在中港兩地游走的羅康瑞成功地與上海社保案撇清干系，并在官司中打敗自己曾施以援手的唐納德·特朗普；現(xiàn)在，他想在爛尾樓上打造出下一個(gè)“新天地”。

“我一再?gòu)?qiáng)調(diào)，我做事都是看得很長(zhǎng)遠(yuǎn)的。我不會(huì)在短期之內(nèi)迎合市場(chǎng)，包括對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和股票市場(chǎng)的看法，我覺得分析師們的眼光太短淺。我相信我們公司的贏利能力是不會(huì)比其他公司差的，只是他們現(xiàn)在看不懂，他們不知道我們十年十五年的規(guī)劃什么時(shí)候才開始贏利?！?/p>

即使在直白辯駁時(shí)，瑞安集團(tuán)創(chuàng)始人羅康瑞也不會(huì)表現(xiàn)出太多的強(qiáng)勢(shì)。他語(yǔ)速和緩，甚至給人以過(guò)度謙虛之感，以至于每當(dāng)《環(huán)球企業(yè)家》對(duì)他提及行業(yè)內(nèi)的一些質(zhì)疑——股價(jià)表現(xiàn)、對(duì)于公司資金狀況的擔(dān)憂、項(xiàng)目銷售情況——他的第一反應(yīng)是：嘴角上浮現(xiàn)出一絲苦笑。

如果還有什么讓59歲、擁有20億美元身家的羅同樣感到無(wú)奈，那就是這幾年來(lái)，他經(jīng)常在各種場(chǎng)合被陌生人叫住，合影留念。

這稱得上一個(gè)有趣的對(duì)比：作為中國(guó)近年來(lái)最著名地產(chǎn)項(xiàng)目“新天地”的締造者，羅擁有著絕大多數(shù)同行無(wú)法企及的個(gè)人品牌，但他并未得到相應(yīng)的認(rèn)同。比如，在資本市場(chǎng)上，當(dāng)香港上市的碧桂園和A股龍頭萬(wàn)科分別享受著10倍和25倍的市盈率時(shí)，羅的瑞安房地產(chǎn)只有40倍市盈率。

有足夠多的理由去證明，在分析師和投資者們看來(lái)，低市盈率對(duì)于瑞安房地產(chǎn)是合理的。但羅康瑞也有一個(gè)似乎更為強(qiáng)大的原因堅(jiān)持自己：36年來(lái)，他以反主流的判斷，獲得了比大多數(shù)人多得多的財(cái)富。

1971年，生長(zhǎng)于大富之家的羅康瑞不愿給家族企業(yè)打工，從父親處有息貸款10萬(wàn)港元開始創(chuàng)業(yè)，成為日后一切的起點(diǎn)；早在1984年《中英聯(lián)合聲明》簽訂之后不久，在香港富賈紛紛籌備移民計(jì)劃時(shí)，羅即北上考察大陸市場(chǎng)；在1994年還只是香港地產(chǎn)業(yè)中型玩家的羅，參與投資了身陷財(cái)務(wù)困境的紐約地產(chǎn)大亨唐納德·特朗普(Donald Trump)在曼哈頓的一塊地皮，11年后，1800萬(wàn)美元投資變?yōu)榱?.52億，即35％的年均回報(bào)率；而1998年羅康瑞備受否定的上海改造舊城項(xiàng)目“新天地”，也已成為上海新地標(biāo)之一。

換句話說(shuō)，在今天中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)，羅康瑞是一個(gè)異數(shù)：他并不像同行們一樣，將財(cái)富建諸于經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠所謂的“像造冰箱一樣蓋樓”，而是每每作做出反常決策，大賭大贏。當(dāng)然，另一個(gè)足以令羅苦笑的問(wèn)題就是：為什么他似乎很難復(fù)制自己的既有成功?

作為羅與上海社保案撇清干系以及瑞安房地產(chǎn)上市之后為數(shù)不多專訪到他的國(guó)內(nèi)媒體，本刊不愿過(guò)多糾纏于外界對(duì)于羅康瑞的常規(guī)判斷，如“關(guān)系之王”、“粉紅資本家”或者“中國(guó)的特朗普”，而是更多追索其個(gè)性中頗為自相矛盾的種種層面，以及他如何放大個(gè)人優(yōu)點(diǎn)，把缺點(diǎn)縮小到可控范圍內(nèi)，最終取得相應(yīng)的成功。

宏觀：逆行者

不乏有與其合作過(guò)的人將羅康瑞比喻為“政治家”：善宏觀判斷，不太計(jì)較一城一池得失，長(zhǎng)于與人交往。但歸根到底，羅始終是個(gè)商人，因此就有一個(gè)問(wèn)題值得追問(wèn)：羅為何在中國(guó)內(nèi)地商界謀得一席之地?

溯源，羅起家于香港地產(chǎn)業(yè)，曾是香港公營(yíng)房屋建筑商；而他邁出香港的一大步，是在美國(guó)投資特朗普。或進(jìn)或退，羅都有很多可能性與大陸市場(chǎng)無(wú)緣。

但正如現(xiàn)實(shí)所昭示的，羅康瑞成為了一個(gè)主要財(cái)產(chǎn)集中于中國(guó)內(nèi)地的香港富翁。雖然按照福布斯全球富豪榜2007年的排名，羅在香港只能排到第17位，比之李嘉誠(chéng)、郭氏兄弟、鄭裕彤等以地產(chǎn)起家的頂級(jí)富豪頗有不如，但羅幾乎是這些人中唯一一個(gè)主要靠?jī)?nèi)地市場(chǎng)擠入榜單者：他本人也承認(rèn)，如果自己一直堅(jiān)持在香港發(fā)展，最可能出現(xiàn)的結(jié)局就是“執(zhí)笠”(破產(chǎn))。

如果相信羅的該種假設(shè)，你就必須承認(rèn)，他的成功源于空間上的大遷徙。也就是說(shuō)，他的才能首先在于對(duì)下一個(gè)大市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)在哪里的判斷力。

某種程度上，這是一種在宏觀層面反向思考的能力。

羅康瑞第一次前往上海是在1985年，當(dāng)時(shí)的上海經(jīng)濟(jì)并不景氣。而羅所遇到的另一個(gè)直接障礙是，他還不太能聽懂普通話，必須仰仗翻譯——讓這樣一個(gè)人搞清上海有哪些具體而微的機(jī)會(huì)，并不現(xiàn)實(shí)。

但羅有—個(gè)很基本的判斷：作為1920年代的大都會(huì)，上海的歷史和文化讓它沒有理由始終沉悶下去。而他所看到的機(jī)會(huì)，就是參與到幫上海重拾繁華的過(guò)程中去。

因此，羅選擇與上海團(tuán)市委合作修建了三星級(jí)的城市酒店。而且當(dāng)1989年酒店竣工，而團(tuán)市委無(wú)法償還最初的建筑貸款，羅康瑞幫對(duì)方擺脫了困境——顯然，以羅當(dāng)時(shí)對(duì)于中國(guó)情況的理解，這不會(huì)是個(gè)太深謀遠(yuǎn)慮的選擇。事實(shí)上，其結(jié)局遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于羅所能預(yù)期：20年過(guò)去，昔日的團(tuán)市委領(lǐng)導(dǎo)都已經(jīng)成長(zhǎng)為執(zhí)掌一方的官員，而這些人信任羅康瑞。

很難對(duì)羅康瑞的第一次上海試水作出大細(xì)節(jié)的反思，但不可否認(rèn)的是，瑞安進(jìn)駐上海早，可以找到的機(jī)會(huì)少，反而不會(huì)遇到太差的項(xiàng)目。而羅本人相對(duì)誠(chéng)懇，不太計(jì)較暫時(shí)利益的風(fēng)格，成為了雙方締結(jié)信任的基礎(chǔ)。

同樣，1993年至1994年間，羅康瑞在香港地產(chǎn)業(yè)最為紅火的階段，開始將瑞安集團(tuán)在香港的業(yè)務(wù)向外轉(zhuǎn)移。他想找的，是相對(duì)落后，也因此機(jī)會(huì)更為充沛的市場(chǎng)。

羅自稱，每次自己考察中國(guó)的一個(gè)新城市，他都會(huì)到當(dāng)?shù)氐纳虉?chǎng)去觀察當(dāng)?shù)厝说馁?gòu)物習(xí)慣：他們買什么?主流商品在什么價(jià)位?消費(fèi)者是如何決策的?

比如，在重慶的超市，他發(fā)現(xiàn)，這里有3000萬(wàn)農(nóng)民，但絕大多數(shù)塑封食品都進(jìn)口自中國(guó)的東南省份。疑問(wèn)隨之而來(lái)：既然當(dāng)?shù)赜腥绱税l(fā)達(dá)的農(nóng)業(yè)，為什么只有很少的本地品牌?這背后有什么顯著的機(jī)會(huì)?

聯(lián)系到他明顯感受到中國(guó)內(nèi)陸的人力和資源正在向珠三角匯集，結(jié)論就相對(duì)清晰：如果東西部的經(jīng)濟(jì)差異像這樣拉大，僅從社會(huì)穩(wěn)定角度考慮，中國(guó)政府也必須通過(guò)宏觀控制縮小貧富差距——經(jīng)歷了大概十年對(duì)于中國(guó)內(nèi)地的學(xué)習(xí)，他已經(jīng)比多數(shù)香港人更了解這里的邏輯。

隨之而來(lái)的機(jī)會(huì)就是，只要政府加大對(duì)內(nèi)陸省份的投資，在這個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)薄弱的區(qū)域，用來(lái)構(gòu)建公路、橋梁和樓宇的水泥就成了必須品。因此，羅康瑞沒有隨潮流前往珠三角，而是西進(jìn)腹地，他開始在重慶投資水泥廠。

至少有兩個(gè)數(shù)據(jù)足以說(shuō)明，瑞安走出香港、前往中國(guó)西部的思路是效果顯著的：第一是，1990年代中期起，香港地價(jià)下跌了不少于60％。而在同期，瑞安建業(yè)的水泥業(yè)務(wù)大概占重慶總生產(chǎn)量的65％。

后一個(gè)數(shù)字給瑞安帶來(lái)的下一步便利，是它有資格去跟國(guó)際一流選手談判。毫無(wú)疑問(wèn)，僅從業(yè)務(wù)整合能力、技術(shù)水準(zhǔn)、規(guī)模管理能力和資金水平，高度多元化的瑞安建業(yè)都很難與海螺、中建材、臺(tái)泥等公司競(jìng)爭(zhēng)。但因?yàn)樗嗍莻€(gè)銷售半徑很短的行業(yè)，瑞安在西南地區(qū)收購(gòu)的一系列工廠就具備了戰(zhàn)略部署價(jià)值：這讓瑞安建業(yè)在兩年前引進(jìn)了世界排名第二的水泥集團(tuán)拉法基。外界預(yù)期，有了拉法基的管理能力，這一產(chǎn)能在2010年可望達(dá)到4000萬(wàn)噸的合資公司，有可能獨(dú)立上市。

微觀：“概念先生”

將羅康瑞宏觀判斷變成真實(shí)成就的，是他做地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)營(yíng)造概念的能力。

早在1980年代后期建成的城市酒店，羅就極為精明地打了一張“概念牌”：收費(fèi)僅為三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的外資酒店。這讓城市酒店成為當(dāng)年來(lái)滬的港商和臺(tái)商青睞的下榻之所。

而羅對(duì)營(yíng)造概念的在意，在打造新天地時(shí)就顯得更為明確。

新天地的最初構(gòu)想，叫做“太平橋地區(qū)重建計(jì)劃”，而其最初的打算，是圍繞人工湖建一圈建筑。這是一個(gè)頗為大膽的想法：以創(chuàng)造環(huán)境的方式，提升原有低端的價(jià)值。但這個(gè)想法很快就被放棄，造湖的成本很高，且溢出效應(yīng)太大。如果周邊的地產(chǎn)商紛紛借勢(shì)興建居民區(qū)，就等于為他人做嫁衣裳。

即便如此，羅并沒有放棄“打造熟地”的想法。繼而提出的方案是，構(gòu)建一片匯聚餐廳、高檔商店和露天咖啡廳的小區(qū)——用它來(lái)帶動(dòng)周邊的地產(chǎn)項(xiàng)目。

這是一個(gè)備受質(zhì)疑的想法。首先，羅有此想法，是在1998年，即上海房市頗不景氣的時(shí)期，銀行并不愿給他貸款；其次，這多少有些挑戰(zhàn)上海當(dāng)?shù)氐南M(fèi)習(xí)慣，羅回憶說(shuō)，他的朋友曾反對(duì)稱：“我們上海人不在露天坐著?！?/p>

但很顯然，更為熟悉歐美市場(chǎng)的羅知道自己在做什么?！?990年代的上海就有目標(biāo)說(shuō)發(fā)展成世界的金融中心，但那時(shí)候沒有配套的設(shè)施與服務(wù)?！绷_對(duì)《環(huán)球企業(yè)家》回憶說(shuō)。什么是金融中心所需要的配套服務(wù)?紐約蘇荷藝術(shù)街區(qū)，或者香港的蘭桂坊。因此，瑞安請(qǐng)來(lái)了曾經(jīng)改造過(guò)紐約時(shí)代廣場(chǎng)和波士頓法尼爾廳市場(chǎng)的設(shè)計(jì)師本杰明一伍德(Benjamin Wood)。

羅看清的另一個(gè)問(wèn)題是，就像普通人不會(huì)知道蘇荷區(qū)、蘭桂坊是哪家地產(chǎn)商的作品，新天地也不能被打造成“瑞安的新天地”，如果需要一個(gè)品牌，那只能是“上海的新天地”——瑞安只要扮演一個(gè)受益者就好。

當(dāng)然，改造房子本身并不是結(jié)束，把昔日破敗不堪的石庫(kù)門變成日后的新天地，還需要另一根杠桿：招商。從一開始，羅就把招商方向定在“吃喝玩樂”領(lǐng)域的商家。比如，在新加坡他吃過(guò)一個(gè)從法國(guó)訓(xùn)練回來(lái)的廚師做的甜點(diǎn)，并聽說(shuō)新加坡前總理李光耀每次家中請(qǐng)客，都會(huì)請(qǐng)他打點(diǎn)，他就專門把對(duì)方請(qǐng)到上海，在新天地開甜品店。

另外一個(gè)眼光超前的決定，就是為新天地建造超大規(guī)模的地下車庫(kù)。新天地運(yùn)營(yíng)的前兩年，地下車庫(kù)全部免費(fèi)的，直到人氣逐漸聚集起來(lái)，才開始逐漸調(diào)高收費(fèi)。即使到今天，其車庫(kù)都不會(huì)出現(xiàn)車滿為患的局面。

如此一系列精心勾畫，讓新天地在很長(zhǎng)時(shí)間里都難以迅速盈利。但它的輻射效應(yīng)也的確符合預(yù)期：瑞安在新天地周邊開發(fā)的翠湖天地，現(xiàn)在均價(jià)已經(jīng)達(dá)到6萬(wàn)/平方米，作為公寓房已是上海的頂級(jí)豪宅。

羅康瑞對(duì)于概念的把握能力，的確很容易讓外界想到一個(gè)參照對(duì)象：紐約大亨唐納德·特朗普。后者以自己的姓氏命名的一系列豪華樓盤，已是美國(guó)商業(yè)文化的代表作之一，而他參與制作的真人秀《學(xué)徒》，也成為絕好的個(gè)人品牌營(yíng)銷工具。

新天地以及《創(chuàng)智贏家》，讓羅康瑞仿佛中國(guó)的特朗普。對(duì)此，羅的反應(yīng)是，苦笑、搖頭、“這絕對(duì)不是什么好稱謂”。

羅與特朗普的結(jié)識(shí)于1994年。在高爾夫場(chǎng)，香港新世界總裁鄭家純向羅介紹了當(dāng)時(shí)正在財(cái)務(wù)困境中的特朗普，隨后，鄭、羅等香港富豪以Polyliks財(cái)團(tuán)之名，用9@0萬(wàn)美元買下了特朗普在曼哈頓的一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的70％股權(quán)。11年后，他們將此項(xiàng)目以17.6億美元出售，特朗普也可獲利5億美元——但對(duì)方向美國(guó)法院起訴稱，這是一次賤賣。即使之后三次對(duì)簿公堂，且三次都以特朗普失敗告終，但羅仍表示，他還是不能肯定這樁糾葛是否已經(jīng)結(jié)束，這也讓他對(duì)美國(guó)市場(chǎng)頗感心灰意冷。

骨子里，羅康瑞是個(gè)相當(dāng)傳統(tǒng)的人。其父羅鷹石是香港地產(chǎn)業(yè)要角，而他對(duì)于子女的管教也稱得上極為“傳統(tǒng)”：每年春節(jié)，子女們都要跪下來(lái)給父母進(jìn)茶；羅康瑞前往澳洲讀書時(shí)，羅鷹石不許也乘坐飛機(jī)，而是坐了13天的輪船；暑假羅康瑞回到香港時(shí)，總是到港的第二天就要坐公共汽車去打工……羅鷹石的許多行為，在當(dāng)時(shí)讓羅康瑞覺得“心里很不舒服”，但今天想來(lái)，“真的覺得很了不起”。也因此，雖然從不缺乏自信，但羅康瑞盡可能以一種謙和形象示人，這就回異于自我極為膨脹的特朗普。

但其另一面是，他會(huì)為營(yíng)造自己的概念去“作秀”。如果只把《創(chuàng)智贏家》視為羅康瑞模仿特朗普的作為，未免低估了他的戰(zhàn)術(shù)思維。因這部真人秀，羅所真正打造的，是“創(chuàng)智”的廣泛認(rèn)知，并將這個(gè)生造詞匯，與創(chuàng)業(yè)聯(lián)系到一起。然后，他再將這個(gè)品牌應(yīng)用到在上海高校密集的楊浦區(qū)打造的“創(chuàng)智天地”去，可謂事半功倍。

這一次，他所銷售的概念是大學(xué)校區(qū)、社區(qū)和創(chuàng)業(yè)園區(qū)的“三區(qū)聯(lián)動(dòng)”。他喜歡將這種互動(dòng)關(guān)系比喻為早年的硅谷。當(dāng)然，即使硅谷夢(mèng)仍然遙遠(yuǎn)，甚至創(chuàng)智天地尚未完工。羅在經(jīng)濟(jì)上已經(jīng)算是成功：業(yè)內(nèi)人士稱，創(chuàng)智天地—帶的地價(jià)已經(jīng)翻了三倍。

弱點(diǎn)

讓羅康瑞的成績(jī)顯得格外有趣的是，羅是一個(gè)缺點(diǎn)和優(yōu)點(diǎn)一樣明顯的人。而他如何淡化缺點(diǎn)，沒有讓它成為自己做事的阻礙，這就很值得考究。

據(jù)與羅有過(guò)合作的人稱，他不是一個(gè)對(duì)細(xì)節(jié)把控能力很強(qiáng)的人。正如此前所分析的，羅康瑞對(duì)于宏觀，以及概念這一層面的微觀的判斷力、掌控力都算不俗。但再往下深入細(xì)節(jié)，比如像特朗普一樣永遠(yuǎn)熟知各種裝修材料的市價(jià)，顯然超出了羅康瑞的精力范圍。因此，羅會(huì)出現(xiàn)新天地項(xiàng)目預(yù)算八億元人民幣，但最終耗資14億的嚴(yán)重超值情況。

有當(dāng)事人回憶，在新天地項(xiàng)目后期，一度出現(xiàn)資金斷檔，而當(dāng)時(shí)瑞安又急需購(gòu)買一套IBM的財(cái)務(wù)軟件，以管理日后的物業(yè)出租賬目——一時(shí)之間，這400萬(wàn)元資金成了難題。而當(dāng)記者就此事與羅康瑞回顧時(shí)，他的反應(yīng)是：“我沒聽過(guò)。有這樣的事么?”隨后，他補(bǔ)充說(shuō)，“這可能是那個(gè)時(shí)間年輕同事隨便作計(jì)劃，公司沒有批準(zhǔn)?！?/p>

無(wú)論這段歷史究竟以何種因果展開，其結(jié)果是，在新天地項(xiàng)目結(jié)束之后，該項(xiàng)目最主要的三名負(fù)責(zé)人：總經(jīng)理鄭秉澤、市場(chǎng)總監(jiān)黃翰宏、項(xiàng)目總經(jīng)理吳志強(qiáng)均告辭職。而在離開瑞安之后，這三個(gè)人的工作幾乎就是復(fù)制羅康瑞：以概念，在上海翻建某一區(qū)域。其中，黃翰宏主導(dǎo)的“8號(hào)橋創(chuàng)意園”項(xiàng)目已經(jīng)成功：這一原本是上海汽車制動(dòng)器廠舊工業(yè)廠房，經(jīng)過(guò)新的設(shè)計(jì)和模式改造為創(chuàng)意園區(qū)，成為了新的時(shí)尚地標(biāo)。

對(duì)于一個(gè)長(zhǎng)于宏觀，弱于細(xì)節(jié)的人，羅康瑞顯然意識(shí)到，如果自己按照所有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的玩法，將整家企業(yè)打造成一部執(zhí)行機(jī)器，瑞安很可能無(wú)法適應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)。因此，在新天地取得巨大成功后，瑞安并沒有將自己的全部精力用于復(fù)制下一個(gè)新天地，而是一邊在杭州、武漢、重慶等地將新天地“本地化”，一邊尋找下一個(gè)新概念，比如創(chuàng)智天地、爛尾樓項(xiàng)目中華匯和百老匯項(xiàng)目。

采訪中，羅康瑞承認(rèn)，對(duì)于現(xiàn)在的瑞安集團(tuán)，較大挑戰(zhàn)之一在于動(dòng)遷。他希望在世博會(huì)之前能在西藏路建4個(gè)百老匯劇場(chǎng)，但以今天上海的地價(jià)，動(dòng)遷并不容易。這讓他頗有些懷念當(dāng)初在太平橋挖掘人工湖時(shí)，用43天遷出3888戶的效率。

但這種痛苦也讓他找到了新的機(jī)會(huì)：那些已經(jīng)接近竣工，但因?yàn)榉N種原因戛然而止的爛尾工程，能夠極大降低其前期的管理成本。這可謂一個(gè)廣闊的市場(chǎng)：據(jù)世邦魏理仕的數(shù)據(jù)，截至去年底，中國(guó)未售出地產(chǎn)存量為3.2億平方米。雖然中國(guó)政府繼續(xù)加強(qiáng)地產(chǎn)降溫措施，羅的機(jī)會(huì)顯然只會(huì)更多。

今年6月，羅將其爛尾樓業(yè)務(wù)羅康瑞從瑞安建業(yè)中將爛尾樓項(xiàng)目分拆為中華匯，在倫敦上上市，籌得資金1.51億英鎊。同時(shí)，中華匯還在全球共開發(fā)行了2億美元可轉(zhuǎn)換債券——對(duì)于一項(xiàng)被質(zhì)疑財(cái)務(wù)壓力的羅，這是—個(gè)讓他不必苦笑的時(shí)刻。