郇　麗

抵押了房產(chǎn)，就等于把親情也給“按揭”掉了，這是老年人在情感上無法承受的。再加上高企的房?jī)r(jià)，已經(jīng)讓擁有一套自己的住房絕非易事，更難提“以房養(yǎng)老”

10月18日，一個(gè)被稱為“養(yǎng)老房屋銀行”的業(yè)務(wù)在北京推出。這一項(xiàng)目，是北京壽山福海國際養(yǎng)老服務(wù)中心和中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司合作的“成果”。根據(jù)其“養(yǎng)老房屋銀行”協(xié)議，60歲以上的老人只要向養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提出養(yǎng)老需求，便可人住北京壽山福海國際養(yǎng)老服務(wù)中心，原有房屋則委托中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司對(duì)外出租，租金用于抵扣老人在養(yǎng)老中心產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用。

而此前一天，民政部副部長(zhǎng)竇玉沛在參加中國網(wǎng)的中國訪談欄目時(shí)表示，將以三種方式推動(dòng)“以房養(yǎng)老”在中國的開展。

竇玉沛介紹稱，“以房養(yǎng)老”的第一種方式是老人把自己的房產(chǎn)交給由政府背景的公益機(jī)構(gòu)或者銀行，其養(yǎng)老費(fèi)用由公益機(jī)構(gòu)或者銀行來按月提供，到這位老人故后，剩余部分交給相關(guān)繼承人；第二種方式是“以房換養(yǎng)”：老人把房子交給福利機(jī)構(gòu)，然后享受福利機(jī)構(gòu)的服務(wù)，老人的房子由福利機(jī)構(gòu)出租，在過世后房產(chǎn)由福利機(jī)構(gòu)處置；還有一種方式叫“以房自助養(yǎng)老”，就是老人把自己的房產(chǎn)提前賣給一個(gè)公益機(jī)構(gòu)，公益機(jī)構(gòu)一次性把錢給他，他再從公益機(jī)構(gòu)把房子租回來住，只是按約支付租金。

嘗試“以房養(yǎng)老”

根據(jù)北京壽山福海國際養(yǎng)老服務(wù)中心的介紹，老人入住到此，每月費(fèi)用為1300元。而在北京，目前一個(gè)二居室房屋租金通常在2000元左右，扣除費(fèi)用之外，房租還有節(jié)余。

而中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總經(jīng)理付嚴(yán)則告訴對(duì)本刊記者，由于壽山福海養(yǎng)老中心尚在籌建過程，所以業(yè)務(wù)的開展還要等一段時(shí)間。但目前咨詢的人很多，大都是子女在國外無法照顧老人的情況。

其實(shí)，近四年來，源自西方的“以房養(yǎng)老”概念，已經(jīng)不斷地在中國被探討和嘗試著創(chuàng)新。今年4月，上海市公積金管理中心也推出了以房養(yǎng)老試點(diǎn)，稱為“以房自助養(yǎng)老”。

根據(jù)記者從上海市公積金管理中心了解到的情況，上?！耙苑孔灾B(yǎng)老”是針對(duì)65歲以上的老人，將老人的自有產(chǎn)權(quán)房與公積金管理中心進(jìn)行買賣交易。老人可以一次性收取房款，再由公積金管理中心將房屋返租給老人，租期由雙方約定，租金總額與房屋的評(píng)估市價(jià)等同并一次性付清。如果租期屆滿老人還健在，則續(xù)租的租金全免；如果老人在租期內(nèi)去世，則剩余的租金歸老人的遺產(chǎn)繼承人。

然而，上海公積金管理中心“以房自助養(yǎng)老”模式推出后，卻應(yīng)者寥寥。關(guān)鍵就在于，一旦簽訂協(xié)議，老人即失去了房產(chǎn)的所有權(quán)，這成了老人們心理上最大的門檻。

而在2005年5月，江蘇南京湯山的“溫泉留園”老年公寓，曾經(jīng)率先創(chuàng)立“以房養(yǎng)老南京模式”。該園規(guī)定擁有本市60平方米以上產(chǎn)權(quán)房、年屆六旬以上的孤殘老人，自愿將其房產(chǎn)抵押，經(jīng)公證后人住老年公寓，終身免交一切費(fèi)用，而房屋產(chǎn)權(quán)將在老人逝世后歸養(yǎng)老院所有。但據(jù)公寓負(fù)責(zé)人介紹，時(shí)至今日公寓也沒辦幾筆此類業(yè)務(wù)。

北京市民政局社會(huì)福利管理處副處長(zhǎng)魏小彪在接受記者采訪時(shí)表示，相比較目前已經(jīng)出現(xiàn)的各種“以房養(yǎng)老”模式設(shè)計(jì)，壽山福海養(yǎng)老中心的“養(yǎng)老房屋銀行”不涉及老年人房屋所有權(quán)，回避了老年人對(duì)家庭財(cái)產(chǎn)流失的顧慮，可能更適合中國國情，業(yè)務(wù)會(huì)容易推廣一些。

抵押的難題

上海市建緯律師事務(wù)所主任朱樹英認(rèn)為，在“以房自助養(yǎng)老”模式中，剔除產(chǎn)權(quán)的變更，其實(shí)質(zhì)仍是一種“倒按揭”的設(shè)計(jì)。

所謂“倒按揭”，就是住房反向抵押貸款。即在60歲之前，購買住宅，并取得該住宅的全部產(chǎn)權(quán)；到60歲退休養(yǎng)老時(shí)，把自有產(chǎn)權(quán)的房子抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)。由金融機(jī)構(gòu)綜合評(píng)估借款人年齡、生命期望值、房產(chǎn)現(xiàn)在價(jià)值等因素后，在一定年限后，每月給房主一筆固定的錢，在房主去世前一直擁有居住權(quán)，房主去世后，房產(chǎn)將被出售，所得款項(xiàng)用來償還貸款本息。這一概念，早在2003年由中房集團(tuán)原總裁孟曉蘇提出，但卻一直推行困難。

畢竟，從銀行的角度來看，通常的按揭貸款，其風(fēng)險(xiǎn)是隨著時(shí)間的推移不斷減小的。而“倒按揭”卻恰恰相反，隨著時(shí)間的推移，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)不斷增大。

而根據(jù)中國人壽廣東分公司企劃部負(fù)責(zé)人陸建明的介紹，目前我國人壽保險(xiǎn)惟一的空白就是“住房反向按揭”。據(jù)悉，2006年，建設(shè)部曾委托太平洋人壽保險(xiǎn)公司研究“倒按揭”課題，研究發(fā)現(xiàn)，實(shí)施“倒按揭”需要政府承擔(dān)更多責(zé)任，最好的方式是由政府作為擔(dān)保人，成立政策性銀行，降低商業(yè)金融機(jī)構(gòu)在“倒按揭”過程中的風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)金融機(jī)構(gòu)躑躅不前時(shí)，孟曉蘇在推行“倒按揭”未果后，自己籌建了我國首個(gè)開展“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)公司——幸福人壽，并且已于近期正式獲得相關(guān)主管部門批準(zhǔn)。根據(jù)盂曉蘇的設(shè)計(jì)，幸福人壽將接受老人的自有產(chǎn)權(quán)住房抵押，老人則從幸福人壽獲取養(yǎng)老金，直至終身。

然而，北京鏈家房產(chǎn)中介公司市場(chǎng)總監(jiān)金育松也承認(rèn)，“倒按揭”利率的確定是一個(gè)大難題，如果按揭利率的確定偏向消費(fèi)者，銀行的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)加大，而如果按揭利率偏向銀行，消費(fèi)者就會(huì)覺得不合算。在金育松看來，“倒按揭”牽涉到房地產(chǎn)評(píng)估、利率確定、人的壽命預(yù)期等多個(gè)因素，而這些過程都非常復(fù)雜。

因?yàn)?，從估算房屋現(xiàn)有價(jià)值，以及預(yù)測(cè)未來房?jī)r(jià)走勢(shì)，包括將房產(chǎn)的價(jià)值平均分配到老人每月的養(yǎng)老金中，都需要大量的保險(xiǎn)精算方面的人才，這些是金融機(jī)構(gòu)必須面對(duì)的難題。

“以房養(yǎng)老”的有限價(jià)值

仲量聯(lián)行中國區(qū)董事陳立民在接受本刊記者采訪時(shí)則表示，通過“倒按揭”或者其他方式來“以房養(yǎng)老”可不可行，這是個(gè)利益的問題，一定是要看到一個(gè)價(jià)值所在。

根據(jù)陳立民的觀察，“以房養(yǎng)老”在歐美的流行，與其高額的遺產(chǎn)稅有很大關(guān)系。在美國，子女要繼承包括房產(chǎn)在內(nèi)的遺產(chǎn)，必須繳納高達(dá)60％－80％的遺產(chǎn)稅。因此，即使是從經(jīng)濟(jì)角度考慮，老人愿意將房產(chǎn)抵押，子女也少有異議。并且，“以房養(yǎng)老”所獲得的“倒按揭”金額部分是可以被免稅的，因此個(gè)人在買賣房產(chǎn)時(shí)采用這一計(jì)劃，可以達(dá)到避稅的目的。

除此之外，據(jù)中國青年報(bào)社會(huì)調(diào)查中心調(diào)查，愿意接受“以房養(yǎng)老”模式的人，恰恰是有多處住房，收入不菲，預(yù)售給銀行一套無所謂的人群。相反，一些退休金緊繃、子女收入一般的老人卻并不接受，表示省吃儉用也要將房產(chǎn)留給兒孫。

上海大學(xué)社會(huì)學(xué)教授顧駿說，隨著目前的房?jī)r(jià)高漲，許多年輕人買不起房，父母手中的房產(chǎn)成了他們的指望。抵押了房產(chǎn)，就等于把親情也給“按揭”掉了，這是老年人在情感上無法承受的。再加上高企的房?jī)r(jià)，已經(jīng)讓擁有一套自己的住房絕非易事，更難提“以房養(yǎng)老”。

因此，顧駿認(rèn)為，在健全的養(yǎng)老制度上，“以房養(yǎng)老”只是錦上添花，但如果養(yǎng)老制度不健全，單靠“以房養(yǎng)老”則有避責(zé)之嫌。

對(duì)此，竇玉沛也承認(rèn)，我國社會(huì)保障體系的建設(shè)有一個(gè)過程，養(yǎng)老的資金、服務(wù)保障等方面需求較大，采取這種方式也是嘗試。