[一場前所未有的房地產(chǎn)“洗滌”風(fēng)暴正在悄悄襲來。近期，中國的房地產(chǎn)市場，先是被八部委的聯(lián)合整頓行動激起了陣陣漣漪，接著又被一系列整飭案例弄得有些驚心動魄。據(jù)統(tǒng)計(jì)，一些城市的違法用地面積占新增建設(shè)用地面積的50%，有的甚至高達(dá)90%以上。專家表示，從1998年開始，中國事實(shí)上已陷入愈演愈烈的第三輪土地失控。]

違規(guī)出讓土地不斷加大

相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，全國每年發(fā)生的土地違法案件都在上萬件，全國各級主管部門查處的違法案件也都在上萬件。1999年新的《土地管理法》實(shí)施以來，地方政府違法用地的案件所占比例將近20%，涉及土地面積達(dá)到60%。國土資源部執(zhí)法監(jiān)察局局長張新寶曾指出，土地違法現(xiàn)象在一些地方有所抬頭，少數(shù)還比較嚴(yán)重，且花樣翻新。在今年上半年的分片執(zhí)法檢查中發(fā)現(xiàn)，一些城市的違法用地宗數(shù)和面積分別占新增建設(shè)用地宗數(shù)和面積的60%左右和50%，有的高達(dá)90%以上。

而這些案件的背后都與地方政府的默許和推動有關(guān)。分析人士指出：“多年的土地沉疾，盤根錯節(jié)的復(fù)雜關(guān)系，要理順談何容易？”從2003年開始，房地產(chǎn)市場無論是決策層還是專家學(xué)者就已經(jīng)開始發(fā)出清理閑置土地、加大批后監(jiān)管等政策和建議，但執(zhí)行情況卻不盡如人意。一位正參與上海土地問題研究報(bào)告制定的研究機(jī)構(gòu)人士稱，一些負(fù)責(zé)土地一級開發(fā)的集團(tuán)企業(yè)積怨不少，就是因?yàn)槠渫恋卣淼牟糠致毮鼙粍澐帧⑾?，?dāng)然其中眾多利益也隨之分解。

深圳一位開發(fā)商稱，“敢于囤積土地的開發(fā)商都很有背景，地方土地執(zhí)法部門根本沒有能力收回。”此外，收回閑置用地的操作層面也缺乏技術(shù)細(xì)則，是國家法規(guī)可能淪為一紙空文的重要原因之一。

全國最大的“地主”是碧桂園，今年7月末，該公司總土地儲備量已經(jīng)達(dá)到了驚人的4500萬平方米。其土地儲備量超過土地儲備量第二的房地產(chǎn)企業(yè)近一倍。而萬科是擁有接近500億元人民幣的資產(chǎn)規(guī)模，資產(chǎn)負(fù)債率為59%，超過1500萬平方米的土地儲備規(guī)模以及中國首家銷售額突破200億元的房地產(chǎn)企業(yè)。又如新世界在全國各地的土地儲備已達(dá)1753萬平方米；越秀投資房地產(chǎn)業(yè)五年保持了300億左右的資產(chǎn)規(guī)模，土地儲備達(dá)600萬平方米；華潤置地去年基本盈利為6億港元，其總土地儲備量也達(dá)到819.9萬平方米。富力地產(chǎn)最新公布的公告顯示，截至7月11日，富力地產(chǎn)全國的土地儲備量約為2092萬平方米。跨區(qū)發(fā)展、資源占有與規(guī)?；?、品牌效應(yīng)以及融資能力已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的四大核心要素。

衛(wèi)星執(zhí)法逼房企“吐地”

在擁有了全面的遙感衛(wèi)星技術(shù)支持后，國土資源部也將開始一項(xiàng)摸清中國土地“家底”的專項(xiàng)行動，借助16顆衛(wèi)星，對全國90座主要城市的土地性狀進(jìn)行普查。

以往，只能通過人工普查以及設(shè)在基層的監(jiān)察員來完成對違規(guī)用地的監(jiān)控?！叭斯ぶ鸺増?bào)上來的速度很慢，有一次，違規(guī)信息報(bào)給我們的時(shí)候，違規(guī)用地上的建筑都已經(jīng)建成了，也沒法拆掉，所以造成了執(zhí)法的效率相對較低?！眹临Y源部地籍司的一位工作人員告訴記者，“除了監(jiān)控動態(tài)的土地信息，還可以查清此前地方是否有瞞報(bào)、誤報(bào)耕地的行為，并及時(shí)糾正、處理。”

據(jù)了解，此次整治主要從4個(gè)方面入手：將應(yīng)當(dāng)出讓的土地作劃撥處理、應(yīng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的協(xié)議出讓、出讓金的定價(jià)收支是否合法、有無改變土地用途。國土資源部信息中心副主任查增祥表示：“從2007年11月起，五部委還要對地方部門進(jìn)行重點(diǎn)抽查，抽查的面積將不少于整個(gè)清理面積的一半?！?/p>

查增祥進(jìn)一步說，一些打著大學(xué)城、工業(yè)城、科技園旗號的土地使用變相地改為住宅建設(shè)用地、商品房開發(fā)用地。這些是土地轉(zhuǎn)讓過程中出現(xiàn)的違規(guī)行為，將是此次清理的重點(diǎn)。具體做法是地方先進(jìn)行自查，然后上報(bào)自查情況，再由上級部門進(jìn)行檢查，以達(dá)到“自查自糾、查處案件”的目的。

檢查的主要內(nèi)容，一是計(jì)劃編制下達(dá)情況；二是農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃執(zhí)行情況；三是土地開發(fā)整理補(bǔ)充耕地計(jì)劃落實(shí)情況；四是后4個(gè)月建設(shè)用地供需形勢；五是計(jì)劃管理制度建設(shè)情況。

為了配合五部委的土地清查，審計(jì)署也在同步開展全國土地出讓金審計(jì)工作。知情人士表示，此次土地專項(xiàng)清理將是1949年以來最大的一次整治行動，問題將直報(bào)國務(wù)院。

中國土地學(xué)會副會長董黎明說：“以前土地出讓金并沒有真正征收上來，一些開發(fā)商取得土地之后緩繳、少繳土地出讓金，這些資金沒有納入政府的財(cái)政預(yù)算中。”

首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系主任則表示：“土地出讓金應(yīng)該被用在建設(shè)廉租房，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房多了，房價(jià)自然就會降下來?！?/p>

邢亞萍表示，“土地問題上，中央開始調(diào)整地方利益。目前隨著宏觀調(diào)控的力度加大，中央政府正在加強(qiáng)對地方土地違規(guī)的整頓。”據(jù)了解，國土資源部自身的職能已經(jīng)悄悄發(fā)生了變化。2006年，國家土地總督察制度建立，各地方設(shè)立了土地督察局、設(shè)置地方督察員。董黎明表示，“這說明國土資源部的職能不再單純是土地權(quán)力的行使者，轉(zhuǎn)而成為土地監(jiān)管者的角色?！?/p>

土地反腐漸入深水區(qū)

與以往的土地管理風(fēng)暴不同，這次最能切中要害的措施，是對屢禁不止的地方官員違規(guī)行為進(jìn)行了硬約束，即實(shí)行了地方政府一把手問責(zé)制。土地違反清查問責(zé)的對象直指地方政府一把手，并且延伸到了省部級官員?！皠诱娓駜旱牧??！眹临Y源部官員表示。此前，最高人民法院發(fā)布的文件，也明確將追究土地違法行為的刑事責(zé)任。

除此之外，高法就土地違法行為的刑事責(zé)任問題也出臺了辦法，這是第一次以法律的形式對下述三種土地違法行為進(jìn)行明確。

要追究刑事責(zé)任的三類土地違法問題包括：第一，非法轉(zhuǎn)讓土地；第二，低價(jià)出讓國有土地；第三，徇私舞弊、非法批地。

國土資源部人士表示：“對這三類行為，過去也追究過，但是沒有像這次這樣明確法律責(zé)任。”

風(fēng)暴欲來，中央向地方收權(quán)并不只局限于土地方面，今年8月份開始省市黨委大換班，紀(jì)委書記全部“空降”，中紀(jì)委監(jiān)察部也向地方派駐機(jī)構(gòu)實(shí)行統(tǒng)一管理。

土地違規(guī)使用可說是目前宏調(diào)、反腐等眾多問題的癥結(jié)，故這場土地清查風(fēng)暴風(fēng)力之猛、范圍之廣，恐超外界想象。

宏調(diào)從經(jīng)濟(jì)層面而言，關(guān)鍵是扭緊兩個(gè)水喉，即銀根與地根。銀根方面，中央通過加息、調(diào)高存款準(zhǔn)備金率、定向債券以至窗口指導(dǎo)等方法，可說收緊成效漸見。

然而，地根即土地使用方面，因涉及地方收入與當(dāng)?shù)毓賳T個(gè)人利益，中央決策屢遭地方陽奉陰違。這次清查不管地方政府一把手，包括省部級的一把手，有沒有直接責(zé)任都要被問責(zé)，顯見中央是動真格要嚴(yán)抓土地使用。國土資源部9月19日決定成立九大土地督察局，監(jiān)督各地土地使用，率先成立的上海局轄區(qū)包括上海、浙江、福建。樊志全任國家土地督察北京局局長，張乃貴任國家土地督察上海局局長。此外，沈陽、南京、濟(jì)南、廣州、武漢、成都、西安7個(gè)土地督察局也將成立。有評論指，土地督察制度其實(shí)質(zhì)就是中央在收權(quán)。