《物權(quán)法》：精雕細(xì)琢的立法經(jīng)典工程
　　
　　《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》是一部明確物的歸屬、保護(hù)物權(quán)、呵護(hù)民生、維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的民事基本法律，是在中國(guó)法律體系中起支架作用的重要法律。
　　《物權(quán)法》稱得上是當(dāng)代中國(guó)立法精雕細(xì)琢的典范。草案在提交十屆全國(guó)人大五次會(huì)議正式審議前，全國(guó)人大常委會(huì)已經(jīng)對(duì)它進(jìn)行了七次審議。根據(jù)全國(guó)人大常委會(huì)的安排，近三千名全國(guó)人大代表已經(jīng)提前研讀、討論物權(quán)法草案，提出進(jìn)一步的修改意見(jiàn)。這部法律草案是于２００２年１２月提請(qǐng)九屆全國(guó)人大常委會(huì)第三十一次會(huì)議進(jìn)行初審的。自2002年以來(lái)，物權(quán)法草案反復(fù)修改，歷經(jīng)七次審議，文本日臻完善，草案已經(jīng)比較成熟。對(duì)一部法律草案進(jìn)行八次審議，并且曾經(jīng)向社會(huì)全文公布草案以征求意見(jiàn)，這在中國(guó)立法史上是絕無(wú)僅有的。
　　
　　《物權(quán)法》：孕育人類物質(zhì)文明、精神文明和政治文明的法律溫床
　　
　　中國(guó)有句精辟至極的古語(yǔ)：有恒產(chǎn)者才有恒心，誠(chéng)哉斯言。假若說(shuō)“恒產(chǎn)”是人的穩(wěn)固的物質(zhì)基礎(chǔ)，“恒心”是人的穩(wěn)定的精神訴求，那么兩者不止是一種水乳交融般的相互依賴關(guān)系，并且“恒產(chǎn)”在相當(dāng)程度上是醞釀“恒心”的豐盈“原料”。人的向善、誠(chéng)信、遠(yuǎn)見(jiàn)、創(chuàng)造欲、進(jìn)取心等精神美德的迸發(fā)皆與擁有“恒產(chǎn)”這一自由支配的財(cái)富有著某種潛在的關(guān)聯(lián)。需要指出的是，這句古語(yǔ)的關(guān)鍵詞是“恒產(chǎn)”，所謂恒產(chǎn)用現(xiàn)代語(yǔ)言解釋其實(shí)就是物權(quán)。
　　追求財(cái)富、占有財(cái)富、享受財(cái)富是人的天性，每個(gè)人對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)都擁有獨(dú)立的排他性的支配權(quán)。文明發(fā)軔于物權(quán)，濫觴于對(duì)物權(quán)的尊重和保障。
　　《物權(quán)法》的制定之所以如此審慎，還因?yàn)樗Ｗo(hù)的物權(quán)本身非同尋常的現(xiàn)實(shí)意義。物權(quán)的確立是人類創(chuàng)造物質(zhì)財(cái)富的第一推動(dòng)力，對(duì)物權(quán)的保護(hù)可以最大限度地釋放公眾創(chuàng)造財(cái)富的智慧和熱情，進(jìn)而推動(dòng)社會(huì)的文明進(jìn)步。從這個(gè)意義上講，物權(quán)是人類社會(huì)發(fā)展進(jìn)步的強(qiáng)大推動(dòng)力。英國(guó)法學(xué)家布萊克斯通在其名著《英國(guó)法釋義》中精辟地指出：“沒(méi)有任何東西像財(cái)產(chǎn)所有權(quán)那樣如此普遍地喚發(fā)起人類的想象力，并煽動(dòng)起人類的激情；或者說(shuō)，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是一個(gè)人能夠在完全排斥任何他人權(quán)利的情況下，對(duì)世間的外部事物所主張并行使的那種專有的和獨(dú)斷的支配權(quán)?！痹谟⒚绹?guó)家，財(cái)產(chǎn)法的立法主旨就是保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)權(quán)不受侵犯。美國(guó)法學(xué)家波斯納在其名著《法律的經(jīng)濟(jì)分析》中生動(dòng)地詮釋了保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的極端重要性：“試想一個(gè)全部所有權(quán)都被廢除的社會(huì)：農(nóng)民種谷物、施肥、立嚇鳥(niǎo)的稻草人，但谷物成熟時(shí)他的鄰居卻將之收割后據(jù)為己有。由于農(nóng)夫既不擁有他在其上進(jìn)行播種的土地，也不擁有莊稼，那他就無(wú)權(quán)對(duì)其鄰居的行為提出法律救濟(jì)要求。……在經(jīng)歷幾次此類事件后，人們就會(huì)放棄對(duì)土地的耕種，而社會(huì)將設(shè)法尋找很少要預(yù)先投資的方法（如打獵）來(lái)維持生計(jì)?！笨梢哉f(shuō)，沒(méi)有財(cái)產(chǎn)權(quán)為依托的生存權(quán)是空洞的權(quán)利，沒(méi)有財(cái)產(chǎn)權(quán)的其他任何權(quán)利都是空虛和漂浮不定的。沒(méi)有財(cái)產(chǎn)權(quán)的生存意味著“通向奴役之路”，對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)的侵蝕、剝奪、踐踏乃是一種與現(xiàn)代文明格格不入的野蠻行徑。
　　一言以蔽之，物權(quán)是憲政的基石、人權(quán)的屏障、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的核心、社會(huì)繁榮的樞紐，是人類謀求生存與發(fā)展的基本權(quán)利，也是維系人類自由與尊嚴(yán)的根基。物權(quán)堪稱孕育人類物質(zhì)文明、精神文明和政治文明的溫床。
　　值得一提的是，在《物權(quán)法》起草過(guò)程中曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)不同的立法爭(zhēng)議，有學(xué)者甚至對(duì)《物權(quán)法》草案提出了措辭激烈的反對(duì)意見(jiàn)。筆者認(rèn)為，任何一部法律的起草都可能出現(xiàn)不同的立法聲音，立法本身就是一個(gè)充滿博弈、交涉、討論、協(xié)商的過(guò)程，對(duì)《物權(quán)法》這樣重要的法律出現(xiàn)意見(jiàn)分歧也完全是正常的，事實(shí)上立法機(jī)關(guān)也始終歡迎不同的建議，但底線是不能根本上否認(rèn)《物權(quán)法》的價(jià)值，不能動(dòng)輒以“違憲”等為由阻止物權(quán)法的立法進(jìn)程，任何違背立法規(guī)律的反對(duì)聲都是蒼白的。
　　
　　《物權(quán)法》：呵護(hù)民生的重要法寶
　　
　　《物權(quán)法》是一部與民生休戚相關(guān)的重要法律，是呵護(hù)民生的重要法寶?！段餀?quán)法》的許多法律條文與普通老百姓的生活息息相關(guān)。
　　《物權(quán)法》第六十四條規(guī)定：私人對(duì)其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)。第六十八條規(guī)定：企業(yè)法人對(duì)其不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)依照法律、行政法規(guī)以及章程享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利；企業(yè)法人以外的法人，對(duì)其不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利，適用有關(guān)法律、行政法規(guī)以及章程的規(guī)定。《物權(quán)法》對(duì)公民私有財(cái)產(chǎn)的保護(hù)和肯定，使得權(quán)屬關(guān)系清晰了，公權(quán)不再侵犯私權(quán)?！段餀?quán)法》將激發(fā)老百姓創(chuàng)造財(cái)富、積累財(cái)富的積極性，促進(jìn)社會(huì)和諧。
　　《物權(quán)法》規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期?！蔽覈?guó)現(xiàn)行法律規(guī)定了建設(shè)用地使用權(quán)的最高期限：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；商業(yè)用地四十年；綜合用地五十年。此次，《物權(quán)法》關(guān)于居住用地七十年后自動(dòng)續(xù)期的規(guī)定，無(wú)疑給廣大老百姓吃了一顆“定心丸”。
　　根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
　　《物權(quán)法》同時(shí)明確，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。但是，當(dāng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益時(shí)，《物權(quán)法》亦規(guī)定“受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷”。
　　根據(jù)《物權(quán)法》，消費(fèi)者所購(gòu)買的期房將受到法律保護(hù)。以前人們買期房，風(fēng)險(xiǎn)性比較大。如果遇到房?jī)r(jià)上漲，難免有的開(kāi)發(fā)商會(huì)動(dòng)起歪腦筋，把期房以高價(jià)再次轉(zhuǎn)賣他人。此時(shí)，買房人只能向開(kāi)發(fā)商索取賠償，而開(kāi)發(fā)商也只是象征性地賠償一點(diǎn)了事，本屬于買房人的住房卻很難再追回來(lái)?！段餀?quán)法》實(shí)施后，消費(fèi)者所購(gòu)買的期房，可到產(chǎn)權(quán)登記部門進(jìn)行預(yù)告登記，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)歸屬。如果開(kāi)發(fā)商把買房人已經(jīng)交了預(yù)付款的期房再轉(zhuǎn)賣給他人，買房人可以向第三人或者第四人依法追回。
　　農(nóng)村人可以把房賣給城里人?！段餀?quán)法》取消了以前法律有關(guān)“城里人不得到農(nóng)村購(gòu)房”這一禁止性規(guī)定，同樣取消的還有對(duì)農(nóng)村出售宅基地的限制。以前法律要求，農(nóng)村人出售住房只能賣給同樣享有宅基地分配權(quán)的人，比如同村的新婚夫妻等。
　　地下車位權(quán)屬需要約定?！段餀?quán)法》對(duì)于車位，總的原則是“地上車位屬于業(yè)主，地下車位需要約定”。目前深圳存在很多類似的問(wèn)題，事實(shí)表明，沒(méi)有明確產(chǎn)權(quán)的車位“約定”比較容易出現(xiàn)問(wèn)題的。另外，車庫(kù)的建設(shè)成本是否已經(jīng)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)中也無(wú)法確定，因此對(duì)于地下車庫(kù)，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商提前約定是關(guān)鍵。
　　小區(qū)的道路和綠地歸全體業(yè)主所有。《物權(quán)法》第七十三條對(duì)居民小區(qū)內(nèi)道路和綠地的歸屬作了明確的界定：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房屬于業(yè)主共有。
　　小區(qū)的道路和綠地歸全體業(yè)主所有，并不意味著只要業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)通過(guò)了，就可以隨意更改公共部分的用途。即便大多數(shù)業(yè)主都同意，也不能隨意將道路、綠地改成停車場(chǎng)。《物權(quán)法》界定了小區(qū)道路、綠地的歸屬，同時(shí)也是對(duì)這些物權(quán)的保護(hù)，無(wú)論物業(yè)管理部門還是業(yè)主都不能隨意改變這些道路、綠地的規(guī)劃用途，不能私蓋建筑等，即使業(yè)主委員會(huì)表決通過(guò)也不可行。如果確需改作他用的，應(yīng)報(bào)相關(guān)部門審批。
　　
　　業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是隨著城市化的發(fā)展、土地利用的立體化和住宅小區(qū)的逐漸形成而產(chǎn)生的一種新型所有權(quán)。業(yè)主即為建筑物區(qū)分所有權(quán)人，一般是指房屋所有權(quán)人。通常情況下，住宅小區(qū)內(nèi)的道路、綠地，以及其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。小區(qū)內(nèi)用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換，也就是所謂業(yè)主可以炒物業(yè)。
　　《物權(quán)法》拓寬了農(nóng)民融資的渠道。在農(nóng)村，很多農(nóng)民都苦于發(fā)展生產(chǎn)時(shí)缺少資金，他們想貸款卻沒(méi)有值錢的抵押物，對(duì)這個(gè)問(wèn)題，《物權(quán)法》第一百八十一條規(guī)定：“企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)者可以將現(xiàn)有的或者將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、成品抵押?！边@就賦予了中小企業(yè)和農(nóng)業(yè)從業(yè)者浮動(dòng)抵押權(quán)，農(nóng)民可以拿“未來(lái)農(nóng)產(chǎn)品”到銀行抵押貸款。也就是說(shuō)，農(nóng)民把糧食種下地后，可以根據(jù)將來(lái)的收益向銀行貸款買化肥、買農(nóng)藥等等。《物權(quán)法》在制定的過(guò)程中，考慮到要盡可能擴(kuò)大擔(dān)保物的范圍，除法律明文禁止幾類財(cái)產(chǎn)不能抵押外，凡是可以流通的都可以抵押，擴(kuò)大了人們的融資渠道，尤其是浮動(dòng)抵押權(quán)對(duì)農(nóng)民而言是有實(shí)際好處的。當(dāng)然，這需要農(nóng)民去和銀行協(xié)商569af90ae40e56ec0deaa31ee1baf38d，請(qǐng)求其受理貸款申請(qǐng)，可能在實(shí)際操作層面還有一定的難度。
　　當(dāng)然，《物權(quán)法》也有一些比較明顯的立法缺憾。如我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定了建設(shè)用地使用權(quán)的最高期限：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；商業(yè)用地四十年；綜合用地五十年。該法關(guān)于住宅用地七十年后自動(dòng)續(xù)期的規(guī)定，無(wú)疑給老百姓吃了一顆“定心丸”。但是，它并沒(méi)有對(duì)續(xù)期的土地使用費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)和辦法作出明確規(guī)定。七十年住宅用地使用年限到期后，這筆要居民自己來(lái)繳的土地出讓金究竟是象征性的收費(fèi)還是不堪重負(fù)的巨資？如果國(guó)家把土地使用權(quán)價(jià)格提高到房主承受不了，房主最終可能不得不放棄對(duì)自己住房的所有權(quán)?！段餀?quán)法》留下的這個(gè)空白無(wú)疑是一大立法遺憾。好在這個(gè)收費(fèi)的難題并不是特別迫切，立法部門還有時(shí)間認(rèn)真研究。
　　另外，《物權(quán)法》尚未對(duì)會(huì)所歸屬作明晰的界定。既然會(huì)所的基本功能是為小區(qū)住戶服務(wù)，會(huì)所的使用權(quán)原則上應(yīng)歸全體業(yè)主所有?！段餀?quán)法（草案）》曾規(guī)定：“會(huì)所、車庫(kù)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有。”但在向社會(huì)征求意見(jiàn)之后，全國(guó)人大法律委員會(huì)再次研究認(rèn)為：從實(shí)際情況看，提供健身、娛樂(lè)等服務(wù)的會(huì)所，絕大多數(shù)是作為獨(dú)立的房屋由開(kāi)發(fā)商出售或者出租經(jīng)營(yíng)的，一般不作為建筑物的附屬設(shè)施歸業(yè)主共有。草案關(guān)于“會(huì)所”的規(guī)定可以刪去。
　　《物權(quán)法》對(duì)拆遷涉及的公共利益的概念缺乏明確的界定。第四十二條指出：為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益。征收個(gè)人住宅的還應(yīng)該保障被征收人的居住條件?！段餀?quán)法》強(qiáng)調(diào)為了公共利益，但是，這個(gè)公共利益如何界定，如何合法授權(quán)以及遵循怎樣的法律程序，都過(guò)于原則，需要出臺(tái)具體的規(guī)定來(lái)進(jìn)一步完善。
　　筆者期待：在物權(quán)法的呵護(hù)下，我們的社會(huì)將呈現(xiàn)“有恒產(chǎn)者有恒心”的和諧新氣象。同時(shí)，筆者也由衷地期望今后更多重要法律的起草和制定能夠像《物權(quán)法》一樣民主、審慎、精細(xì)和寬容，期待更多像《物權(quán)法》一樣的立法精品。
　　《物權(quán)法》擬在今年十月起正式生效實(shí)施，但它的呵護(hù)民生的價(jià)值觀應(yīng)該從現(xiàn)在開(kāi)始就“生效”，就深入人心。