2007年最引人矚目的房地產(chǎn)調(diào)控措施，不是“調(diào)控”，而是“保障”

一如決策者寄望的那樣，經(jīng)過連續(xù)多輪緊縮調(diào)控，飆升的房價已經(jīng)出現(xiàn)了放緩的跡象。雖然全國70個大中城市房屋銷售價格仍在高位徘徊，但是增幅已明顯趨緩；一度領(lǐng)漲的深圳、廣州等城市開始掉頭下行，價量雙跌。

然而，目前仍很難斷言房地產(chǎn)的趨勢將如何演化?！吧虡I(yè)銀行、地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商，出于各自的考慮，均有動力推動房價上漲，這一機(jī)制很難通過一時的緊縮政策打破?！币晃徽邔颖硎荆衲暌詠?，中央已明確將保障性住房建設(shè)納入政府公共服務(wù)的范疇，房地產(chǎn)市場能否平穩(wěn)著陸，端賴于這一治本之策的落實(shí)情況。

集體“退燒”

中國樓市自去年6月以來持續(xù)“高燒”，今年漲幅則呈逐月加快之勢。據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局聯(lián)合發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年10月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比漲幅已達(dá)9.5%，而1月的同比漲幅還只有5.6%。

不過，在多重調(diào)控措施的滯后作用下，房價漲幅已經(jīng)出現(xiàn)了明顯趨緩跡象。10月，70個大中城市房價環(huán)比漲幅為1.6%，比9月環(huán)比漲幅下降了0.1個百分點(diǎn)。這也是自去年四季度以來，70個大中城市房價環(huán)比漲幅首次出現(xiàn)下挫。雖然部分城市房價依然在高位徘徊，但是成交量明顯銳減，市場觀望氣氛濃郁，全國樓市一片“高燒”的局面已經(jīng)被部分遏制。

根據(jù)北京市統(tǒng)計局公布的數(shù)字，10月，北京房價雖環(huán)比增長0.9％，一手房成交量卻持續(xù)下滑。1至10月，北京現(xiàn)房銷售286.3萬平方米，期房銷售1062.5萬平方米，同比分別下降32.8％和10.3％。

與北京、上海等城市“有價無市”的局面不同，廣州和深圳樓市則出現(xiàn)了價量齊跌的局面，提前“入冬”。

10月下旬，久違了的“打折風(fēng)”、“促銷風(fēng)”重新開始刮向廣州各大新樓盤，嗅覺靈敏的恒大地產(chǎn)和富力地產(chǎn)旗下樓盤率先推出“買樓送一成首期”的九折促銷，另有約八成的郊區(qū)樓盤采取了贈車位、物管費(fèi)、打折等促銷手段，定價亦明顯低于預(yù)期。部分投資購房者因?qū)笫腥狈π判?，不惜賠付幾萬元保證金而退訂。

11月13日，深圳地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)中天置業(yè)總裁蔣飛攜帶數(shù)千萬客戶款神秘失蹤，其位于深圳、上海等地的140多家門店也一夜之間關(guān)門歇業(yè)，引起業(yè)界大嘩。

時隔不到一個月，深圳另一家地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)長河地產(chǎn)也宣布關(guān)閉23家門店。而據(jù)央視《經(jīng)濟(jì)半小時》報道，深圳最大的地產(chǎn)中介公司中原地產(chǎn)6月在福田區(qū)的二手房交易量為2440多萬元，10月急降至504.9萬元。

由于投資需求旺盛，中介市場歷來被視為深圳樓市的晴雨表，因此，中介市場的慘淡，被普遍認(rèn)為是深圳樓市新一輪盤整期的到來。

另一個堪為風(fēng)向標(biāo)的個案是，12月4日，中國最大的房地產(chǎn)上市企業(yè)萬科（深圳交易所代碼：000002）公布了11月經(jīng)營業(yè)績，11月商品房銷售收入42.3億元，銷售面積40.7萬平方米，環(huán)比分別下降了18.02%和25.46%。這已經(jīng)是萬科銷售收入和銷售面積連續(xù)兩個月出現(xiàn)兩位數(shù)以上的大幅下降。而此前數(shù)月，萬科銷售收入和銷售面積一直保持持續(xù)增長態(tài)勢。

“保障的歸保障、市場的歸市場”

事實(shí)上，2007年最引人矚目的房地產(chǎn)調(diào)控措施，不是“調(diào)控”，而是“保障”。而整個2007年再未出臺類似2005“國八條”那樣直接調(diào)控房價的文件，也表明決策者終于認(rèn)識到，房價問題必須行業(yè)內(nèi)與行業(yè)外、“有形之手”與“無形之手”一起行動，才能有所緩解。

8月7日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（即24號文），正式將保障性住房建設(shè)納入到了政府公共服務(wù)的范疇。隨后，有關(guān)部門在北京召開了全國城市住房工作會議，保障性住房建設(shè)再次成為會議核心議題。

在一些信奉“保障的歸保障、市場的歸市場”的業(yè)界人士看來，國務(wù)院24號文不過是回歸了政府保障民生的本位，對剛性的房地產(chǎn)供求關(guān)系和長期向好的房價走勢并無實(shí)質(zhì)性影響。

不過，識者認(rèn)為，24號文發(fā)布后，雖然從出臺具體建設(shè)方案，到形成真實(shí)的市場供應(yīng)尚需要一個過程，但市場對保障性住房的心理預(yù)期卻越來越強(qiáng)烈。如果24號文所制定的保障目標(biāo)能與解決“夾心層”住房問題的經(jīng)濟(jì)適用房制度形成有序銜接，2008年，保障性住房和經(jīng)濟(jì)適用住房能在市場上加大有效供應(yīng)，則此前長期趨于緊繃的房地產(chǎn)市場供求關(guān)系將有望得到緩解，部分購買需求將被分流。

事實(shí)上，隨著決策層通過“保障”促“調(diào)控”的思路日趨完善、保障性住房建設(shè)的“時間表”和“路線圖”日趨清晰，市場上的相應(yīng)預(yù)期也日益形成。

10月以來，在24號文提出的保障性住房建設(shè)時間表基礎(chǔ)上，有關(guān)部分先后發(fā)布了廉租房資金保障和實(shí)施辦法，11月30日，七部委又聯(lián)合發(fā)布了《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》。

11月18日至21日，國務(wù)院總理溫家寶訪問新加坡期間談及中國的住房保障制度，再次明確，明年將加大廉租房建設(shè)力度。

這一思路，在剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會議決議中也得到具體體現(xiàn)，決議提出，明年“要較大幅度增加對社會保障、衛(wèi)生、教育、住房保障等方面的支出”。

據(jù)建設(shè)部內(nèi)部人士透露，日前，建設(shè)部在廈門召開內(nèi)部工作會議，新任建設(shè)部副部長、黨組書記姜偉新主持，未來中國住房制度設(shè)計已在決策部門的議事日程中。

對比國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局每月聯(lián)合發(fā)布的全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)可知，上述保障性住房的推進(jìn)進(jìn)程，正與70個大中城市房價增幅趨緩的趨勢相吻合。

雙重韁繩

除了以保障性住房建設(shè)作為治本之策，今年以來的治標(biāo)之舉亦頻頻出臺。最直接的，就是動用金融和土地工具，給勢如野馬的房價套上雙重韁繩。

不過，由于這些措施推出的時機(jī)、動機(jī)不一，在市場中的實(shí)際效果也并不相同。一部分金融措施起到了立竿見影的“速凍”作用；另一部分措施則因?yàn)槁鋵?shí)不到位、監(jiān)管不得力，而客觀上被市場消化。

最先成為調(diào)控目標(biāo)的就是外資。自2006年9月發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》起，有關(guān)部委連續(xù)發(fā)布數(shù)道“金牌”，阻擊境外熱錢大量涌入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

盡管“限外”聲聲急，實(shí)際效果并未彰顯。由東部沿海而中西部、由中心大城市而二級中小城市，一塊塊資產(chǎn)“價值洼地”被迅速填平，全國樓市陷入“萬里山河一片紅”的境地中。

即使是依據(jù)北京市統(tǒng)計局發(fā)布的官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)，在強(qiáng)力“限外”的大背景下，今年前三季度，明確以外資形式進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的到位資金比例，也由一季度的0.1%飆升至0.8%。

在宏觀調(diào)控效果不彰的壓力下，土地成為決策者抑制投資過熱的又一應(yīng)急工具。繼大張旗鼓在全國推行“百日執(zhí)法行動”后，9月28日，國土資源部發(fā)布最新修訂的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)》，明確開發(fā)企業(yè)必須繳清全部土地出讓金，才能獲得土地使用權(quán)證，希望借此限制各地不斷涌現(xiàn)的高價“地王”現(xiàn)象，遏制部分上市企業(yè)低價囤積土地、分期開發(fā)的模式。受此影響，碧桂園涉嫌在湖南張家界“零地價”拿地的內(nèi)幕被媒體公開。

12月4日，國土資源部再次發(fā)布《土地儲備管理辦法》，旨在規(guī)范市、縣政府土地收購儲備行為，遏制地方政府高價賣地沖動。

不過，真正具撒手锏意味的，還是9月27日由央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（下稱359號文）。

359號文與四年前央行發(fā)布的121號文（《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》）并無實(shí)質(zhì)性的不同。是時正值房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的關(guān)鍵時期，121號文直指房地產(chǎn)泡沫，提出限制房地產(chǎn)企業(yè)流動資金貸款、不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳納土地出讓金的貸款、禁止施工企業(yè)墊資房地產(chǎn)開發(fā)、個人住房貸款必須結(jié)構(gòu)封頂、購買第二套以上（含）住房適當(dāng)提高首付款比例等多項(xiàng)措施。上述關(guān)鍵措施，除了“禁止施工企業(yè)墊資房地產(chǎn)開發(fā)”，幾乎被359號文全部繼承。

不過，由于開發(fā)商和商業(yè)銀行的強(qiáng)大阻力，121號文頒布之后幾乎從來就沒有真正實(shí)施過。時隔四年，房價在政策高壓下且調(diào)且高，121號文終于改頭換面再度重來。

盡管此前存在著關(guān)于“第二套房”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的各種爭議，不過，作為一種實(shí)質(zhì)上的金融“速凍”措施，359號文調(diào)控效果立竿見影。

根據(jù)北京市朝陽區(qū)統(tǒng)計局的數(shù)字，受有效供應(yīng)持續(xù)下降影響，市場快速消化存量住宅，其中普通住宅空置下降最快，同比下降73.5%。但別墅和高檔公寓則乏人問津，目前住宅空置面積中，別墅、高檔公寓所占比例最大，達(dá)68.1%。

眾所周知，朝陽區(qū)是北京市高檔住宅最為集中的區(qū)域，購買高檔住宅要么為改善居住條件，要么為投資，直接受到第二套房貸緊縮政策的影響。

而在投資行為盛行的深圳，第二套房貸緊縮政策更是直接擠壓了80%的需求泡沫。央視《經(jīng)濟(jì)半小時》報道稱，今年10月，深圳一手房交易量只有今年1月的20%，二手房也只有7月的20%，短短半年，跌去80%有余。

“下跌預(yù)期的自我實(shí)現(xiàn)”？

在2007年中央經(jīng)濟(jì)工作會議相關(guān)決議中，通篇沒有出現(xiàn)“房地產(chǎn)”或“房價”的字樣。但是毫無疑問，無論是決議所明確的“嚴(yán)格控制新開工項(xiàng)目，防止投資反彈”，還是“進(jìn)一步發(fā)揮貨幣政策在宏觀調(diào)控中的重要作用，嚴(yán)格控制貨幣信貸總量和投放節(jié)奏”，都與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)。

對此，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)向《財經(jīng)》記者表示，“兩防”的調(diào)控目標(biāo)其實(shí)今年下半年就開始明確，這一點(diǎn)市場早有預(yù)期。他認(rèn)為，目前，開發(fā)商自有資金在房地產(chǎn)開發(fā)資金中的比例已有大幅提高，從緊的貨幣政策對大開發(fā)商而言不會有太大影響。

眾多在資本市場上呼風(fēng)喚雨的房地產(chǎn)上市公司或準(zhǔn)上市公司，也在用自己的激進(jìn)投資表達(dá)對后市的強(qiáng)烈信心。11月8日，重慶開發(fā)商龍湖地產(chǎn)以15.42億元的價格獲得上海遠(yuǎn)郊青浦區(qū)一幅14.4萬平方米的地塊，是掛牌底價的近4倍，折算樓面價超過10000元/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出該區(qū)域樓盤7000元/平方米的售價。

業(yè)內(nèi)人士相信，即將于12月入市的上海市中心盧灣地塊，也有望改寫今年8月江蘇開發(fā)商蘇寧環(huán)球剛剛創(chuàng)下的44億元的記錄，成為上海新“地王”。

不過，《財經(jīng)》特約經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠認(rèn)為，現(xiàn)在的房價已經(jīng)被大幅推高到一個非理性水平。中國目前的房價收入比已達(dá)15至20，超過國際公認(rèn)水平1倍以上。在目前每年僅1.5％-2.5％的名義回報率下，買房投資很難說是理性的。

由于后市預(yù)期不明朗，和對“雙防”目標(biāo)下調(diào)控力度的預(yù)期加大，市場觀望氣氛正在蔓延，并成為買賣雙方的新一輪心理較量。

一些散戶投資者已經(jīng)選擇高位出手離場，更多具有剛性居住需求的購房者則持幣待購。這種膠著局面，對開發(fā)商的資金能力提出了更高的要求。

中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長顧云昌認(rèn)為，明年執(zhí)行從緊的貨幣政策和嚴(yán)格“限外”的高壓態(tài)勢勢必會傳導(dǎo)到股市，屆時，不僅中小開發(fā)企業(yè)融資面臨更大困難，上市公司資金前景也不容盲目樂觀。

事實(shí)上，進(jìn)入11月，在常規(guī)的貨幣政策之外，央行與銀監(jiān)局已經(jīng)加大了“窗口指導(dǎo)”的力度，部分銀行被禁止新增貸款，甚至以前的貸款也要壓縮。

這些緊縮措施已經(jīng)在市場上立竿見影。由于投資者信心不足，11月15日，原擬向海外發(fā)行10億美元優(yōu)先票據(jù)的碧桂園被迫無限期推遲了發(fā)行計劃。與此同時，另一家香港上市公司雅居樂的4億美元票據(jù)發(fā)行計劃也面臨相同的命運(yùn)。

一些小型開發(fā)企業(yè)已經(jīng)開始被迫出售物業(yè)資產(chǎn)，以緩解日益緊張的資金壓力。12月5日，廣西陽光股份有限公司及其控股子公司向UES轉(zhuǎn)讓了其間接持有的北京陽光上東三期酒店物業(yè)100%股權(quán)，作價5.37億元。UES的實(shí)際控制人為新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資有限公司。

在美國銀行大中華區(qū)經(jīng)濟(jì)研究與策略主管汪濤看來，雖然“窗口指導(dǎo)”效果明顯，但是效果無法長久，年內(nèi)銀行體系流動性可能在行政干預(yù)下得到控制，但對于明年來說，調(diào)控的壓力仍然很重。

香港恒隆集團(tuán)主席陳啟宗則提醒中國的房地產(chǎn)上市公司，從香港幾十年的經(jīng)驗(yàn)來看，股市和樓市的結(jié)合，是房地產(chǎn)商發(fā)展的重要途徑，但在政府不斷出臺新的調(diào)控政策的情況下，很多地產(chǎn)上市公司仍然保持80倍的市盈率，這種局面不可能維持長久。

據(jù)路透社報道，由中國國務(wù)院派出的檢查組將于12月10日起赴全國主要城市進(jìn)行房地產(chǎn)市場檢查，其中房價與供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整將成為檢查的重點(diǎn)，同時全面了解和推進(jìn)各地廉租房建設(shè)。

可以預(yù)期，來年一手抓保障性住房，一手繼續(xù)緊縮銀根的調(diào)控方向，將不會有大的改變。

在執(zhí)行從嚴(yán)貨幣政策的大前提下，正處于高位盤整期的中國樓市，能否順利實(shí)現(xiàn)“軟著陸”，尚有待時間檢驗(yàn)。