馬德里流行中小戶型

西班牙是歐洲住房建筑業(yè)最發(fā)達的國家，近年來每年開工建設(shè)的住房總面積相當于西歐各國建房總面積的一半以上。目前，4400萬人口的西班牙全國共擁有2000多萬套住房，平均兩個人一套，許多家庭擁有兩套以上住房。

筆者曾到不少西班牙朋友家做客，也看到過不少住房戶型。經(jīng)多年觀察發(fā)現(xiàn)，西班牙首都馬德里的住房許多都是中小戶型。一居室住房建筑面積大都在30平方米到50平方米，二居室住房在50平方米到80平方米，三居室住房在80平方米到120平方米，四居室以上的住房在120平方米以上，別墅一般都在200平方米以上。

政府鼓勵建小型房

近年來，西班牙政府大力鼓勵和推動中小戶型住宅的建設(shè)。2005年4月西班牙住房大臣特魯希略甚至提出一項建設(shè)建筑面積為25到30平方米的微小戶型政府保護房計劃，以解決無房青年住宅問題。

根據(jù)這項計劃，這種住房面積雖然小，但具備廚房和衛(wèi)生間，還有公用的洗衣間和儲藏室等。另外，也可以根據(jù)情況兩套合并，變成兩室住宅。目前，首都馬德里也有部分建筑面積在30平方米左右的商品房。

特魯希略說，人的尊嚴不是用平方米數(shù)來計算的。一些收入比較高的北歐國家都是用政府提供小戶型住宅來解決住房問題的。西班牙人均國民收入在歐元區(qū)國家中是比較低的，完全可以并應(yīng)該采取同樣的辦法。

多年來，西班牙政府向收入較低居民提供廉價的政府保護房，規(guī)定每套住房面積不得小于90平方米。但從1997年開始，政府保護房竣工面積銳減，因為房地產(chǎn)商不愿意承建利潤比較低的政府保護房，而去大量建設(shè)商品房。西班牙商品房的價格從1997年到2004年共上漲了150%，2005年上升14%。1997年到2004年，西班牙共建成65萬套商品房，而只建成了5萬套政府保護房和8000多套政府保護的出租房。

西班牙是歐洲私人擁有住房率最高的國家，私人住房擁有率為90%，只有10%的人租房住。而其他歐洲國家私人擁有住房率一般都在40%到50%之間。據(jù)西班牙住房部公布的材料，1989年到2002年間，荷蘭租房率為60%，德國為50%，英國、奧地利、瑞典、盧森堡、葡萄牙、法國、意大利和丹麥等國租房率均為40%。

西班牙青年人結(jié)婚后一般都不再與父母住在一起，而是自己買房或者租房住。此外，西班牙全國共有300萬外國移民，其中的合法移民也可以得到政府保護房待遇。薩帕特羅工人社會黨政府在大選時曾經(jīng)許諾要解決年輕人缺房問題。住房大臣特魯希略提出的建設(shè)微小戶型住房的計劃就是為了兌現(xiàn)大選諾言。

合作社解決低階層住房

走在西班牙的大城市里，你會發(fā)現(xiàn)，建房工地很多，塔吊林立。西班牙房地產(chǎn)業(yè)近年來發(fā)展迅猛，需求旺盛，建筑業(yè)目前已成為支撐西班牙經(jīng)濟的第一大支柱。在地皮昂貴、建房成本居高不下的情況下，西班牙普通老百姓，尤其是低收入階層仍能擁有自己的住房，這要歸功于建房合作社這種成功的組織形式。

所謂建房合作社，就是低收入家庭共同集資建房。并享受政府一定優(yōu)惠的建房形式。按規(guī)定，年收入不到全國最低收入5.5倍的家庭，在得到政府有關(guān)部門批準后，可以在自愿基礎(chǔ)上成立人數(shù)不定的建房合作社。年收入超過限額者不得入社。各級政府根據(jù)規(guī)定向合作社提供稅收等方面的優(yōu)惠，由合作社社員共同集資建房。建房方案、建筑材料和建房公司都由社員討論決定。房子建好后，根據(jù)社員投資的多少，分配不同面積的住房。

房子分配完畢后，一部分合作社便宣布解散。但是，約60%的合作社此時并不散伙，而是改變職能，變成類似物業(yè)管理機構(gòu)而長期存在，主要任務(wù)是負責房屋的維修和公共設(shè)施管理。目前，西班牙全國共有1.1萬個建房合作社，全國25%的住房都是以這種形式建造的。合作社對西班牙房地產(chǎn)業(yè)的重要性不言而喻。

近年來，西班牙建房合作社開始減少，主要原因是西班牙經(jīng)濟發(fā)展迅猛，西班牙人生活水平和工資收入大大提高，符合政府規(guī)定的參加建房合作社收入標準的人越來越少。據(jù)報道，在收入水平較高的馬德里，大約有半數(shù)的家庭都有兩套住房，一套在城里，另一套在海邊或鄉(xiāng)下，周末在那里度假。巴斯克斯認為，西班牙建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)近年來發(fā)展迅猛，不僅高收入階層，就連低收入群體也能加入住房置業(yè)大軍，建房合作社功不可沒。

房價居高不下

西班牙房價多年來一直居高不下。近年來，西班牙全國平均每年房價增長率都在15%左右，2003年，增長率高達17%。

2004年西班牙全國各省會城市住房價格平均增幅為12.5%，由前一年的每平方米1931歐元（大約合1.931萬元人民幣）增長到每平方米2286歐元。1985年西班牙省會城市住房價格平均每平方米僅為326歐元，1991年增長到933歐元。西班牙第二大城市巴塞羅那住房價格最高，平均每平方米3442歐元，首都馬德里平均每平方米為3379歐元。

西班牙人購買住房并不容易。西班牙平均月工資大約為2000歐元（大約合2萬元人民幣）。西班牙首相的年工資也就是8萬歐元，大臣的年工資6萬歐元。一般來說，一個普通公務(wù)員要購買一套100平方米左右的住房大約需要10年到20年的積累。筆者認識一位50多歲的西班牙資深記者，他的住房面積只有80多平方米，而且還差3年才能完成分期付款。另一位朋友年紀都快40歲了，結(jié)婚后有一個子女，才住大約只有40多平方米的一室一廳的住房。

首都馬德里一套100平方米的普通住房大約需要50萬到80萬歐元。

西班牙的住房雖然都不算大，但是設(shè)計非常合理，廚房較大，廁所里有浴室，客廳也比較適用，但臥室非常小。筆者也見過一些朋友的別墅。別墅一般都建設(shè)在城市遠郊區(qū)。獨立的別墅比較大，有的甚至上千平方米，但聯(lián)體別墅卻非常小。這些別墅門前甚至連一輛小轎車都停放不下，因為停放車后會影響鄰居的出入。西班牙10層以上的高層住宅樓比較少，多數(shù)都是五到六層的低層樓房。但每棟樓都有一到三層地下車庫。

馬德里住宅小區(qū)比較講究，一般都有游泳池，有花園。樓內(nèi)公共部分更是闊氣，樓道地面大都鋪設(shè)瓷磚，或者鋪設(shè)大理石，或者鋪設(shè)地毯。樓道墻壁都粉刷得非常講究，并且規(guī)定隔幾年就要重新粉刷一次。樓道內(nèi)十分干凈，一塵不染。公共環(huán)境干凈漂亮。

物業(yè)管理費較昂貴

西班牙住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，樓房內(nèi)部公共部分也十分整潔。每個小區(qū)一般都有服務(wù)員打掃衛(wèi)生，有的小區(qū)還有24小時門衛(wèi)，以保障安全。但是，這些設(shè)施和服務(wù)都是要付費的，由住房業(yè)主掏腰包，價格十分昂貴。

當然，小區(qū)的設(shè)施和服務(wù)質(zhì)量不同，物業(yè)費也相差懸殊。一般來說，一套中小戶型的一居室和二居室的住房大約每月需要繳納50到100歐元物業(yè)費。200平方米以上大戶型住房每月要付400到500歐元物業(yè)費。如果小區(qū)有什么修理項目，物業(yè)費還要另外增加。