早在今年2月初，廣東省召開(kāi)“兩會(huì)”期間，廣東省國(guó)土資源廳廳長(zhǎng)林浩坤（現(xiàn)已調(diào)任省監(jiān)察廳廳長(zhǎng)）就向媒體表示，由該部門(mén)草擬的《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》已上報(bào)廣東省政府審批。其中明確了農(nóng)民合法的宅基地可上市流轉(zhuǎn)，其中包括宅基地的轉(zhuǎn)讓、出租，并擁有收益權(quán)。此消息一出，立即引起了各方的高度關(guān)注。
　　此后召開(kāi)的全國(guó)“兩會(huì)”上，溫家寶總理在政府工作報(bào)告中指出，包括農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地，都要控制增量，盤(pán)活存量，提高土地利用效率和集約化程度。專家認(rèn)為，“盤(pán)活”一詞顯得特別醒目。
　　十屆全國(guó)人大五次會(huì)議審議通過(guò)的《物權(quán)法》第一百五十三條也規(guī)定，“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定”，而此前的說(shuō)法是“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地”。
　　《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》(國(guó)內(nèi)郵發(fā)代號(hào)2-977)記者在實(shí)地調(diào)查采訪中發(fā)現(xiàn)，廣東農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓出租的地方法規(guī)盡管還未最終出臺(tái)，但農(nóng)民的私下交易已較為普遍，并自發(fā)形了成一個(gè)宅基地流轉(zhuǎn)的地下市場(chǎng)。
　　
　　宅基地商品房成了“香餑餑”
　　
　　在20世紀(jì)80年代，廣州天河地區(qū)還是一片農(nóng)地，區(qū)內(nèi)的越秀公園、小北地區(qū)還屬于郊區(qū)。
　　如今，越秀公園周邊已經(jīng)成為廣州的中心區(qū)域，小北地區(qū)成了在廣州的外國(guó)人最多的聚居區(qū)，天河地區(qū)更是成為廣州最為興旺的商貿(mào)商務(wù)中心。廣州的高速擴(kuò)張使得這些“繁華地段”遍布著大量的農(nóng)村集體土地。
　　廣東省國(guó)土資源廳的一位官員向記者表示：“市場(chǎng)對(duì)于宅基地上市流轉(zhuǎn)的沖動(dòng)主要集中在廣州、深圳以及周邊地區(qū)，特別是廣州、深圳市內(nèi)的那些集體所有制土地，因?yàn)殡S著城市地價(jià)的上升，這些集體所有土地的潛在價(jià)值預(yù)期也在升高，很多人想買(mǎi)?！?br/>　　多年來(lái)，在廣州、深圳等發(fā)達(dá)地區(qū)，農(nóng)民與城市居民私下或公開(kāi)出讓、出租宅基地使用權(quán)的情況就開(kāi)始出現(xiàn)了。
　　據(jù)了解，一些村民在靠出租宅基地上所建房屋獲得較為長(zhǎng)期的穩(wěn)定收益，而一些村民則將自己手中的宅基地使用權(quán)及其附在其上的建筑物通過(guò)各種形式出讓、出租，再用這些錢(qián)在城里買(mǎi)房買(mǎi)車(chē)，過(guò)起城市人的生活。
　　在廣州市中心城區(qū)，目前聚集著以下渡村、石牌村為代表的屬于農(nóng)村集體所有制的土地約有138塊。近日，記者曾聯(lián)系廣州市國(guó)土資源和房屋管理局想了解目前廣州宅基地分布和交易情況，該局辦公室的相關(guān)負(fù)責(zé)人以“問(wèn)題敏感為由”拒絕了記者的采訪。
　　按照我國(guó)《土地法》，宅基地屬于農(nóng)村分配給村民，村民只能在上面建造房屋供自己使用，但所有權(quán)歸村民集體所有的農(nóng)村土地。按照目前的法律規(guī)定，宅基地使用權(quán)不能在房地產(chǎn)的一級(jí)和二級(jí)市場(chǎng)上交易。
　　
　　宅基地商品房交易由來(lái)已久
　　即便如此，在廣州，依舊有一些中介公司在操作宅基地住房的交易。
　　記者從廣州大道北某住宅區(qū)了解到，該住宅區(qū)的土地權(quán)屬是集體所有制，在一座7層的樓房里，每層六戶住戶，每套面積約70－120平方米。該項(xiàng)目最低售價(jià)僅3500元／平方米，還帶標(biāo)準(zhǔn)裝修。而同地段的商品房?jī)r(jià)格已達(dá)8000－9500元／平方米。
　　一位知情人士向記者透露，一些房屋中介所稱的“宅基地證房”是沒(méi)有房產(chǎn)證的，不能到房屋交易中心辦理產(chǎn)權(quán)，所以只能到公證處做公證交易。
　　他還透露，宅基地使用權(quán)的買(mǎi)賣(mài)已經(jīng)被套上了“合資建房”的外衣，其簽署的也是合資建房的合同。買(mǎi)賣(mài)雙方往往會(huì)簽訂宅基地鑒證書(shū)，并到公證處公證，但宅基地鑒證書(shū)只是買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)議的證明，不能代表買(mǎi)家可憑此獲得房屋產(chǎn)權(quán)。因此，這種交易在嚴(yán)格意義上是被禁止的，并可能觸犯《刑法》有關(guān)對(duì)非法轉(zhuǎn)讓土地的相關(guān)條例。
　　
　　作為一種現(xiàn)象，雖然宅基地使用權(quán)交易沒(méi)有任何法律上的保證，但依然屢禁不絕。作為當(dāng)時(shí)引人關(guān)注的事件，天河“龍怡苑”經(jīng)常被提及，2004年，廣州市政府就強(qiáng)令拆除被稱為“廣州最漂亮的宅基地自建房”——“天河龍怡苑”。 整個(gè)小區(qū)9棟21層的大樓位于城區(qū)主干道中山大道旁，當(dāng)時(shí)的售價(jià)只需2000多元／平方米，不到周?chē)唐贩績(jī)r(jià)格的一半，兩期1000多套房子不到10天就被一搶而光。按照當(dāng)時(shí)廣州市的規(guī)定，即使是宅基地農(nóng)民住房也要申請(qǐng)報(bào)建，但“龍怡苑”自興建起的近兩年來(lái)從沒(méi)有辦理過(guò)任何規(guī)劃審批手續(xù)。
　　巨大的房屋差價(jià)與廣州市民對(duì)于房屋居住投資的需求促使了宅基地使用權(quán)市場(chǎng)的不斷壯大，但是，廣東省國(guó)土資源廳一位消息人士卻有著不同的看法。
　　他向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》(國(guó)內(nèi)郵發(fā)代號(hào)2-977)表示：“以廣州為例，以買(mǎi)賣(mài)形式的實(shí)質(zhì)交易并不多，在出租、出讓形式中，出租占到了90%-95%以上，宅基地在城內(nèi)不太可能存在太多出讓交易，在郊區(qū)可能存在少量零星交易，但不成氣候?！?br/>　　
　　農(nóng)民靠“種房子”
　　過(guò)上愜意生活
　　
　　下渡村位于廣州海珠區(qū)北部，是廣州市中心城區(qū)138個(gè)集體所有制土地中面積最小的一個(gè)。伴隨著廣州市南拓的城市規(guī)劃，原本位于珠江以南的海珠區(qū)逐步成為廣州市的市中心，隨之而來(lái)的是，下渡村成為廣州中心城區(qū)中名副其實(shí)的在城市中的村落。
　　據(jù)了解，從上世紀(jì)90年代后期開(kāi)始，下渡村村民在原有宅基地上興建了大量樓層。這種現(xiàn)象在廣州市其他集體所有制土地也十分普遍，被俗稱為“種房子”。
　　特別是近幾年來(lái)，隨著“廣交會(huì)”部分展館遷往位于海珠區(qū)的琶洲展館，濱江東高檔住宅區(qū)的開(kāi)發(fā)和中大北門(mén)廣場(chǎng)改造等原因，該區(qū)域無(wú)論是房屋租賃還是售樓的價(jià)格急速攀升。
　　以與下渡村相臨的藍(lán)色康園樓盤(pán)為例，其二手房每平方售價(jià)已經(jīng)接近1萬(wàn)，離下渡路不過(guò)50米遠(yuǎn)的金海灣已經(jīng)成為廣州單價(jià)最為昂貴的樓盤(pán)之一，每平方米單價(jià)已經(jīng)達(dá)到了2.5-3萬(wàn)元。
　　一位40多歲的下渡村張姓村民告訴記者，雖然他們還是農(nóng)村戶口，但從一出生到如今都沒(méi)有再種過(guò)糧食了。愜意的生活全都靠著把宅基地上“種”出的樓房出租謀生。
　　在下渡村生活了50多年的郝姓村民告訴記者：“下渡村以前的居民多為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民，隨著海珠北的發(fā)展，大量外來(lái)打工人口的流入，成為外來(lái)人口租住的集中營(yíng)，近些年來(lái)倒是有些變化?！?br/>　　“目前，在下渡村租房的除了外來(lái)人口之外，主要有四部分人，第一，當(dāng)?shù)乜飚厴I(yè)的大學(xué)生；第二，全國(guó)各地來(lái)中山大學(xué)考研究生的人；第三，剛開(kāi)始工作收入也不高的上班族；第四，下渡村的小商販們?！?
　　廣東省國(guó)土資源廳相關(guān)人士告訴記者：“像下渡村這種在高校周邊的主要是以學(xué)生和剛就業(yè)者大學(xué)生為主，而在小北、天河地區(qū)，不僅僅有剛剛進(jìn)入社會(huì)的年輕人，也有不少外國(guó)人，概括來(lái)說(shuō)，主要是那些暫時(shí)沒(méi)有雄厚經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的外來(lái)人員。”
　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，在廣州，一戶農(nóng)民在40至50平方米的宅基地上可自蓋一棟樓房，房子一般有7、8層高，一層4—6間，而一樓往往用來(lái)出租商鋪。按照保守計(jì)算，一年下來(lái)，一戶農(nóng)民僅住宅租金收入都要在15-20萬(wàn)以上。而在下渡村臨近下渡路一帶的各式雜貨鋪和飯店等店鋪，村民出租的商鋪?zhàn)饨鹕踔粮哌_(dá)每平方米每月200多元。按照一個(gè)兩層店鋪100平方米推算，在一塊宅基地上僅一二兩層的商鋪的年凈收入就高達(dá)25萬(wàn)。
　　有分析人士認(rèn)為，或許，這才是為什么那么多城里人愿意冒著政策的不明朗甚至違法的風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買(mǎi)在產(chǎn)權(quán)上存在問(wèn)題的宅基地使用權(quán)。
　　郝姓村民告訴記者：“像下渡村這樣，有較高預(yù)期、租賃回報(bào)率較高的宅基地使用權(quán)的買(mǎi)賣(mài)還是有很大市場(chǎng)的，很多廣州城里人都羨慕我們，農(nóng)民的收入不單來(lái)自于宅基地房屋的出租租金，更來(lái)自于村里的‘分紅’，他們過(guò)著‘閑庭信步’的生活。”
　　
　?。ㄅ湮模V東農(nóng)民“一戶多宅”不擔(dān)心“失去房屋”
　　
　　《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》特約記者祝桂峰/廣東報(bào)道
　　
　　十屆全國(guó)人大五次會(huì)議高票通過(guò)的《物權(quán)法》將于2007 年10月1日起施行?！段餀?quán)法》第十三章明確了宅基地使用權(quán)。但是，對(duì)于廣受關(guān)注的宅基地使用權(quán)上市流轉(zhuǎn)問(wèn)題，《物權(quán)法》并沒(méi)有突破原有法律、法規(guī)的規(guī)定。究其原因，主要在于目前我國(guó)農(nóng)村社會(huì)保障體系尚未全面建立，并且，在很多地方宅基地仍然是農(nóng)民生活最基本的保障。
　　
　　而在這前的2月份，廣東省有關(guān)部門(mén)表示，將對(duì)農(nóng)村宅基地制度進(jìn)行改革，允許農(nóng)民合法的宅基地上市流轉(zhuǎn)，目前已草擬了《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），并上報(bào)省政府審批。目前，已要求各地對(duì)現(xiàn)有的農(nóng)村宅基地和農(nóng)民住宅完善確權(quán)和登記發(fā)證手續(xù)。
　　
　　廣東宅基地改革迫在眉睫
　　據(jù)了解，廣東方面的考慮是，宅基地流轉(zhuǎn)可以集約用地，并加大市場(chǎng)配置土地資源，這對(duì)珠三角的發(fā)展具有重要意義。廣東的現(xiàn)實(shí)情況是很多農(nóng)民都是擁有“一戶多宅”，甚至在城里購(gòu)買(mǎi)了房子，所以對(duì)“失去房屋”的說(shuō)法并不擔(dān)心。
　　眾所周知，隨著廣東經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各項(xiàng)社會(huì)保障體系不斷建立與完善，這塊曾是廣大農(nóng)民安身立命的根本，是他們身份象征的土地，這些原本處在城郊的村莊正被日益擴(kuò)大的城市圈所吞沒(méi)，農(nóng)民進(jìn)城、城里人下鄉(xiāng)越來(lái)越普遍，農(nóng)民和城里人的界限越來(lái)越模糊，村民的生活日漸富裕，紛紛在城里買(mǎi)房買(mǎi)車(chē)。村里的宅基地也水漲船高，法律法規(guī)雖有明令禁止，但租售市場(chǎng)仍然旺盛。
　　事實(shí)上，由于廣東省宅基地的流轉(zhuǎn)“身份”一直得不到認(rèn)可，很多發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)民都私下進(jìn)行房屋交易。已經(jīng)多次出現(xiàn)農(nóng)民私自轉(zhuǎn)賣(mài)宅基地或住宅的情況，尤其是廣州、深圳等發(fā)達(dá)地區(qū)，宅基地隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展不斷升值一些城市市民擅自買(mǎi)下農(nóng)民的宅基地，重新建房或自住或出租。在廣州市海珠區(qū)小洲村，從幾萬(wàn)元到幾十萬(wàn)元，買(mǎi)房、租房的人很多，目前僅廣州類(lèi)似小洲村這樣的城中村就有138個(gè)。在東莞、佛山等地，為加大招商引資力度，紛紛建設(shè)農(nóng)民公寓，將村民集中安置居住，從而騰出大量土地，包括宅基地用于建設(shè)廠房等。
　　
　　立法試驗(yàn)田里 “雷區(qū)”終于突破
　　據(jù)悉，早在2001年，廣州就已經(jīng)提出過(guò)宅基地流轉(zhuǎn)的問(wèn)題。當(dāng)時(shí)說(shuō)補(bǔ)交一定的地價(jià)，宅基地房屋就可以交易，只是由于操作問(wèn)題，后來(lái)沒(méi)有了下文。同時(shí)，廣東迫于建設(shè)用地緊張的壓力，也早已在土地流轉(zhuǎn)方面開(kāi)始了嘗試。
　　2005年10月1日，廣東省以“政府令”形式發(fā)布《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》（下稱《辦法》）規(guī)定，農(nóng)村集體土地將與國(guó)有土地一樣，按“同地、同價(jià)、同權(quán)”的原則納入土地交易市場(chǎng)?！掇k法》實(shí)施以后，得到了全國(guó)的極大關(guān)注，國(guó)土資源部也多次到廣東調(diào)研，了解試驗(yàn)的效果。
　　盡管目前尚沒(méi)有統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，廣東有多少宅基地流轉(zhuǎn)。但在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的考量下，盡管一直冒著“違法違規(guī)”的危險(xiǎn)，廣東實(shí)際流轉(zhuǎn)的宅基地?cái)?shù)目卻不在少數(shù)。據(jù)悉，廣東宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)在平原地區(qū)和城市郊區(qū)為80平方米以下，丘陵地區(qū)120平方米以下，山區(qū)150平方米以下。廣東現(xiàn)有5047萬(wàn)農(nóng)業(yè)人口，按一家4口推算，計(jì)有1260多萬(wàn)農(nóng)戶。即使以80平方米每戶計(jì)算，也有超過(guò)10億平方米的宅基地面積。
　　同樣，目前究竟廣州有多少宅基地？也沒(méi)有一個(gè)政府部門(mén)能提供確切的數(shù)據(jù)，但相關(guān)人士透露，廣州市國(guó)土資源和房屋管理局等部門(mén)在2000年之前已經(jīng)用衛(wèi)星遙感、地理信息系統(tǒng)等現(xiàn)代測(cè)繪手段對(duì)廣州市的宅基地?cái)?shù)量作了登記普查，所有城中村農(nóng)民住宅已全部登記備案。
　　
　　宅基地房上市眾人說(shuō)法不一
　　“宅基地流轉(zhuǎn)問(wèn)題在各地都是最難突破的，在廣東也一直被稱為‘雷區(qū)’，因此如果能得到同意并實(shí)施，在全國(guó)具有示范意義?！敝猩酱髮W(xué)政治與公共管理學(xué)院博導(dǎo)陳瑞蓮認(rèn)為，廣東是在2005年實(shí)行的集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)上再次邁了一步，選擇在今年“兩會(huì)”期間高調(diào)推出這一政策，可能是有意在試探社會(huì)反應(yīng)，從而為下一步?jīng)Q策作參考。
　　廣東省第二屆特邀國(guó)土資源監(jiān)察專員吳志峰說(shuō)，隨著農(nóng)村勞動(dòng)力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移步伐加快，舉家進(jìn)城居住、務(wù)工或經(jīng)商的農(nóng)民日益增多，農(nóng)村集體土地上農(nóng)民賣(mài)宅基地或住宅的情況越來(lái)越普遍。由于這些宅基地或住宅沒(méi)有經(jīng)過(guò)確權(quán)，買(mǎi)賣(mài)時(shí)無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)，造成這些農(nóng)村宅基地交易存在風(fēng)險(xiǎn)，由此便導(dǎo)致大量農(nóng)村宅基地閑置甚至毀壞，致使農(nóng)民的宅基地或住宅缺乏有力保護(hù)。吳志峰說(shuō)，這種狀況已不利于農(nóng)村人口的流動(dòng)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)化發(fā)育。為此，盡快完善有關(guān)法律法規(guī)，通過(guò)為農(nóng)民住宅辦理產(chǎn)權(quán)證的方式，使農(nóng)村集體土地上所建私宅能夠合法、有序地買(mǎi)賣(mài)，以促進(jìn)農(nóng)村人口有序流動(dòng)，推動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展已成當(dāng)務(wù)之急。就此而言，廣東的合法宅基地或可上市流轉(zhuǎn)顯然具有開(kāi)拓意義。
　　
　　宅基地可上市的新規(guī)出臺(tái)后，會(huì)否出現(xiàn)突擊建宅基地房、加大城中村改造的難度？有專家對(duì)此也表示了擔(dān)心，“不排除違法建筑加劇，政府執(zhí)法任務(wù)加重，而廣州市城中村改造的成本將加大?！?
　　但也有專家認(rèn)為不必過(guò)慮，因?yàn)樵摗锻ㄖ吩缫盐从昃I繆：明確“通知下發(fā)后新發(fā)生的超過(guò)法定面積標(biāo)準(zhǔn)或非法取得的‘多宅’的農(nóng)民住宅、一律不得確權(quán)登記發(fā)證并依法予以拆除。本通知下發(fā)前發(fā)生的超過(guò)法定面積標(biāo)準(zhǔn)或“多宅”的農(nóng)民住宅，沒(méi)有申請(qǐng)對(duì)違法用地、違章建筑統(tǒng)一處罰給予辦理確權(quán)及登記發(fā)證手續(xù)的，一律依法予以拆除?！?br/>　　
　　流轉(zhuǎn)價(jià)格將由市場(chǎng)決定
　　針對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)之后的使用問(wèn)題，廣東省國(guó)土資源廳有關(guān)人士表示，目前尚未有具體的措施。但是按照國(guó)家有關(guān)的土地管理規(guī)章，宅基地也受到土地用途的管制，不能用于經(jīng)營(yíng)性用途，例如不能用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、變更成廠房等。改建也必須要依照有關(guān)規(guī)定報(bào)批。
　　盡管廣東省國(guó)土資源廳表示，該新規(guī)還沒(méi)正式出臺(tái)，政府還在研究，但房地產(chǎn)業(yè)界普遍認(rèn)為，該項(xiàng)新規(guī)無(wú)疑給了市民一個(gè)信息：除了可以從開(kāi)發(fā)商手中買(mǎi)到商品房和通過(guò)單位自建房的重啟獲得經(jīng)濟(jì)適用房，也可以宅基地上市流轉(zhuǎn)，如此多的購(gòu)房通道，在目前情況下，對(duì)開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者都有一種心理暗示作用，對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)有益處。
　　有分析師認(rèn)為，廣東宅基地的流轉(zhuǎn)對(duì)房?jī)r(jià)和市場(chǎng)供應(yīng)不會(huì)有太大影響?！稗r(nóng)民把房子賣(mài)掉還要再買(mǎi)進(jìn)新房，數(shù)量也有限，買(mǎi)進(jìn)賣(mài)出對(duì)市場(chǎng)不會(huì)太有影響。而且流轉(zhuǎn)放開(kāi)后，宅基地等同于商品房的性質(zhì)，價(jià)格都是市場(chǎng)化的，不會(huì)對(duì)現(xiàn)有房?jī)r(jià)帶來(lái)沖擊?！?br/>　　對(duì)于這份管理方法的出臺(tái)時(shí)間表，廣東省國(guó)土資源廳有關(guān)人士向記者透露，《通知》有可能在今年上半年獲得省政府審批，屆時(shí)應(yīng)“有所探索”。在此情況下，廣東試探性走出的這一步，或許可以打開(kāi)一個(gè)新的局面。
　　據(jù)悉，廣東省近期已經(jīng)開(kāi)始組織對(duì)農(nóng)村宅基地使用情況的調(diào)查，主要是完善確權(quán)及登記發(fā)證手續(xù)。在流轉(zhuǎn)價(jià)格方面，廣東方面也表示流轉(zhuǎn)價(jià)格應(yīng)由市場(chǎng)決定，因地區(qū)而異，不會(huì)出指導(dǎo)意見(jiàn)。
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