅小區(qū)，居民75萬(wàn)余戶(hù)，人口300多萬(wàn)。徐匯區(qū)曾先后獲得過(guò)上海市先進(jìn)街道辦事處、市雙擁模范街道、全國(guó)城市體育先進(jìn)社區(qū)等榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)，共建成市級(jí)文明小區(qū)13個(gè)，區(qū)級(jí)文明小區(qū)7個(gè)，創(chuàng)建率達(dá)95%。目前徐匯區(qū)有物業(yè)管理企業(yè)431家，國(guó)有企業(yè)200家，其中已建黨組織166家；集體企業(yè)23家，已建黨組織10家；民營(yíng)（合資）企業(yè)198家，已建黨組織102家；其他性質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)還有10家。徐匯區(qū)社區(qū)管理方式存在很大的差異，既有一些近期新建的高檔型的物業(yè)管理型社區(qū)，也有一些經(jīng)過(guò)大規(guī)模修整和重建的小區(qū)，同時(shí)也存在以售后公房為主的老式小區(qū)。由于小區(qū)管理方式上的差異以及各種相關(guān)因素的影響，造成近期徐匯區(qū)社區(qū)物業(yè)管理的諸多問(wèn)題。由于物業(yè)管理企業(yè)眾多，競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)明顯，同時(shí)，各物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)水平參差不齊，維修不及時(shí)，服務(wù)不到位，收費(fèi)不規(guī)范等物業(yè)管理頑疾時(shí)常存在；有的社區(qū)內(nèi)房屋出租現(xiàn)象嚴(yán)重，外來(lái)人員高度聚集，居民構(gòu)成復(fù)雜，社會(huì)治安較差；居民私自搭建亂蓋現(xiàn)象普遍，社區(qū)內(nèi)違章建筑多，公共設(shè)施破損嚴(yán)重；有的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)不健全，組建困難，人員素質(zhì)高低不同，運(yùn)作不規(guī)范。這些問(wèn)題的出現(xiàn)，客觀上要求黨的工作向行業(yè)延伸，向社會(huì)覆蓋，不斷提高人民的生活水平。社區(qū)物業(yè)管理是集社會(huì)性、公益性和服務(wù)性為特征的一個(gè)新興服務(wù)行業(yè)，與廣大市民的生活有著最直接、最密切和最廣泛的聯(lián)系。因此，根據(jù)現(xiàn)實(shí)需要，徐匯區(qū)進(jìn)行了社區(qū)物業(yè)管理黨建聯(lián)建的試點(diǎn)工作。

一、加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理黨建聯(lián)建工作的重要性和必要性

在上海市各地、各條戰(zhàn)線上，有著眾多的基層黨組織，城市社區(qū)黨組織是其重要的組成部分，擔(dān)負(fù)著直接聯(lián)系、組織、宣傳、團(tuán)結(jié)社區(qū)成員，把黨的路線、方針、政策落實(shí)到社區(qū)基層的重要責(zé)任。搞好社區(qū)黨建，這對(duì)密切黨和群眾的血肉聯(lián)系，加強(qiáng)精神文明建設(shè)，保障社會(huì)穩(wěn)定具有重大的意義。在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌和社會(huì)轉(zhuǎn)型時(shí)期，城市基層社區(qū)物業(yè)管理黨建聯(lián)建更顯其必要性和重要性。

（一）加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理黨建聯(lián)建是構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)，形成社會(huì)協(xié)同、民主參與的社區(qū)治理新格局的有效途徑。

社區(qū)是城市管理的基礎(chǔ)，是社會(huì)各種利益、需求、矛盾的匯聚點(diǎn)之一。構(gòu)建和諧社會(huì)需要社區(qū)黨組織正確反映和兼顧不同群體的利益，發(fā)揮人大代表、政協(xié)委員及社會(huì)各界人士的作用，充分尊重社區(qū)群眾的意愿，讓社區(qū)群眾成為社區(qū)管理和社區(qū)服務(wù)事業(yè)的參與者、受益者。

（二）加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理黨建聯(lián)建是建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的需要。

隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的“單位人”正在逐步向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的“社會(huì)人”轉(zhuǎn)變。就業(yè)形式和就業(yè)崗位多樣化，人員流動(dòng)的范圍和速度加大，利益的多樣化，經(jīng)濟(jì)來(lái)源多樣化，休閑時(shí)間的增加，文化、娛樂(lè)、交際等需求的增多，使人們的“社會(huì)人”色彩愈加濃厚。這就要求我們黨的工作特別是思想政治工作必須及時(shí)深人到社區(qū)，擴(kuò)展到行業(yè)，以凝聚廣大群眾，鞏固黨的執(zhí)政基礎(chǔ)。

（三）加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理黨建聯(lián)建是提高黨的執(zhí)政能力，增強(qiáng)社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)社區(qū)工作能力的關(guān)鍵。

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，出現(xiàn)了大量的新經(jīng)濟(jì)組織和新社會(huì)組織，原來(lái)由單位承擔(dān)的社會(huì)職能逐步向社區(qū)轉(zhuǎn)移，越來(lái)越多的社會(huì)性、群眾性、公益性事務(wù)需要社區(qū)黨組織動(dòng)員各方力量落實(shí)。社區(qū)黨組織作為黨在社區(qū)全部工作和戰(zhàn)斗力的基礎(chǔ)，必須積極應(yīng)對(duì)這些變化，調(diào)整組織設(shè)置，創(chuàng)新工作方法，不斷擴(kuò)大黨建工作的覆蓋面，向行業(yè)延伸。

二、社區(qū)物業(yè)管理黨建聯(lián)建的現(xiàn)實(shí)可能性

可能性是客觀事物的一種發(fā)展趨勢(shì)，在一定條件下有可能轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)，是潛在的現(xiàn)實(shí)。社區(qū)物業(yè)管理黨建聯(lián)建思想和工作是應(yīng)當(dāng)今社會(huì)發(fā)展的客觀形勢(shì)應(yīng)運(yùn)而生的。經(jīng)濟(jì)體制的改革，社會(huì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，整個(gè)經(jīng)濟(jì)生活和社會(huì)生活發(fā)生了深刻而復(fù)雜的變化。這種社會(huì)轉(zhuǎn)型對(duì)社區(qū)黨組織提出了更高的要求，因此，加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理黨建聯(lián)建工作勢(shì)在必行。

社區(qū)物業(yè)管理作為社區(qū)管理和社區(qū)服務(wù)的重要力量，從事社區(qū)建設(shè)的基礎(chǔ)性工作，對(duì)推進(jìn)建設(shè)“管理有序、服務(wù)完善、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、生活便利、人際關(guān)系和諧的現(xiàn)代化社區(qū)”具有十分重要的作用。在具體實(shí)踐過(guò)程中，堅(jiān)持“條塊結(jié)合，以塊為主”的原則，努力實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)良性互動(dòng)的新機(jī)制，以物業(yè)管理服務(wù)推動(dòng)社區(qū)服務(wù)發(fā)展，形成溫馨和諧的家園氛圍。近年來(lái)，根據(jù)上海市委關(guān)于加強(qiáng)區(qū)域性大黨建工作，落實(shí)黨的工作向行業(yè)延伸、向領(lǐng)域覆蓋、向社會(huì)輻射的要求，徐匯區(qū)在凌云、虹梅、斜土三個(gè)社區(qū)進(jìn)行了社區(qū)物業(yè)管理黨建聯(lián)建工作的試點(diǎn)，取得了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。在社區(qū)物業(yè)管理黨建聯(lián)建試點(diǎn)工作中，凌云街道本著“統(tǒng)一思想、統(tǒng)籌規(guī)劃、區(qū)別對(duì)待、個(gè)別指導(dǎo)”的原則，專(zhuān)門(mén)制定了《關(guān)于凌云社區(qū)物業(yè)管理黨建工作的實(shí)施方案》。凌云街道在該方案中還提出了“有組織、管起來(lái)、起作用、促管理”的十二字方針，計(jì)劃通過(guò)資源整合、互動(dòng)管理的方式，逐步形成物業(yè)管理企業(yè)黨建工作與居民區(qū)黨組織和業(yè)主委員會(huì)黨員骨干聯(lián)手互動(dòng)的工作機(jī)制；虹梅街道整合了虹梅社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)的黨建資源，將已經(jīng)成立的物業(yè)管理企業(yè)的黨支部與新成立的物業(yè)管理企業(yè)的黨支部組建成立了聯(lián)合黨支部。對(duì)于尚不具備條件成立黨支部的物業(yè)管理企業(yè)，將表現(xiàn)優(yōu)秀、符合條件的黨員舉薦進(jìn)入居民委員會(huì)，其黨組織關(guān)系也轉(zhuǎn)入相應(yīng)的居民區(qū)黨支部；斜土街道借鑒了普陀區(qū)曹楊社區(qū)物業(yè)管理黨建聯(lián)建的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，采取由居民區(qū)黨組織牽頭，物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)參加的黨建聯(lián)席會(huì)議的方式，在以居民區(qū)黨組織為核心、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)緊密參與的“三位一體”的組織管理框架下，實(shí)行“黨建共建”模式。

經(jīng)過(guò)社區(qū)物業(yè)管理黨建聯(lián)建工作試點(diǎn)，已經(jīng)初顯了大面積推廣社區(qū)物業(yè)管理黨建的現(xiàn)實(shí)可能性。通過(guò)社區(qū)物業(yè)管理黨建聯(lián)建工作，進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)了基層黨的建設(shè)，提升了物業(yè)管理服務(wù)技能和服務(wù)水平，化解了社區(qū)物業(yè)管理領(lǐng)域中存在的大量矛盾，充分調(diào)動(dòng)了社區(qū)黨員參與社區(qū)建設(shè)的積極性和主動(dòng)性。在改革開(kāi)放和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)深入發(fā)展的新階段，在上海即將邁入跨越式發(fā)展的客觀外在形勢(shì)下，同時(shí)，我們黨在新世紀(jì)新階段不斷加強(qiáng)黨的執(zhí)政能力建設(shè)，加強(qiáng)黨的基層組織建設(shè)，使黨的工作不斷深入到新興行業(yè)、部門(mén)、社區(qū)等。在此條件下，進(jìn)行社區(qū)物業(yè)管理黨建聯(lián)建是主、客觀條件使然，加上已取得的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)和成效，這就為大規(guī)模開(kāi)展社區(qū)物業(yè)管理黨建聯(lián)建工作開(kāi)辟了道路。

三、社區(qū)物業(yè)管理黨建聯(lián)建工作中存在的問(wèn)題

徐匯區(qū)社區(qū)物業(yè)管理黨建聯(lián)建工作尋求的是以居民區(qū)黨支部為核心、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)緊密參與的“三位一體”的管理模式，在開(kāi)展的過(guò)程中，我們遇到的問(wèn)題和困難主要集中在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)兩個(gè)主體上。

（一）對(duì)社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)而言，存在的問(wèn)題主要有：

1、建設(shè)單位與管理部門(mén)相脫節(jié)，給社區(qū)物業(yè)管理帶來(lái)隱患。

目前，大部分物業(yè)管理企業(yè)是在房屋建成后才從開(kāi)發(fā)商手中接管物業(yè)工作。由于在規(guī)劃、設(shè)計(jì)和施工階段較少考慮未來(lái)物業(yè)管理的方便性、有效性、安全性等問(wèn)題，這給日后物業(yè)管理工作帶來(lái)許多不便。有的小區(qū)在接管后，各項(xiàng)原始資料、圖紙、檔案殘缺不全，致使物業(yè)售后維修與服務(wù)難以啟動(dòng)，甚至造成一些物業(yè)沒(méi)人維修、保養(yǎng)等現(xiàn)象。實(shí)踐證明，物業(yè)管理公司不參與物業(yè)建設(shè)，不熟悉物業(yè)的結(jié)構(gòu)，就不能管理好物業(yè)［1］。

2、物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟(jì)成分復(fù)雜，造成管理困難。

由于物業(yè)管理企業(yè)既有原房管所改制而來(lái)的，又有近年來(lái)新成立的；從所有制性質(zhì)來(lái)看，既有國(guó)有的、集體的，又有民營(yíng)的、合資的、外資的；從管理的物業(yè)類(lèi)別來(lái)看，既有普通的，又有中、高檔的。物業(yè)管理企業(yè)類(lèi)型多樣化，經(jīng)濟(jì)成分復(fù)雜，下屬機(jī)構(gòu)分散，致使企業(yè)員工的行政隸屬關(guān)系多元化，導(dǎo)致理順企業(yè)黨員的組織關(guān)系有一定的難度。尤其是許多物業(yè)管理企業(yè)員工中的黨員比例偏低，甚至沒(méi)有黨員，而外資物業(yè)管理企業(yè)和部分物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和小區(qū)經(jīng)理中的黨員很少，這給社區(qū)物業(yè)管理黨建聯(lián)建工作增加了很大的困難。

3、物業(yè)管理企業(yè)缺乏詳細(xì)的服務(wù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

當(dāng)前的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不夠量化、細(xì)化，是引發(fā)物業(yè)糾紛的重要原因。一方面，由于物業(yè)管理公司的制度建設(shè)滯后，制度不健全，管理不規(guī)范，盡管?chē)?guó)家和上海市已經(jīng)出臺(tái)了住宅小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)辦法，但許多物業(yè)管理企業(yè)仍然我行我素，不按規(guī)定執(zhí)行，擅自收費(fèi)。另一方面，政府對(duì)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)管力度也有待加強(qiáng)。

4、物業(yè)管理企業(yè)員工不固定，給黨建聯(lián)建帶來(lái)影響。

物業(yè)管理企業(yè)員工的流動(dòng)性較大，特別是小區(qū)經(jīng)理、保安經(jīng)理等工作人員經(jīng)常被公司在全市范圍內(nèi)調(diào)動(dòng)，也有一些主動(dòng)離職、辭職或跳槽的，這在一定程度上影響了以居民區(qū)黨支部為核心、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)緊密參與的“三位一體”組織結(jié)構(gòu)的穩(wěn)固性，這對(duì)物業(yè)管理黨建聯(lián)建工作的可持續(xù)發(fā)展十分不利。

（二）對(duì)社區(qū)物業(yè)管理中的業(yè)主委員會(huì)而言，存在的問(wèn)題主要有：

1、業(yè)主參與決策的積極性不高。

如果沒(méi)有真正關(guān)系到個(gè)人的切身利益，大部分業(yè)主對(duì)參加業(yè)主大會(huì)缺乏關(guān)注度，沒(méi)有積極性。正是這種態(tài)度導(dǎo)致選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)成員不少是退休的老人，缺乏黨員同志，因而沒(méi)有廣泛的群眾基礎(chǔ)。業(yè)主委員會(huì)幾乎成為一個(gè)“空中閣樓”式的組織，不能發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

2、業(yè)主委員會(huì)中的在職黨員業(yè)主尚缺乏完善的管理機(jī)制。

根據(jù)現(xiàn)行管理體制，通常難以將他們的黨組織關(guān)系轉(zhuǎn)入所在小區(qū)的居民區(qū)黨支部，使這部分黨員容易游離在以居民區(qū)黨支部為核心、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)緊密參與的“三位一體”的組織結(jié)構(gòu)之外，使業(yè)主委員會(huì)中的在職黨員成了管理的薄弱環(huán)節(jié)。

3、業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆選舉過(guò)程中，業(yè)委會(huì)籌備組人選問(wèn)題難以把握，容易引發(fā)矛盾，阻礙業(yè)主大會(huì)的成立；業(yè)委會(huì)日常運(yùn)作過(guò)程中，部分業(yè)主委員會(huì)使用維修資金不夠規(guī)范，引起業(yè)委會(huì)與業(yè)主之間的矛盾；續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，業(yè)主因利益驅(qū)動(dòng)，導(dǎo)致相互之間產(chǎn)生矛盾甚至激烈沖突。

四、社區(qū)物業(yè)管理黨建聯(lián)建中問(wèn)題的對(duì)策思考

加強(qiáng)和深化當(dāng)前社區(qū)物業(yè)管理黨建聯(lián)建工作，必須貫徹黨的十七大精神和“三個(gè)代表”重要思想，落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，始終堅(jiān)持以服務(wù)群眾為重點(diǎn)，在探索中加強(qiáng)，在深化中發(fā)展，在實(shí)踐中創(chuàng)新，努力構(gòu)建社區(qū)黨建工作的新格局。

（一）政府部門(mén)應(yīng)努力促進(jìn)社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)的健康發(fā)展。

1、政府應(yīng)將社區(qū)物業(yè)管理作為城市管理工作的重要內(nèi)容來(lái)抓。作為城市管理的一部分，政府應(yīng)加大對(duì)社區(qū)物業(yè)管理工作的重視和支持，借黨建聯(lián)建之東風(fēng)，推進(jìn)其工作的不斷深入、規(guī)范和完善。同時(shí)，作為主管部門(mén)的房地局也應(yīng)切實(shí)履行好管理職責(zé)，加大對(duì)相關(guān)物業(yè)管理部門(mén)的協(xié)調(diào)力度，形成物業(yè)管理中的統(tǒng)一步調(diào)。

2、政府應(yīng)協(xié)助社區(qū)物業(yè)管理行業(yè)完善市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，推行招投標(biāo)制度。以招投標(biāo)制度為切入點(diǎn)，用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)則來(lái)規(guī)范和約束社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)的行為。要引導(dǎo)社區(qū)物業(yè)管理走規(guī)模經(jīng)營(yíng)之路，降低經(jīng)營(yíng)成本，創(chuàng)名牌物業(yè)管理企業(yè)。

3、在社區(qū)物業(yè)管理行風(fēng)建設(shè)方面，政府應(yīng)加大檢查力度，落實(shí)物業(yè)管理行風(fēng)的整改。加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的管理，規(guī)范物業(yè)管理行為，具體通過(guò)建立物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案和重大事件報(bào)告制度，設(shè)置“物業(yè)服務(wù)便民聯(lián)系牌”，加強(qiáng)維修資金的日常管理等。

（二）加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理黨建聯(lián)建應(yīng)理順幾個(gè)關(guān)系。

1、理順社區(qū)居委會(huì)與業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系。業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)接受居民委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。事實(shí)說(shuō)明，搞好社區(qū)物業(yè)管理黨建聯(lián)建工作，理順業(yè)主大會(huì)和居委會(huì)的關(guān)系至關(guān)重要，不能簡(jiǎn)單地將業(yè)主大會(huì)納入居委會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)。相反，如果推翻既有的經(jīng)驗(yàn)，強(qiáng)行將業(yè)主大會(huì)納入居委會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)，就會(huì)破壞己經(jīng)形成的比較穩(wěn)定的居委會(huì)、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)三者之間的關(guān)系，反而帶來(lái)不穩(wěn)定因素。［2］

2、理順社區(qū)居委會(huì)與物業(yè)管理部門(mén)間的關(guān)系。物業(yè)管理公司是以盈利為目的的經(jīng)營(yíng)服務(wù)性企業(yè)，它在社區(qū)開(kāi)展的經(jīng)營(yíng)管理工作是一種企業(yè)行為，不具有社會(huì)行政管理職能。而社區(qū)居委會(huì)在本轄區(qū)具有法定的服務(wù)、管理和指導(dǎo)職能，它代表居民對(duì)物業(yè)公司的工作給予支持、配合和監(jiān)督，小區(qū)物業(yè)管理部門(mén)應(yīng)該主動(dòng)參與社區(qū)建設(shè)，在社區(qū)居委會(huì)的指導(dǎo)、監(jiān)督下開(kāi)展工作，兩者的關(guān)系不能顛倒。

3、理順?lè)康剞k事處與居民區(qū)黨組織、業(yè)委會(huì)的關(guān)系。居民區(qū)黨組織作為社區(qū)最基層的黨組織，承擔(dān)著居民區(qū)社區(qū)物業(yè)管理黨建聯(lián)建工作的領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任，負(fù)責(zé)所屬居民區(qū)物業(yè)管理黨建聯(lián)建的各項(xiàng)具體工作。

（三）構(gòu)建社區(qū)物業(yè)管理黨建聯(lián)建工作的新格局。

1、完善領(lǐng)導(dǎo)體制。在社區(qū)層面，要形成由社區(qū)黨工委負(fù)總責(zé)，居民區(qū)黨委抓具體落實(shí)，綜合黨委協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)，行政黨組協(xié)調(diào)房地部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)體制；在居民區(qū)層面，構(gòu)建以居民區(qū)黨組織為核心，物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)委會(huì)和房地辦事處共同參與、良性互動(dòng)的“1+3”管理體制。

2、創(chuàng)新工作載體。針對(duì)社區(qū)物業(yè)管理出現(xiàn)的新情況新問(wèn)題，著力擺脫困境，第一，創(chuàng)新監(jiān)督載體。利用百靈鳥(niǎo)、啄木鳥(niǎo)等新型群眾組織推進(jìn)工作，積極組建行風(fēng)評(píng)議員、監(jiān)督員隊(duì)伍；第二，創(chuàng)新活動(dòng)載體。開(kāi)展各種形式的結(jié)對(duì)共建，及時(shí)召開(kāi)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議以及廣泛開(kāi)展義工活動(dòng)；第三，創(chuàng)新宣傳載體。由街道出資，將社區(qū)物業(yè)管理黨建聯(lián)建的指導(dǎo)思想、工作理念、運(yùn)作規(guī)范、工作制度、組織網(wǎng)絡(luò)等統(tǒng)一制成宣傳版面，營(yíng)造宣傳氛圍。

3、推進(jìn)機(jī)制建設(shè)。要使社區(qū)物業(yè)管理黨建聯(lián)建工作規(guī)范長(zhǎng)效發(fā)展，必須努力加強(qiáng)機(jī)制建設(shè)。第一，建立三方協(xié)調(diào)機(jī)制。通過(guò)召開(kāi)居民區(qū)黨組織、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)委會(huì)三方協(xié)調(diào)會(huì)議，共同解決社區(qū)管理中出現(xiàn)的問(wèn)題，提高管理效率；第二，建立誠(chéng)信評(píng)價(jià)機(jī)制。依托居民區(qū)黨組織、居委會(huì)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的日常監(jiān)督，建立物業(yè)管理誠(chéng)信評(píng)價(jià)長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)提高物業(yè)管理服務(wù)水平；第三，完善績(jī)效考核機(jī)制。社區(qū)（街道）黨工委和房地局黨組要把社區(qū)物業(yè)管理黨建聯(lián)建工作情況，作為對(duì)居民區(qū)黨建工作和房地辦事處目標(biāo)考核的重要內(nèi)容?！?/p>

注 釋?zhuān)?/p>

①建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司：中國(guó)物業(yè)管理實(shí)務(wù)［M］.青島：青島海洋大學(xué)出版社，1995.9.

②彭建軍.基層民主政治建設(shè)中的業(yè)主組織與居民委員會(huì)［J］.武漢科技學(xué)院學(xué)報(bào)，2004，（8）.

責(zé)任編輯 劉金旭