由于貸款利率不斷攀升和房價繼續(xù)走低，寒流席卷著美國房地產(chǎn)市場，地產(chǎn)商心驚膽戰(zhàn)，“炒房客”欲哭無淚。美國房貸風(fēng)險警示中國。

“零首付”房貸埋隱患

自2000年底起，美國房地產(chǎn)市場一片繁榮。在當(dāng)時美聯(lián)儲實施的低利率環(huán)境下，以房屋擔(dān)保抵押貸款似乎是一項合算又安全的投資。借款者即使無力還款，也可以通過將自己的房產(chǎn)二次抵押來償還過高的月供金額，這無疑使得美國人買房的熱情空前高漲。

為了在這場房購熱潮中撈足油水，多數(shù)放貸機(jī)構(gòu)開始向一些信用等級較低的借貸人推出次級抵押貸款，此外還降低“門檻”，推出“零首付”、“零文件”等貸款方式，貸款人就可以在沒有收入、資產(chǎn)的情況下購房。某些放貸公司甚至編造虛假信息使不符合資格的借貸人的借貸申請獲得通過。如此寬松的貸款資格審核，為房貸風(fēng)險埋下了危機(jī)的種子。

房貸客戶資不抵債

從2004年6月至2006年6月，美聯(lián)儲17次調(diào)高利率，對利率敏感的房屋市場開始有所反應(yīng)。隨后，房屋價格、開工率和銷售率均下滑，越來越多的次級抵押貸款者已經(jīng)無力支付這些貸款，導(dǎo)致該市場的違約率不斷上升。目前，在次級抵押貸款的美國人中，有30%可能無法及時還貸，約220萬人因付不起房貸而面臨失去房產(chǎn)的風(fēng)險。

房貸市場危機(jī)四伏

受房地產(chǎn)市場不景氣的影響，全美房屋抵押貸款市場已經(jīng)危機(jī)四伏。美國第二大次級抵押貸款企業(yè)——新世紀(jì)金融公司宣布，由于銀行和其他投資者已經(jīng)或準(zhǔn)備中斷融資，加上巨額債務(wù)即將到期，公司離破產(chǎn)又近了一步。

事實上，受難的不僅僅是新世紀(jì)金融公司，還有美國最大的按揭貸款公司——全國金融公司和英國匯豐銀行等向次級信用貸款公司提供貸款的知名金融機(jī)構(gòu)，同樣面臨沉重壓力。另有20多家較大公司已宣布不再進(jìn)行新的貸款，許多大公司的股票也因此而紛紛大幅下跌。

房貸震蕩金融市場

2007年以來，美國次級抵押貸款市場違約案數(shù)量升至四年新高。同時，房地產(chǎn)市場嚴(yán)重下滑將導(dǎo)致流入美國的海外資本減少，而海外資本的流入一直是彌補美國巨額財政赤字和貿(mào)易逆差的主要力量。美國次級抵押貸款市場損失節(jié)節(jié)攀升，且房屋違約率上升，致使海外投資者對美元資產(chǎn)的整體興趣下降，由此減少對美資金流入，美元也會隨之逐漸下滑，并有可能推高通脹和利率水平。尤其是此次壞賬危機(jī)已經(jīng)波及到了股票市場、外匯市場和債券市場，讓美國金融市場產(chǎn)生了震蕩。金融業(yè)一旦出現(xiàn)問題，整個美國經(jīng)濟(jì)也會受到影響，進(jìn)而沖擊到世界經(jīng)濟(jì)。

房貸風(fēng)險警示中國

中國房地產(chǎn)市場，住房按揭風(fēng)險其實比想象的要大得多，只是在當(dāng)前房地產(chǎn)市場依然繁榮時，這些問題都被掩蓋起來了。以美國的房貸風(fēng)險為例，不要把個人住房按揭貸款只看作是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，而應(yīng)當(dāng)視為一種風(fēng)險較高的貸款，不過這種貸款的風(fēng)險具有周期性、滯后性等特征。一旦我國房地產(chǎn)市場的繁榮出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，這種通過按揭欺騙銀行貸款的行為都會暴露出來。因此，我國銀行監(jiān)管機(jī)構(gòu)以及銀行本身對此都要有所警惕。