卓勇良

十分明顯,房?jī)r(jià)并不是決定人均住房水平的決定性因素,一個(gè)重要的因素是經(jīng)濟(jì)發(fā)展?

寧波是前幾年全國(guó)房?jī)r(jià)漲得最快的城市?根據(jù)中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒發(fā)表的數(shù)據(jù)計(jì)算,2000至2005年,寧波的房?jī)r(jià)指數(shù)是1.859,居全國(guó)第一?同期,杭州的房?jī)r(jià)指數(shù)是1.543,居全國(guó)第四?由此也表明,浙江大概是全國(guó)房?jī)r(jià)漲得最快的省份,同時(shí)也是房?jī)r(jià)較高的地方?

按理說,房?jī)r(jià)高的地方,住房面積應(yīng)該較小,然而寧波人住房面積卻較大?2005年寧波市區(qū)人均住房面積28.7平方米,根據(jù)中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒以省為單位的排序,可列全國(guó)第七位?而浙江全省的城鎮(zhèn)人均住房面積,2005年為34.8平方米,居全國(guó)第一?

這就提出了一個(gè)房?jī)r(jià)悖論的命題?即人均住房面積與房?jī)r(jià)成反比,房?jī)r(jià)漲得快?房?jī)r(jià)高的地方,人均住房面積較大?反過來也大致成立,貴州?新疆的房?jī)r(jià)漲得較慢,但人均住房水平也較低?

十分明顯,房?jī)r(jià)并不是決定人均住房水平的決定性因素,一個(gè)重要的因素是經(jīng)濟(jì)發(fā)展?改革開放28年,浙江GDP以年均增長(zhǎng)13.1%的速度列全國(guó)第二,人均GDP增長(zhǎng)速度則列全國(guó)第一?拿各地GDP增長(zhǎng)速度與人均住房面積比較,相關(guān)系數(shù)0.573?所以從根本上講,住房問題最終還得通過經(jīng)濟(jì)發(fā)展來解決?

房?jī)r(jià)在2000年之后飛快上漲,這里就有一個(gè)市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)價(jià)格的問題?一些房地產(chǎn)業(yè)朋友曾說,他們90年代拿地的價(jià)格很低,房?jī)r(jià)也很低,但房子賣不動(dòng)?十分明顯,2000年以前的房?jī)r(jià)并不是市場(chǎng)均衡價(jià)格,是市場(chǎng)尚未發(fā)育?要素價(jià)格低估情況下的低價(jià)格階段?隨后的房?jī)r(jià)上漲是一個(gè)市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)價(jià)格的過程,是不能直接與2000年以前的房?jī)r(jià)比較的?其理由就是市場(chǎng)發(fā)育充分時(shí)期的價(jià)格不能直接和市場(chǎng)發(fā)育不充分時(shí)期的價(jià)格進(jìn)行比較?

在房?jī)r(jià)問題上,確有地方政府和開發(fā)商聯(lián)手推波助瀾的問題,因?yàn)樗麄兊睦媸且恢碌?但問題并非如此簡(jiǎn)單?首先是小房換大房和差房換好房的需求較大,其次是有錢人太多,第三是投資渠道太少,第四是好房供給有限,第五是對(duì)房?jī)r(jià)快速上漲的預(yù)期?正是這樣一個(gè)大背景,導(dǎo)致出現(xiàn)了地方政府的"土地財(cái)政",以及大量關(guān)于房地產(chǎn)商一夜暴富的故事?所以板子都打在地方政府和房地產(chǎn)商身上是不公允的?

未來房?jī)r(jià)會(huì)是一個(gè)什么樣的水準(zhǔn),其實(shí)是一個(gè)不難回答的問題,看看日本人的房地產(chǎn)市場(chǎng)就能找到答案?日本今日的房?jī)r(jià),就是我們未來的房?jī)r(jià)?日本有1.3億人口,38萬平方公里面積,三分之二是山,土地稀缺程度大致與我們相仿,因此日本是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的很好的參照系?最近通過互聯(lián)網(wǎng)對(duì)日本房地產(chǎn)市場(chǎng)作了一些調(diào)查,發(fā)現(xiàn)中日兩國(guó)都存在著"一個(gè)月工資買一平方米住房"的現(xiàn)象?

日本人基本上是一個(gè)月的工資能買一平方米與其身份相稱的住宅?根據(jù)日本統(tǒng)計(jì)年鑒,日本大學(xué)校長(zhǎng)的月薪相當(dāng)于6.6萬元人民幣,東京最繁華的涉谷區(qū)的新建住宅,2006年11月的均價(jià)相當(dāng)于5.4萬元人民幣;日本大學(xué)講師月薪相當(dāng)于3.3萬元,東京文京區(qū)住房均價(jià)為3.4萬元;日本營(yíng)養(yǎng)士的月薪為1.8萬元,東京遠(yuǎn)郊以及東京以外城市的住房均價(jià)大致在1.6萬元至2.4萬元之間?

而在杭州,對(duì)于白領(lǐng)階層而言,大致也是一個(gè)月工資能買一平方米與其身份相稱的住宅?西湖邊上的住房3萬多元一平方米,大概相當(dāng)于規(guī)模較大公司總經(jīng)理級(jí)別人士的月收入水平?城市次中心房?jī)r(jià)1萬多元一平方米,大概相當(dāng)于部門經(jīng)理的月收入水平?近郊房?jī)r(jià)大致在4000至6000元左右,大概相當(dāng)于普通辦事員的月收入水平?當(dāng)然,個(gè)別特殊情況不在此例?

因此,以日本為參照,經(jīng)歷了多年房?jī)r(jià)上漲之后,至少就杭州而言,房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡價(jià)格初步形成,房?jī)r(jià)漲勢(shì)將大大趨緩?今后只要收入正常增長(zhǎng),房地產(chǎn)市場(chǎng)也沒有較大變動(dòng),買房支付能力肯定將逐漸提高?

調(diào)控政策向來就是一把雙刃劍?目前住房交易稅費(fèi)已占到交易價(jià)的10%左右,140平方米以上住宅則占到14%以上?政府雖然在一定程度上實(shí)現(xiàn)了壓縮投資者獲利空間的目的,但也提高了自住房購(gòu)買者的負(fù)擔(dān),同時(shí)也壓制了正常的房產(chǎn)交易?今年一季度全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)上漲5.6%的事實(shí)也表明,增加稅費(fèi)并沒有真正控制住房?jī)r(jià)?