江小魚

總的來說,附加于戶口上的“溢價(jià)”會慢慢減少,可以預(yù)見,隨著這種制度改革的進(jìn)一步推進(jìn),房子租售價(jià)格背離的程度將會大為減小?

“我有一所房子,面朝大海,春暖花開……”這是海子的詩句,人盡皆知?這里我們不談詩歌,而是從經(jīng)濟(jì)角度來看,這實(shí)在已是一所擁有上佳景觀的海邊別墅了?能擁有這樣一所房子,絕非平凡之輩力所能及?而大多數(shù)人渴求的,仍然是1200多年前杜甫“安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏,風(fēng)雨不動安如山”這樣一個(gè)提供遮風(fēng)擋雨最起碼條件的居所?

這幾年隨著樓價(jià)飆升,買得起一套普普通通的房子,在不少人眼中已是奢求?他們在抱怨房子價(jià)格高企的同時(shí),更留意到一個(gè)普遍的現(xiàn)象,那就是住宅的租售價(jià)格脫節(jié)?也就是說,按照市場正常的利率回報(bào)計(jì)算,目前很多地方樓市的銷售價(jià)格和租金明顯不合理?比如上海某區(qū),樓價(jià)為每平方米15000元,一套80平方米的兩房戶型單元,至少需要120萬元(不計(jì)算裝修和其他費(fèi)用)?而這樣的單元,月租僅是2500元左右?其他地區(qū)亦有相同現(xiàn)象,如在福州市,目前房屋銷售均價(jià)已超過每平方米6000元,而三房一廳已裝修的房子,月租卻只需600元?

稍懂點(diǎn)數(shù)學(xué)的人都能算出來,購買這樣的房子用以出租,是多么得不償失,因?yàn)槠浠貓?bào)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于銀行一年存款所得利息,更趕不上CPI增幅?然而,這種表面上極不合理的現(xiàn)象,卻是真實(shí)的客觀存在,這究竟是什么原因?

不少人以此判斷,房子租售價(jià)格脫節(jié),因此樓價(jià)是虛高了的,樓市進(jìn)入了泡沫時(shí)代?樓價(jià)究竟是否虛高,我不敢輕易下結(jié)論,但就憑租售價(jià)格不成比例,而斷定虛高,這里面的邏輯是有問題的?因?yàn)榉孔拥膬r(jià)格里頭,包含了一個(gè)很簡單但是又極易被忽略的因素:你擁有一套房子,不單是擁有那些居住空間,也不單是擁有小區(qū)的環(huán)境,你其實(shí)還很可能同時(shí)擁有了一項(xiàng)重要的內(nèi)容,那就是房子所在城市的戶口?而一本薄薄的戶口本,牽扯到許多實(shí)實(shí)在在的利益:更多的工作機(jī)會;子女可以在城市的學(xué)校就讀,享受條件更好的義務(wù)教育;相對更高的收入(在一般縣市,你可能找到月薪2000元的工作,而在一些大城市,你的收入很可能會是4000元)……這些東西,就是房價(jià)和租金為何不成比例的根本原因?

買房還是租房,是當(dāng)下媒體樂此不疲的話題?必須注意到,中國目前的這種戶籍制度,是會有所變化的?可以預(yù)見,一紙戶口所蘊(yùn)含的除了居住環(huán)境之外的其他利益,將會慢慢減少?而這些變化,其實(shí)目前在不少地區(qū)已能看到?比如小學(xué)招生,原來一直按照戶口所在地段來錄取?同等條件下,靠近一些名校的房子,價(jià)格明顯比其他地段來得貴?而很多城市里,師資優(yōu)良的名校正紛紛改革,錄取新生不再按照地段劃分,而是統(tǒng)一實(shí)行收費(fèi)上學(xué),競爭之下,擇校費(fèi)居高不下?當(dāng)然,成績優(yōu)秀者,學(xué)費(fèi)會有所減免?

這種改革趨勢,其他方面也存在?總的來說,附加于戶口上的“溢價(jià)”會慢慢減少,可以預(yù)見,隨著這種制度改革的進(jìn)一步推進(jìn),房子租售價(jià)格背離的程度將會大為減小,房價(jià)主要將反映房子本身的價(jià)值,包括大小,朝向,戶型,小區(qū)環(huán)境,城市環(huán)境?那些千奇百怪的附加因素,譬如小孩讀書要本地戶口,找工作要本地戶口,甚至征婚啟事上也開列本地戶口的條件,這些東西會漸行漸遠(yuǎn)?

租售價(jià)格比趨于合理的過程,或是樓價(jià)降一點(diǎn),或是租金升一點(diǎn),可以預(yù)見,今后投資住宅用以出租的回報(bào)率將和市場利率趨于一致?當(dāng)然,如果中國經(jīng)濟(jì)長期看好,類似住宅?鋪位這些資產(chǎn)投資的市盈率還會偏高,這亦不為奇,因?yàn)橘Y產(chǎn)價(jià)值是未來收入的折現(xiàn),看好未來的收益,資產(chǎn)目前價(jià)格就會水漲船高?這個(gè)道理和投資股票是一樣的?

對于沒錢買房的朋友來說,現(xiàn)在租房是很劃算的,就在這座城市里租一個(gè)單元吧,把它收拾一新,買回自己喜歡的家具,換上能夠誘發(fā)青山與碧水聯(lián)想的窗簾,讓房子陪著自己慢慢長大或者慢慢變老?喜歡這個(gè)城市,喜歡這個(gè)小區(qū),喜歡這套房子,就想盡辦法把它租夠七十年吧?