童大煥

伴隨著全國大中城市樓價(jià)上漲速度加快,內(nèi)地樓市異象叢生:地價(jià)飆升,新“地王”迭出;捂盤惜售,分明樓已蓋好卻遲遲不見開賣;百姓買房連夜排隊(duì),恐慌性搶購風(fēng)處處彌漫;而在股市,房地產(chǎn)類股價(jià)似乎集體“失去了地球引力”……由此,在“買房難”?“房價(jià)高”的不絕呼聲中,有關(guān)征收“物業(yè)稅”還是“暴利稅(又稱‘特別收益稅)”的話題便備受關(guān)注和議論?

日前,中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一在博鰲房地產(chǎn)論壇上提出了7點(diǎn)建議,其中第一條是,建議加速推進(jìn)物業(yè)稅出臺(tái)?減少二手房流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅?理由是,在房子的持有環(huán)節(jié)上增加成本,可以抑制商品房的投機(jī)性需求,以緩解供求緊張的矛盾,從而達(dá)到抑制高房價(jià)的目的?此前,國家發(fā)改委課題組也曾提此建議并希望在部分城市進(jìn)行試點(diǎn)?

我認(rèn)為,對(duì)于物業(yè)稅征收政策的出臺(tái),務(wù)需慎之又慎?因?yàn)樗⒎侵卫矸績r(jià)高企的良方,目前在我國內(nèi)地至少面臨著法理?技術(shù)?效果三方面的考驗(yàn),更要看到,物業(yè)稅對(duì)多數(shù)老百姓而言,肯定又將成為一個(gè)年年有的“重負(fù)”?

從法理上看,我國一級(jí)土地實(shí)行政府壟斷供應(yīng)模式,房地產(chǎn)商通過參與地方政府組織的招投拍賣而一次性獲得住宅土地70年使用權(quán),這部分成本直接打入房價(jià),相當(dāng)于業(yè)主已經(jīng)一次性支付了70年地租?如果在此基礎(chǔ)上開征物業(yè)稅,顯然有重復(fù)征稅之嫌?

從技術(shù)角度看,物業(yè)稅征收是一個(gè)復(fù)雜的程序,用國家稅務(wù)總局副局長宋蘭的話說,就是開征物業(yè)稅需要制度?技術(shù)?人員專業(yè)技能和信息化等方面的條件,還需積極研究?也就是說,目前物業(yè)稅征收的技術(shù)條件并不成熟,在科學(xué)評(píng)估等一系列問題沒有解決之前貿(mào)然出臺(tái),可能面臨極大的不公正問題?

從治理效果看,物業(yè)稅只對(duì)最終的業(yè)主征收,目的是打擊投機(jī)商?但眼下的投機(jī)性需求,并不構(gòu)成房產(chǎn)消費(fèi)主流,不是拉動(dòng)房價(jià)的主導(dǎo)因素?試圖實(shí)施對(duì)少數(shù)人的控制而殃及整體的“池魚”,完全有可能因小失大,對(duì)真正有著剛性需求的業(yè)主造成新的不公?抑制投機(jī)完全可以通過大幅度提高第二套房首付等辦法來實(shí)現(xiàn)?在總需求的剛性沒有得到滿足的情況下,物業(yè)稅征收的結(jié)果只會(huì)是抬高租金和房價(jià),就像此前營業(yè)稅的征收一樣?

資深媒體人沈曉杰通過國家公開的數(shù)據(jù)分析表明:通過不斷的拆拆建建,2006年底,全國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積為17.44平方米,比9年前“房改”開始時(shí)人均減少了1.26平方米;按照建設(shè)部自己制定的到2020年城鎮(zhèn)居民人均35平方米的全面小康住房標(biāo)準(zhǔn),連一半的面積也沒達(dá)到?城鎮(zhèn)居民住房自有率只有60.9%(見2007-8-22《新京報(bào)》《地產(chǎn)調(diào)控需先厘清基本數(shù)據(jù)》)?

當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的基本矛盾,一是供給滿足不了需求?這就需要通過加大土地和房屋供應(yīng)來緩解,而不是像以往一樣試圖通過抑制需求來“壓價(jià)”?這其中包括降低政策和稅費(fèi)門檻,釋放二手房市場;增加土地供應(yīng)主體,滿足市場對(duì)土地的需求等等?

二是房地產(chǎn)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理,房地產(chǎn)市場大量面向中高收入人群,面對(duì)中低收入人群的住房供應(yīng)極其緊張?這正如任志強(qiáng)先生公開說的“只為富人造房”?8月13日《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》,是對(duì)這一問題的糾偏?該意見核心內(nèi)容是“加快建立健全以廉租房制度為重點(diǎn)?多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系”,以廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房滿足低收入階層的住房需求,以商品房滿足另一部分人中高收入階層的住房需求?通過抑制交易的房地產(chǎn)調(diào)控手段,終于在付出極大代價(jià)之后,市場的重歸市場,政府的重歸政府?

但我們必須看到,今天的內(nèi)地房地產(chǎn)市場仍是個(gè)不完全市場,政府的住房保障也只能保障極少部分低收入人群?對(duì)于絕大部分中低收入人群來說,房價(jià)是其難以承受之重?打個(gè)比方,北京的一個(gè)居民想在四環(huán)內(nèi)買房,或者上海的一個(gè)居民想在中環(huán)內(nèi)買房,按目前商品房售價(jià)90平方米約需120萬元以上,若80%按揭20年,每月光月供就得七八千元,家庭年稅后收入20萬元以上才能生活輕松?可是,即便在北京?上海這樣的大城市,為數(shù)龐大的中低收入人群中又有多少家庭能達(dá)到稅后20萬元的年收入?對(duì)中低收入人群而言,逐年征收“物業(yè)稅”,乍一聽就不免心里沉重起來?

我認(rèn)為,征收“暴利稅”比征收“物業(yè)稅”要顯得公平得多?我們完全有必要通過房地產(chǎn)“暴利稅”去遏制那些“只為富人蓋房”的暴利沖動(dòng),通過稅收杠桿鼓勵(lì)更多的房地產(chǎn)商為社會(huì)中低收入人群蓋房?比如,可規(guī)定一定限額的房地產(chǎn)利潤率,超過部分實(shí)行累進(jìn)稅制?這個(gè)利潤率不必定得過低,以免妨礙房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)勝劣汰?但過高部分則必須遏制?目前征收“暴利稅”是不乏依據(jù)的,因?yàn)楝F(xiàn)在的樓市基本還是個(gè)壟斷市,房地產(chǎn)業(yè)也因此獲得了部分壟斷收益?而且,從技術(shù)上,“暴利稅”征收起來也比物業(yè)稅容易?當(dāng)然,征收“暴利稅”的前提條件就是土地壟斷,如果土地壟斷局面不再,那么這個(gè)稅種的合法性理由亦將不復(fù)存在,當(dāng)立即停止征收?

(作者系北京資深評(píng)論員,雜文家)