10月1日，業(yè)主們期待已久的《物權(quán)法》正式施行，修改后的《物業(yè)管理條例》也于同一時間生效?！段餀?quán)法》和《物業(yè)管理條例》對業(yè)主與物業(yè)、業(yè)主與業(yè)委會、業(yè)主與業(yè)主之間關(guān)系做了重新定位和規(guī)范，這將對我們今后的生活帶來巨大改變。

歷經(jīng)了13年的醞釀和廣泛討論，以及史無前例的八次審議，被路透社評價為一部具有里程碑意義的《物權(quán)法》，可以說它所承載的歷史意義尤其是法治意義，超出了該法案本身?！段餀?quán)法》的實施，不僅加快了民法典的出臺，并將延伸到了具體的社會生活中，使我國向民主法制又邁進一步。

物權(quán)，就在我們身邊

物權(quán)，看似專業(yè)的名詞，其實與我們每個人都息息相關(guān)，小到一個水杯，大到一棟房屋，這些物都在分你我，定名分，如此才可止糾紛。特別是在二十多年的改革開放以來，隨著綜合國力和人們生活水平的不斷提高，人們擁有越來越多的財富。特別是不動產(chǎn)，諸如汽車、生產(chǎn)設(shè)備等大額財產(chǎn)，都迫切需要用一部法律對物的歸屬做出明確規(guī)定，保護物權(quán)人的合法權(quán)利?！段餀?quán)法》的出臺正是眾望所歸。

物權(quán)，如果能得到法律的確認和保護，將有助于解決現(xiàn)實生活中出現(xiàn)的許多財產(chǎn)權(quán)利爭議問題。不可否認，《物權(quán)法》的實施意義深遠。那么，在我們?nèi)粘Ｉ钪袝a(chǎn)生什么樣的影響？在該法的施用過程中，我們會從中得到什么樣的益處呢？

對此，全國人大常委會法制工作委員會陳佳林做出了全面詮釋。他表示，《物權(quán)法》是一部跟老百姓息息相關(guān)的法律。對城市的老百姓來說，《物權(quán)法》首先涉及到有業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，也就是說大家在買了房子之后，在小區(qū)有什么權(quán)利，《物權(quán)法》對小區(qū)中的車庫、車位、道路、綠地、物業(yè)管理用房等歸屬都做出規(guī)定。同時規(guī)定業(yè)主可以成立業(yè)主大會，業(yè)主委員會來行使自己的權(quán)利，維護自己的利益。特別是《物權(quán)法》明確規(guī)定了業(yè)主和物業(yè)服務(wù)機構(gòu)之間的關(guān)系，有利于使雙方明確自己的權(quán)利和義務(wù)，促進小區(qū)的和諧。另外，《物權(quán)法》也對建設(shè)用地使用權(quán)做出規(guī)定，許多老百姓買了房之后很關(guān)心70年后要不要申請續(xù)期，續(xù)期后要不要再給國家交付使用金?！段餀?quán)法》從保護老百姓的切身利益出發(fā)，明確規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后自動續(xù)期，這樣就使有恒產(chǎn)者有恒心。

《物權(quán)法》的實施，對于保護農(nóng)民的土地使用權(quán)也同樣具有重大意義?！段餀?quán)法》承認了土地承包經(jīng)營權(quán)是一種用益物權(quán)，就保證了農(nóng)民取得土地承包經(jīng)營權(quán)后，能得到物權(quán)的保護，防止有一些村干部在訂立土地承包經(jīng)營權(quán)時，侵害農(nóng)民的利益，也保障了承包地被征收以后農(nóng)民能得到應(yīng)有的補償。特別是《物權(quán)法》明確規(guī)定耕地、草地、林地、承包期屆滿后，土地承包經(jīng)營權(quán)仍按照國家有關(guān)規(guī)定繼續(xù)承包。使承包經(jīng)營權(quán)得到了法律上的保障。另外，《物權(quán)法》還對相鄰關(guān)系、共有、私人合法財產(chǎn)等問題都做出明確的規(guī)定。

《條例》更加維護業(yè)主權(quán)益

作用如此之大的一部《物權(quán)法》終于可以在今年10月1日以后生效了，就在同一時間，修改后的《物業(yè)管理條例》（簡稱《條例》）也開始生效了，有了《物權(quán)法》為后盾的《條例》究竟會給人們的生活帶來怎樣的影響呢？

近幾年，隨著我國城市化進程的進一步發(fā)展，原來獨門獨戶自我管理形式已被迅速發(fā)展的城市物業(yè)集中管理所取代，物業(yè)公司已悄然走進居民的日常生活，涉及到居民的切身利益。而因物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量差、管理不到位等引起的糾紛屢見不鮮。究其原因，現(xiàn)有法律不能明確圍繞物業(yè)各方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，在沒有法律邊界限制下，權(quán)利各方主體對利益的追求會無限膨脹。所以明確各方的權(quán)利義務(wù)邊界并設(shè)置相應(yīng)的權(quán)利救濟機制和程序，是有效解決物業(yè)糾紛的關(guān)鍵所在。

對于以上的問題，相信在修改后的《物業(yè)管理條例》中能找到答案。在此次修改出臺的《物業(yè)管理條例》中我們看到了三大亮點。首先是物業(yè)公司角色的轉(zhuǎn)換。將物業(yè)管理公司改為物業(yè)服務(wù)公司，對其職能做了重新的定位，指明了企業(yè)發(fā)展的方向。對于物業(yè)企業(yè)來說，實現(xiàn)從管理到服務(wù)的徹底轉(zhuǎn)變，是自身職能的一次歷史性跨越。同時，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”，將“業(yè)主臨時公約”修改為“臨時管理規(guī)約”。其次，業(yè)主管理權(quán)加大。由業(yè)主共同決定的事項從五項增加到七項，除了制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、制定和修改管理規(guī)約、選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、籌集和使用專項維修資金外，新增了改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施、有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項兩項內(nèi)容。最后，基層政府有了管理權(quán)?！稐l例》規(guī)定：同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

從“物業(yè)管理”到“物業(yè)服務(wù)”雖然只有兩個字的變化，卻體現(xiàn)了此次條例修改更加人性化，將法治意識滲透于生活的細節(jié)之中，體現(xiàn)出法治進步。北京物業(yè)管理商會秘書長劉玉慧對修改的《物業(yè)管理條例》給予較高的評價：“此次修改會使物業(yè)公司越來越規(guī)范，政府要更加規(guī)范物業(yè)公司的運作，引導業(yè)主更加理性的維權(quán)，對物業(yè)公司的發(fā)展和業(yè)主行使自己的權(quán)利有著積極的意義?！?/p>

他們的權(quán)益誰來保護？

隨著《物權(quán)法》和《條例》實施腳步的臨近，在記者采訪中發(fā)現(xiàn)，如何保護業(yè)主自身權(quán)利就成了廣大業(yè)主最為關(guān)心的問題。家住豐臺某小區(qū)的王女士向記者反映，王女士家所在小區(qū)綠化非常好，而且假山、噴泉應(yīng)有盡有?？墒菑娜ツ昶?，開發(fā)商就不斷地占用公共綠地，出售、改造為停車場等公用設(shè)施，如今綠化面積已經(jīng)縮小近一半。王女士對此產(chǎn)生的疑問：小區(qū)的綠化是為業(yè)主服務(wù)的，為什么開發(fā)商說改就改呢？這種做法是否合理呢？

在《物權(quán)法》出臺之前，關(guān)于綠地能不能出售、歸屬權(quán)的爭議非常大，相關(guān)的法律都沒有明確的規(guī)定，修訂前的《物業(yè)管理條例》也不能解決這個問題。那么，在新實施的《物權(quán)法》中是否可以解決這種問題呢？對此，記者采訪了相關(guān)律師了解情況。在此次實施的《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。

也就是說，王女士所在的小區(qū)的問題首先要解決的問題是小區(qū)內(nèi)綠地、道路所屬權(quán)應(yīng)該歸誰所有，看是否在建筑區(qū)劃以內(nèi)。如果在建筑區(qū)劃內(nèi)的，屬于業(yè)主共有。由此可見，在該小區(qū)中，開發(fā)商雖然把公共綠地變?yōu)楣餐＼噲觯捎谶@部分綠地屬于建筑區(qū)劃內(nèi)的部分，所以開發(fā)商這種行為是違法的。對此，王女士可以向業(yè)主委員會進行反映，再由業(yè)主委員會出面和開發(fā)商協(xié)商解決，協(xié)商不成的，王女士便可以以自己或者全體業(yè)主的名義向法院提起訴訟。

看似生活中所有和財產(chǎn)相關(guān)的問題都可以依據(jù)《物權(quán)法》作為保護業(yè)主利益的堅強后盾。有關(guān)專家強調(diào)，這種觀點是片面的，《物權(quán)法》不是萬能的。有關(guān)法學專家表示，《物權(quán)法》只是調(diào)整民事關(guān)系的基本法律，不能解決所有的財產(chǎn)變動問題。但至少我們可以看到，以《物權(quán)法》為依據(jù)，修訂后的《條例》將更有助于保護業(yè)主的合法利益。