摘要：當(dāng)前，針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策屢屢碰壁，房市一如既往的高燒不退。似乎沒有什么能夠抑止消費者的購房熱潮。對此，我們不禁要問：眾多的消費者是在理性消費、還是跟風(fēng)盲從？傳統(tǒng)的經(jīng)濟學(xué)理論將消費者視為理性的消費群體，然而我們在房市中看到的卻是形形色色的難以用經(jīng)濟學(xué)理論解釋的非理性行為。因此，只有通過對房地產(chǎn)市場中消費者的消費行為進行透析和解讀，才有助于對癥下藥，使政府調(diào)控政策發(fā)揮應(yīng)有的作用。
　　關(guān)鍵詞：羊群效應(yīng)；心理價位；政策調(diào)控
　　
　　一、復(fù)雜的房地產(chǎn)市場消費特征
　　
　　 面對房市中的種種亂相，傳統(tǒng)的經(jīng)濟學(xué)理論無法做出合理解釋。傳統(tǒng)經(jīng)濟學(xué)理論把消費者假定為理性人，把市場假定為有效市場，它們認為：市場中的決策主體是在對各種可能出現(xiàn)的結(jié)果加權(quán)估價后才采取相應(yīng)的行動，決策者謀求的是加權(quán)估價后形成的預(yù)期效用的最大化，即使有些是不理性的，但由于他們的交易是隨機的，所以能夠彼此抵消價格的影響。因此市場是有效的。然而房地產(chǎn)市場不僅具有投資品的屬性，還具有消費品的特征。房地產(chǎn)作為一個消費品來說，是必不可少的生活資料，這使得人們對它的需要缺乏彈性，從而就蘊含著違背理性最優(yōu)選擇的可能；房地產(chǎn)作為一個純粹資產(chǎn)市場來說，投資者的判斷、預(yù)期、情感、意志等各種心理因素不僅僅是對市場的反應(yīng)，而且也在構(gòu)建著市場的情緒基礎(chǔ)，促使整個市場偏離經(jīng)濟的基本面大幅振蕩；就房地產(chǎn)作為一個不完全的土地市場來說，土地所具有的有限性、固定性，會將現(xiàn)代社會的政治原則引入到房地產(chǎn)市場中，從而使政府會直接干預(yù)市場，增添了房地產(chǎn)市場運行的不確定性。因此就造成了房地產(chǎn)市場中微觀經(jīng)濟主體的行為特征復(fù)雜化。
　　
　　二、房地產(chǎn)市場復(fù)雜消費行為解讀
　　
　　1.房市中的“追漲殺跌”
　　在房產(chǎn)市場中，如果房價出現(xiàn)了連續(xù)的上漲，就會促使“慣性效應(yīng)”出現(xiàn)。對于自用購房者來說，他會根據(jù)房價過去的連續(xù)上漲而預(yù)測以后房價會進一步上漲，從而會把自己的購買決策提前。對于投資者而言，他同樣會根據(jù)過去而推知將來，因而會迅速買進。這種投資者我們可以稱之為“慣性投資者”。房價連續(xù)下降時，則反之。這種行為方式的出現(xiàn)根緣于人們對現(xiàn)象的歸納錯誤。一個人投機房產(chǎn)的連續(xù)成功會使他一方面會簡單的得出房價會持續(xù)上升的結(jié)論，另外一方面還會構(gòu)建起“自己是準(zhǔn)確的預(yù)言家和分析師”的錯覺。在這種思維下，決策制定者就不會再去仔細思考投機成功的真正原因了，如果他的“預(yù)測”再經(jīng)過幾次證實，那么他就會認為自己對市場的判斷是絕對正確的，而“自己是準(zhǔn)確的預(yù)言家和分析師”的看法加倍牢固的樹立起來。這強化了購買者的樂觀心理，并促使人們在房產(chǎn)市場中進一步的狂熱。
　　2.羊群效應(yīng)
　　 現(xiàn)實生活中，有的消費者本來是抱著理性的態(tài)度觀望的，但是當(dāng)身邊某個人或者一群人因為先行入市獲得成功，當(dāng)我們身邊的鄰居或朋友一夜暴富的故事廣為傳播。消費者通常會認為自己差的不是智慧，而是膽量和運氣。再不入市就要被徹底甩在后面了，他們沒有時間再分析這個行為的理性基礎(chǔ)，因為滿天飛舞的故事、身邊活生生的案例己經(jīng)完全掩蓋了理性的影子。于是那些本來在猶豫的自用購房者開始購房，而那些本來沒有考慮現(xiàn)在買房的人也開始購房，還有些有一定財富的人開始為自己的兒女購房(在中國尤其是如此)。社會的潛在自用需求絕大部分都被激發(fā)出來了，于是羊群行為就爆發(fā)了。伴隨著“最保守”的自用購房者進入了市場，房地產(chǎn)市場的繁榮開始成為一個現(xiàn)實的神話。甚至，一些外地的本來信心不足的人、本地的早就有房的但不具有強烈的投資意識的或者從來都沒有想到要到房產(chǎn)市場來的人、一些職業(yè)投資機構(gòu)也開始變成投機者。繼續(xù)促使房產(chǎn)市場攀上新高。
　　3.房地產(chǎn)投機中的處置效應(yīng)
　　傳統(tǒng)的預(yù)期效用理論根據(jù)邊際效用遞減規(guī)律，認為當(dāng)人的感官不斷接受外來的正面刺激的時候，會出現(xiàn)敏感性遞減。因此人們在面對收益的時候持一種風(fēng)險厭惡的態(tài)度，而面對虧損的時候也是如此，因為虧損實際上就是負的收益，二者沒有本質(zhì)的區(qū)別。然而現(xiàn)實中我們看到的卻是，人們對待風(fēng)險是風(fēng)險規(guī)避，而在面對損失的時候，卻往往呈現(xiàn)出風(fēng)險偏好的態(tài)度，這點傳統(tǒng)理論無法做出解釋。我們只能從行為經(jīng)濟學(xué)中來尋找答案。現(xiàn)實中人們會將損失置于一個單獨的“心理賬戶”，在這個賬戶中，人們的心理同樣呈現(xiàn)遞減敏感性的特點，即面臨損失的不斷增加，人們的痛苦程度也會出現(xiàn)不斷遞減。比如，一個人因為房價下跌損失了2萬元，他會感到非常痛苦。但是當(dāng)房價再下跌2萬元的時候，他會更加痛苦，但是所增加的痛苦已經(jīng)沒有第一次那么多。當(dāng)房價再次接連下跌的時候，他反而泰然處之了。于是，在面對收益的時候，投機者考慮到未來的風(fēng)險，可能迅速拋掉房產(chǎn)，因為再賺似乎意義不大；而在面對損失的時候呢，他們會想再虧一些又何妨呢？至于風(fēng)險本身已無所謂了，相反還有賺回來的可能。于是他們就緊握不放，不會拋出止損。
　　4.購房前后態(tài)度的天壤之別
　　 毋庸諱言，目前火爆的房市是開發(fā)商和購房者共同打造的。市場經(jīng)濟下，有需求就有供應(yīng)，正是由于開發(fā)商和消費者的“合謀”才造成了房價的水漲船高。從理論上講，只要大家都不買房，房價一定會降下去。然而現(xiàn)實中這只會讓大家共同進入“囚徒博弈”的困境。因為經(jīng)濟學(xué)告訴我們，在一個局中人策略已定的情況下，另一個人只能采取某種策略才能獲得最大利益，任何策略的改變都不能使他的利益進一步增加。也就是說在相互影響的經(jīng)濟決策中每個人都依據(jù)別人的行為方式和可能采取的行動，做出自己的決策。因此，眾多利益訴求不同的群體在統(tǒng)一的利益目標(biāo)下聯(lián)合起來，本身就是一個現(xiàn)實不了的天大悖論。而先行入市的那部分群體，從簽訂購房協(xié)議一刻起就成為“叛變者”，其立場將發(fā)生180度的逆轉(zhuǎn)，都期望房價比自己買之前上漲，期望自己那份物業(yè)價值與日俱增，這也是利益使然、身不由已。所以說看起來強勢的民間反高房價的大軍，其實各存私心，“叛變者”層出不窮。真正反對高房價的只是房地產(chǎn)市場之外的那些人，這就為政府打壓房價增加了難度。
　　5.心理價位
　　我們卻經(jīng)常會見到，在收入基本沒有增加的情況下，人們愿意購買一年前還認為是“天價”的房子，這是為什么呢？微觀經(jīng)濟學(xué)告訴我們，理性的消費者是這樣來選擇消費數(shù)量的：最后一個單位的該商品給他提供的效用應(yīng)該等于該商品市場價格。如果價格上升，除非由于人們的收入提高而使得他的每單位貨幣效用下降，否則人們將相應(yīng)的削減消費數(shù)量而保證最后一個單位商品所提供的邊際效用同價格相一致。然而現(xiàn)實中，消費者不是按照自己的邊際效用來衡量支付的，而是有一個心理價格在起決定性的作用。而心理價位在很大程度上取決于目前市場上流行的價格，確切的說是一個人經(jīng)過市場上現(xiàn)行價格的反復(fù)刺激，最終達到了一個認同。比方說去年人們對于一套普通房子的心理價位是30萬，如果有人買了售價40萬的房子，人們心理就覺得太貴了。但是今年心理價位可能達到50萬，這時40萬的房子反倒成了便宜的了。
　　
　　三、應(yīng)變之策
　　
　　正是由于房地產(chǎn)市場中微觀經(jīng)濟主體復(fù)雜的行為特征，使得政府的調(diào)控舉措屢番碰壁。當(dāng)房地產(chǎn)市場從一個兼具消費性質(zhì)的投資市場變成了一個接近標(biāo)準(zhǔn)化的投資市場，確切的說就是投機市場，已經(jīng)居高不下并且還在飛漲的房價開始使人們有些擔(dān)心，并且市場中流行著房產(chǎn)泡沫將要破滅的傳言，同時政府也開始限制房價、銀行也開始提高貸款那條件（提高利率和提高首付），針對投機者的貸款條件會更加苛刻（更高的利率，更高的首付）。很高的房價、泡沫的傳言、緊縮的政策確實讓這些人和那些己經(jīng)在市場中考慮是否再下更大的賭注的人出現(xiàn)猶豫和彷徨，人們都在考慮一個問題：房價己經(jīng)這么高了，還會更高嗎？政府是不是要徹底打壓房地產(chǎn)？泡沫是不是將要破滅了？我接的是不是最后一棒？但是這些猶豫和彷徨都是暫時的，當(dāng)一次又一次的調(diào)控政策有如石沉大海、螳臂當(dāng)車。當(dāng)房價猶如脫韁的野馬，一騎絕塵，不斷開辟一個讓人們膛目結(jié)舌的價格空間。人們不再猶豫，全面的義無反顧的進入市場，大規(guī)模的羊群效應(yīng)開始出現(xiàn)。這也是當(dāng)前的房市現(xiàn)狀寫照。面對這種情況，政府的調(diào)控政策顯得步履維艱，處境尷尬、并無良策。2004年諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎獲得者基德蘭德的主要貢獻之一就是時間一致性問題，具體來說，公眾在做出當(dāng)期決策的時候，不僅要考慮政府當(dāng)前以及之前曾做出的政策選擇，而且還要考慮政府將來的真實趨勢，同時還要參考自己的選擇會對政府未來的決策產(chǎn)生怎樣的影響。換言之，如果人們對政府調(diào)控房價的能力存在置疑，那么繼續(xù)投機房產(chǎn)將是他們的理性選擇。我們以往的調(diào)控政策有的虎頭蛇尾，有的含糊不清，有的政出多門、互相掣肘，有的前后矛盾、左支右絀。政策沒有權(quán)威性，起不到影響消費者心理預(yù)期的作用。而解決這類問題方案在于事先做出令人信服的承諾，即政策制定者通過某種制度安排使經(jīng)濟個人認為，即使經(jīng)濟個體采取了對自身最有利的行動，政府最初的承諾仍然是其最優(yōu)選擇?？傊诜康禺a(chǎn)市場調(diào)控問題上面對的是眾多“有限理性”的消費者，他們復(fù)雜的心理特征導(dǎo)致了消費行為的非常規(guī)化，因而政策的制定和實施要充分考慮到這一點，而不是簡單的頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳，這是考驗政府智慧和決心的重大難題。
　　作者單位：福州大學(xué)陽光學(xué)院經(jīng)濟系
　　參考文獻：
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