一時間，在地下默默生長了10多年的“小產(chǎn)權(quán)房”，突然被推向風(fēng)口浪尖?？闪钊瞬唤獾氖牵热徊缓戏?，為何能存在達10多年之久？也不知在這一股風(fēng)潮過后，“小產(chǎn)權(quán)房”將何去何從？

正準備置業(yè)投資的章小姐初涉樓市，前不久，她偶然路過杭州三墩紫金港一帶，被正在大興土木的一個樓盤工地吸引住了。

在整個三墩板塊，與該樓盤僅百米之隔的“廣宇西城年華”，售價在8600元/平方米左右，而比它離市中心更遠的“坤和親親家園”，均價也在7000元/平方米，而且這兩個樓盤都是毛坯房。可該樓盤精裝修的房子，如果按50年使用權(quán)計算，均價也才6000元/平方米。這樣的價格優(yōu)勢，足以令很多購房者心動。

根據(jù)工地廣告牌的指示，章小姐興沖沖地找到了該樓盤售樓部。豈料，當她剛了解清楚樓盤的基本情況后，就被銷售人員告知“我們的精裝修房，只租不售”。

章小姐細問之下才明白，他們“只租不售”是有原因的?！坝捎谑抢棉r(nóng)村集體土地開發(fā)建設(shè)，我們單套房屋沒法辦理產(chǎn)權(quán)證?！痹擁椖控撠熑吮硎荆阡N售過程中為準確傳遞產(chǎn)權(quán)信息，他們會向購房者事先說明這些事實。

事實上，該樓盤也是“小產(chǎn)權(quán)房”的其中一種類型，因為沒法辦理單套產(chǎn)權(quán)，所以只能以長租形式來經(jīng)營。

上世紀90年代以來，杭州陸續(xù)進行城中村改造，土地被征用后，政府考慮到村民們的日常生計，出臺政策規(guī)定撤村建居有10%留用地，可作為當?shù)卮迕窠ㄔO(shè)經(jīng)營性建筑。于是，有的村集體土地便以40至50年的形式出租，由開發(fā)商建設(shè)樓盤并長期經(jīng)營，所得收益部分補償當?shù)卮迕瘛?/p>

據(jù)了解，這樣的“小產(chǎn)權(quán)房”在很多城市的城郊接合部都有存在，價格一般都比同地段有產(chǎn)權(quán)的樓盤每平方米便宜上千元。可令人擔心的是，很多這樣的“小產(chǎn)權(quán)房”并不是普通意義上的租賃，而是“以租代售”，以20年以上租期違規(guī)長租，有些甚至像“大產(chǎn)權(quán)房”一樣在買賣。

低價“小產(chǎn)權(quán)房”受熱捧

“無論你是自住還是投資，產(chǎn)權(quán)問題還是要慎重考慮?！边@樣的忠告，對于從事房產(chǎn)交易的人們來說，早就聽出兩耳老繭了。不過，源自集體土地上建設(shè)的 “小產(chǎn)權(quán)房”，卻在二手市場上屢見不鮮，也頻頻成交。

1998年，王先生在杭州城東某大型客運中心附近購買了一套“小產(chǎn)權(quán)房”。這套“小產(chǎn)權(quán)房”是附近某村土地征用后，在集體土地上自建的樓房?！白越ǖ姆孔影磻舴纸o村民后還有剩余，于是村里就拿來銷售給外面人。這種單套住宅沒有產(chǎn)權(quán)證，當時我們以每平方米1600元的價格，買下了其中一套70平方米的房子?！蓖跸壬貞浀?。

現(xiàn)如今，王先生聽說幾個當年和他一起買的鄰居，已經(jīng)在二手房市場上為他們的房子找到下家了。據(jù)他了解，買賣雙方簽訂了一份“購房合約”，并承諾在一定時間辦出產(chǎn)權(quán)證后再正式轉(zhuǎn)讓，然后再“銀房兩清”辦手續(xù)。

不過，對于買家來說，究竟何年何月才能得到齊全的三證，那就是個未知數(shù)了。

對此，王先生倒是不以為然：“你看看就在馬路對面的那個樓盤，在中介公司掛牌價都到了9000元/平方米了。我們的房子售價肯定要比正常的商品房低一大截，假如我是買家，肯定會考慮價格因素多一點，更何況與賣方是有協(xié)議的?！?/p>

事實上，正如王先生所說，在目前城市房價不斷走高的刺激下，很多城鄉(xiāng)接合部的“小產(chǎn)權(quán)房”，確實由于價格低廉而日益受到追捧。

據(jù)了解，在眾多城市郊區(qū)，一些村集體經(jīng)濟組織在本村集體土地上集中建設(shè)農(nóng)民住宅樓，除了用來安置本集體經(jīng)濟組織成員外，還以較低的價格向本集體經(jīng)濟組織以外的成員銷售。這些房子不具備獨立的單套產(chǎn)權(quán)，不同于章小姐所碰到的“小產(chǎn)權(quán)房”，是浙江省目前存在的第二類典型的“小產(chǎn)權(quán)房”。

與王先生的“小產(chǎn)權(quán)房”相比，在杭州很多郊縣曾興盛一時的“農(nóng)莊”、“農(nóng)家別墅”，則是第三類“小產(chǎn)權(quán)房”的代表。這些建在農(nóng)村自留地上的房屋，事實上一直被有關(guān)部門所明令禁止，將其直接定義為非法項目。不過，這種“農(nóng)莊”、“農(nóng)家別墅”的交易，很多仍在暗中進行，執(zhí)法部門也很難禁止。

跟北京的“小產(chǎn)權(quán)房”相比，浙江的“小產(chǎn)權(quán)房”還不太一樣。浙江律師協(xié)會建筑房地產(chǎn)專業(yè)委員會主任戴和平向筆者介紹，北京的“小產(chǎn)權(quán)房”一般都有鄉(xiāng)鎮(zhèn)或其他非國家房管部門頒發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)證”，但浙江的“小產(chǎn)權(quán)房”事實上沒有任何形式的“產(chǎn)權(quán)證”，主要以上述三種形式存在。

但無論是北京的，還是浙江的，有一點是相同的，就是這些“小產(chǎn)權(quán)房”事實上都是無產(chǎn)權(quán)房，不可能有房產(chǎn)證，所有的交易都屬于非法交易，更不可能在市場上長久存在。

發(fā)生糾紛不受法律保護

2003年4月，因城市建設(shè)需要，原集體土地被征收，黃永（化名）一家獲得兩套別墅作為安置房。其中，黃永夫妻倆使用一套，他兒子一家使用另外一套。當年12月，黃永兒子便以160萬元的價格，將歸自己使用的那套別墅賣給了劉?。ɑr至2006年底，該別墅市場價已達300多萬。

可誰知，正當劉丁暗自慶幸自己有眼光時，黃永卻將他兒子和劉丁告上了法庭，請求確認該房屋買賣協(xié)議無效。

2007年3月，經(jīng)杭州市西湖區(qū)人民法院開庭審理，以買賣標的物不具備法定條件、侵犯了原告共有權(quán)為由，判決確認該買賣協(xié)議無效。這意味著，雙方將相互返還財產(chǎn)。而且，因為協(xié)議中的違約責任是針對出賣人違約而定的，可黃永兒子作為出賣人并沒有違約，所以劉丁也無法依照協(xié)議約定獲得違約賠償。

筆者從杭城幾家以從事房地產(chǎn)案件見長的律師事務(wù)所了解到，由于房屋沒有產(chǎn)權(quán)證而導(dǎo)致交易出現(xiàn)糾紛，在他們那里較常見，而且這幾年有明顯上升趨勢。事實上，這種類似“小產(chǎn)權(quán)房”的購買行為，較難得到法律保護，特別是出現(xiàn)征地、拆遷等未知情況時，雙方要界定違約責任就很麻煩。

一位曾接手多起類似案件的律師告訴筆者，在巨大經(jīng)濟利益的誘惑下，再加上轉(zhuǎn)讓合同本身違法，賣家突破道德約束利用法律來獲取巨額利益的可能性很大。

對于“小產(chǎn)權(quán)房”頻繁轉(zhuǎn)讓交易現(xiàn)象，曾有人形象地將其形容為“一半是天堂，一半是地獄”，雖然在價格上獲得了實惠，但是一旦出現(xiàn)糾紛，交易者就有可能受到更大的損失。

鴻溝很難跨越

“小產(chǎn)權(quán)房”是在農(nóng)村集體所有的土地上直接開發(fā)，除出售給農(nóng)民自住之外，剩余的部分房屋對外出售。從所有制關(guān)系上說，集體經(jīng)濟組織擁有土地的所有權(quán)與使用權(quán)。從目前的規(guī)定與條例看，如果開發(fā)給農(nóng)民自住，肯定是沒有問題的，但是轉(zhuǎn)為“商品房”，顯然是違法之舉了。

而這其中的關(guān)鍵，正是農(nóng)村集體所有建設(shè)用地的使用權(quán)依法流轉(zhuǎn)的問題。

據(jù)筆者查閱，國務(wù)院2004年下發(fā)的《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》中明確提出，“在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地的使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)”。2006年，國土資源部《關(guān)于堅持依法依規(guī)管理節(jié)約集約用地支持社會主義新農(nóng)村建設(shè)的通知》中也要求，“穩(wěn)步推進城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加和農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤試點、集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點”。

杭州市是全國范圍內(nèi)較早實施征地留用地制度的城市之一?！傲粲玫刂贫取?，即政府在征用集體所有土地時，按照征地面積的一定比例核定用地指標，讓被征地集體經(jīng)濟組織用于組織發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)，壯大集體經(jīng)濟、安置失地農(nóng)民。所謂10％留用地制度主要內(nèi)容為：對撤村建居試點村按照其全部農(nóng)用地（不含林地）可轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的10％核定留用地指標；留用地征為國有并辦理出讓手續(xù)，可用于除經(jīng)營性房地產(chǎn)以外的其他所有建設(shè)用地項目。

然而，不管是地方政府的探索，還是國家主管部門的文件，都得受制于現(xiàn)行的土地管理法、擔保法，無法跨越農(nóng)村宅基地不能流轉(zhuǎn)、通過非征地方式流轉(zhuǎn)出去的集體建設(shè)用地不得用于商品房地產(chǎn)開發(fā)和住宅建設(shè)、集體土地使用權(quán)不能抵押等“硬杠子”。

這也意味著，“小產(chǎn)權(quán)房”想要走合法之路并無可能。

“小產(chǎn)權(quán)房”命運未卜

既然不合法，“小產(chǎn)權(quán)房”又為何能存在達10多年之久？

戴和平認為，浙江的“小產(chǎn)權(quán)房”一直都隱藏挺深，都是買賣雙方在私底下操作的，連政府職能部門也很難掌握，要不是北京的“小產(chǎn)權(quán)房”這次鬧得這么兇，目前還不一定會引起人們的關(guān)注。

在北京一家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司副總經(jīng)理胡景暉看來，這正是高房價的“并發(fā)癥”。他說，這幾年國家出臺了很多對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的措施，可房價還是在不斷攀升，“小產(chǎn)權(quán)房”的出現(xiàn)恰恰滿足了大量中低收入者的需要。所以說，如果不解決房價瘋漲的根本問題，即使堵住了“小產(chǎn)權(quán)房”這個口子，將來肯定還會以別的形式出現(xiàn)低價房。

總而言之，“小產(chǎn)權(quán)房”在市場上存了10多年，這已是不爭的事實，涉及的購房者應(yīng)該也不在少數(shù)。那目前已經(jīng)存在的“小產(chǎn)權(quán)房”到底該如何處置？一刀切的否定，還是由購買者通過補交土地出讓金等方式取得真正產(chǎn)權(quán)？這成了大家當前最為關(guān)心的焦點問題。

目前，這方面的相關(guān)法律法規(guī)還是空白，而媒體上各方專家的意見也很不一致。

北京律師協(xié)會房地產(chǎn)專業(yè)委員會委員陳旭認為：“如果項目開發(fā)尚未完成，在不會造成更大損失的前提下，無條件拆除的可能性最大。但對成熟小區(qū)而言，通過變更土地使用性質(zhì)，補交土地出讓金和相關(guān)稅費，將房屋產(chǎn)權(quán)合法化，則是相對可行的辦法?！?/p>

“‘小產(chǎn)權(quán)房’是現(xiàn)實情況下老百姓尋找自救的一種辦法。我認為，政府應(yīng)該鼓勵‘小產(chǎn)權(quán)房’走向合法化?！北本├砉ご髮W(xué)經(jīng)濟學(xué)教授胡星斗說。在他看來，“小產(chǎn)權(quán)房”可以通過政府的合理規(guī)劃、有效管理，避免占用大量的集體土地而走向合法化。

對此，戴和平并不認同。他認為，再過一二十年，可能“小產(chǎn)權(quán)房”也能拿到房產(chǎn)證正常交易了，但目前肯定還不到時候。他覺得，當前政府職能部門除了發(fā)布“風(fēng)險提示”，加大集體土地管理外，還應(yīng)該增加“小產(chǎn)權(quán)房”交易的違法成本。

“‘小產(chǎn)權(quán)房’交易有風(fēng)險，這很多人都知道，但如果違法風(fēng)險不高，那買賣雙方還是會有恃無恐。”戴和平說，如果一旦被發(fā)現(xiàn)或發(fā)生糾紛，那除了購房交易無效外，還得處以購房款百分之幾的行政處罰，那買賣雙方在買賣時就得掂量掂量了，而且百分比越高，意味著違法風(fēng)險也越高，那很多人在購買“小產(chǎn)權(quán)房”時就會更慎重了。

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建設(shè)部發(fā)布購房風(fēng)險提示:小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護

2007年6月19日，建設(shè)部新聞發(fā)言人發(fā)布關(guān)于購買新建商品房的風(fēng)險提示，提醒城市居民不要購買在集體土地上建設(shè)的房屋，一些項目允諾辦理的“小產(chǎn)權(quán)”，均不符合法律規(guī)定，也不受法律保護。

建設(shè)部新聞發(fā)言人表示，目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進行房地產(chǎn)開發(fā)，不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟組織以外成員銷售?，F(xiàn)在，有些村集體經(jīng)濟組織在本村集體土地上集中建設(shè)農(nóng)民住宅樓，用于安置本集體經(jīng)濟組織成員，但在安置過程中，擅自擴大銷售對象，以較低的價格向本集體經(jīng)濟組織以外成員銷售。

為此，建設(shè)部提醒消費者，不要購買在集體土地上建設(shè)的房屋。“小產(chǎn)權(quán)”實際上并不是真正的產(chǎn)權(quán)，這種房屋既沒有土地使用證和預(yù)售許可證，國家房管局也不會給購房合同備案。如果非集體經(jīng)濟組織成員購買了此類房屋，將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護。有些項目允諾辦理的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”，均不符合法律規(guī)定，不受法律保護。