陳曉舒
中外經(jīng)濟(jì)型酒店在京圈地已經(jīng)升級(jí)。但一個(gè)理性的開(kāi)發(fā)商,決不會(huì)因?yàn)橐粋€(gè)奧運(yùn)賽事而滿腔熱血地建造酒店
離北京奧運(yùn)開(kāi)幕還有近9個(gè)月,星級(jí)酒店高價(jià)的奧運(yùn)客房早已被搶訂一空??头侩y求,機(jī)遇之下,中外資經(jīng)濟(jì)型酒店開(kāi)始不斷擴(kuò)張地盤(pán),搶占奧運(yùn)住宿市場(chǎng)。
旁觀者不禁質(zhì)疑,一向保守的酒店投資客這一瘋狂的投資擴(kuò)張行為是否太不計(jì)后果?一旦奧運(yùn)結(jié)束,誰(shuí)來(lái)?。烤频甑某掷m(xù)運(yùn)營(yíng)何以為繼?
或許,瘋狂的投資客早就打好了更精細(xì)的算盤(pán)。
圈地升級(jí)
2007年之前,7天連鎖酒店集團(tuán),這家位于華南市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店在北京僅有一家分店,今年4月,7天集團(tuán)CEO鄭南雁宣布:“將正式進(jìn)軍北京經(jīng)濟(jì)型酒店市場(chǎng)?!?/p>
此后不到一年的時(shí)間,7天連鎖酒店集團(tuán)用盡沖刺的速度,截至2007年12月3日,在北京已有東四店、國(guó)貿(mào)店、勁松店、奧運(yùn)村店等12家分店開(kāi)業(yè),另外還有8家分店正在籌建。
7天連鎖酒店集團(tuán)副總裁周淮生稱(chēng):“7天計(jì)劃年內(nèi)在北京開(kāi)出20家直營(yíng)店,客房數(shù)將超過(guò)2000間。” 同時(shí),他告訴本刊,“北京、上海等一線城市向來(lái)是各品牌(經(jīng)濟(jì)酒店)的圈地重點(diǎn),擁有奧運(yùn)市場(chǎng)潛力的北京更是兵家必爭(zhēng)之地?!?/p>
其他經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店也不甘示弱,如家、錦江之星、莫泰、漢庭等也快馬加鞭,紛紛在北京跑馬圈地。在北京,如家已經(jīng)開(kāi)業(yè)的分店達(dá)到26家,錦江之星營(yíng)業(yè)店數(shù)10家,這兩家正在籌建的新店也都超過(guò)10家。莫泰利用168、268雙品牌計(jì)劃年內(nèi)開(kāi)店突破5家,漢庭則在即將開(kāi)業(yè)的3家門(mén)店的基礎(chǔ)上,計(jì)劃年內(nèi)突破10家。
在經(jīng)濟(jì)型酒店業(yè)經(jīng)驗(yàn)老道的外資更不會(huì)放過(guò)這次“圈地運(yùn)動(dòng)”。英國(guó)洲際酒店集團(tuán)旗下經(jīng)濟(jì)型酒店品牌快捷假日落子北京上地高科技園區(qū);美國(guó)戴斯集團(tuán)在北京位于王府井的第二家經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店即將正式營(yíng)業(yè);進(jìn)入中國(guó)不到三年的美國(guó)速8則采用特許加盟的模式,在北京開(kāi)了9家分店。
連在內(nèi)地的海外基金也加快了投資的步伐:2007年6月,香港卓越金融投資郵政集團(tuán)首批11家酒店;2007年7月,鼎暉創(chuàng)投、IDG-Accel 中國(guó)成長(zhǎng)基金、成為基金、北極光創(chuàng)投和保銀資本投資漢庭商務(wù)酒店;2007年9月,美林集團(tuán)、德意志銀行和華平基金投資7天連鎖酒店集團(tuán)。
“7天獲得國(guó)際知名金融投資機(jī)構(gòu)美國(guó)華平、德意志銀行、美林集團(tuán)9500萬(wàn)美元融資。如此大規(guī)模投入充分表明投資人對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)連鎖酒店市場(chǎng)的巨大容量和7天發(fā)展模式的認(rèn)同?!备笨偛弥芑瓷f(shuō)。
中國(guó)飯店協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)助理張明厚表示:“巨大的商業(yè)潛力使得經(jīng)濟(jì)型酒店市場(chǎng)燃起‘狼煙,很多品牌在北京有‘宏偉的開(kāi)店計(jì)劃,中外經(jīng)濟(jì)型酒店在京圈地已經(jīng)升級(jí)?!?/p>
最大的機(jī)遇
按照中國(guó)經(jīng)濟(jì)型酒店網(wǎng)1月份的數(shù)字顯示,北京地區(qū)擁有經(jīng)濟(jì)型酒店108家,總客房數(shù)11026間。借力2008年北京奧運(yùn)會(huì)和2010年上海世博會(huì),中國(guó)經(jīng)濟(jì)型酒店部分品牌擴(kuò)張速度達(dá)到200%~300%的增速。
按這個(gè)速度,北京地區(qū)經(jīng)濟(jì)型酒店的數(shù)量今年將輕松突破外界預(yù)計(jì)的200家。
內(nèi)外資經(jīng)濟(jì)型酒店如此翻倍的擴(kuò)張速度,讓人聯(lián)想這是一項(xiàng)有巨大回報(bào)的投資香餑餑。而事實(shí)上,在業(yè)內(nèi)人士看來(lái),酒店投資是所有投資中最不劃算的。
戴德梁行酒店部董事曹念國(guó)解釋說(shuō):“與其他房地產(chǎn)投資不同,酒店的投資較大。酒店不僅建筑成本高,還要有大筆開(kāi)業(yè)前籌備費(fèi)用支出。同時(shí),與其他物業(yè)類(lèi)型相比,酒店要支付高得多的營(yíng)運(yùn)管理費(fèi)。因此,即使管理業(yè)績(jī)較好的酒店,其經(jīng)營(yíng)毛利率(GOP)也只能做到30%~40%?!?/p>
同時(shí),酒店還有著很長(zhǎng)的投資回收期。星級(jí)酒店的投資回收期多在10~15年之間,而經(jīng)濟(jì)型酒店的投資回收期在3~6年之間,遠(yuǎn)高于住宅2~3年的投資回收期。
以7天連鎖為例,周淮生稱(chēng):“每家分店平均投資額約為人民幣500萬(wàn)元,年內(nèi)北京20家分店的投資額將達(dá)到1億元,而投資回報(bào)周期在3~4年?!?/p>
如此高額的投入和漫長(zhǎng)的投資回報(bào)期,卻無(wú)法抵擋熱情的投資者。戴德梁行酒店部董事曹念國(guó)認(rèn)為,投資者熱衷投資酒店,除了酒店自身產(chǎn)品特性——不僅帶來(lái)可觀的現(xiàn)金流,還可以保值增值外,另一個(gè)原因就是投資者看好中國(guó)旅游業(yè)的發(fā)展——國(guó)內(nèi)外旅游的穩(wěn)定增長(zhǎng);奧運(yùn)會(huì)、世博會(huì)兩大盛會(huì)的帶動(dòng)。
根據(jù)北京奧組委官方的保守預(yù)測(cè),北京奧運(yùn)會(huì)期間,國(guó)外旅游者有可能達(dá)到60萬(wàn)左右,而國(guó)內(nèi)觀眾總?cè)藬?shù)也將達(dá)225萬(wàn)到258萬(wàn)人次。從2008年8月8日至24日,估計(jì)每天至少有40萬(wàn)人將在北京住宿。
北京市旅游局今年初提供的數(shù)字,奧運(yùn)會(huì)期間,北京的星級(jí)酒店將達(dá)到800家。而目前北京住宿接待單位的數(shù)量距離奧運(yùn)期間的接待需求仍存在142家的缺口。有關(guān)專(zhuān)家估計(jì),2008年奧運(yùn)會(huì)前,即便北京酒店數(shù)量增至800家以上,也仍然難以負(fù)荷蜂擁而至的游客。
因此,有關(guān)方面希望通過(guò)改造和升級(jí)現(xiàn)有的非星級(jí)酒店來(lái)填補(bǔ)缺口。到2008年,將有1000家非星級(jí)酒店獲得奧運(yùn)接待資格,提供5萬(wàn)多個(gè)房間、10萬(wàn)多張床位。17天的奧運(yùn)會(huì),將是北京地區(qū)經(jīng)濟(jì)型酒店最大的機(jī)遇。
從更長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來(lái)看,奧運(yùn)會(huì)和世博會(huì)帶來(lái)的中國(guó)旅游業(yè)的發(fā)展已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。
據(jù)統(tǒng)計(jì),中國(guó)自2004年入境旅游人數(shù)突破1億大關(guān)后,2006年入境旅游人數(shù)增長(zhǎng)到1.25億人,國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)達(dá)到13.9億人次,較上年同比增長(zhǎng)15%;國(guó)內(nèi)旅游收入達(dá)6229.7億元人民幣,較上年同比增長(zhǎng)17.9%。2007年開(kāi)年以來(lái),旅游業(yè)的發(fā)展更是高歌猛進(jìn)。僅2007年前兩個(gè)月,中國(guó)入境人數(shù)就再創(chuàng)歷史新高,達(dá)到1956萬(wàn)人次。
《2007年中國(guó)旅游業(yè)研究咨詢報(bào)告》預(yù)測(cè),自2007年至2016年,中國(guó)的旅游業(yè)將取得8.7%的實(shí)際年增長(zhǎng)率,中國(guó)將在十年內(nèi)成為世界上第二大旅游和旅行經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國(guó)。
熱潮背后冷算計(jì)
早在申奧成功之時(shí),經(jīng)濟(jì)型酒店的資本風(fēng)向已經(jīng)毫不猶豫地刮向“投資”方向。
專(zhuān)業(yè)從事酒店投資咨詢的浩華管理顧問(wèn)公司副董事戴雪英告訴本刊:“一個(gè)理性的開(kāi)發(fā)商,絕不會(huì)因?yàn)橐粋€(gè)奧運(yùn)賽事而滿腔熱血地建造酒店,真正能夠推動(dòng)房?jī)r(jià)獲得額外增長(zhǎng)的時(shí)間也僅僅限于奧運(yùn)舉辦的前后1~2個(gè)月。而酒店如此龐大的投資成本決無(wú)法依靠這一兩個(gè)月實(shí)現(xiàn)翻天覆地的回報(bào)?!?/p>
更多的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,盡管奧運(yùn)刺激了北京酒店投資的熱潮,但聰明的投資者絕不會(huì)因?yàn)閵W運(yùn)這一單一的賽事投資酒店,而是整體中國(guó)和北京經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健發(fā)展態(tài)勢(shì)、以及在奧運(yùn)背景下所創(chuàng)造出的整體投資信心度。
7天集團(tuán)副總裁周淮生也承認(rèn):“2008奧運(yùn)會(huì)并不是7天經(jīng)營(yíng)的支撐點(diǎn)?!?/p>
事實(shí)上,為奧運(yùn)造酒店的情形非常稀有,經(jīng)驗(yàn)老道的外資投資中國(guó)經(jīng)濟(jì)型酒店的風(fēng)潮,除了對(duì)長(zhǎng)遠(yuǎn)的收益判斷,還源于政策的轉(zhuǎn)向。
2007年7月10日國(guó)家外匯管理局下發(fā)的《國(guó)家外匯管理局綜合司關(guān)于下發(fā)第一批通過(guò)商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)項(xiàng)目名單的通知》,即130號(hào)文件,在一定程度上杜絕了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中熱錢(qián)的出入渠道。根據(jù)這份文件,2007年6月1日以后(含2007年6月1日)取得商務(wù)主管部門(mén)批準(zhǔn)證書(shū)且通過(guò)商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè),不論是新設(shè)還是增資,各分局均不予辦理外債登記手續(xù)。
這意味著從2007年6月1日開(kāi)始,外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的股東僅可以股權(quán)方式投資,而不允許登記外債,不論是第三方貸款還是股東貸款。
在這一政策的限制下,內(nèi)地的海外基金不得不尋求變術(shù),轉(zhuǎn)投酒店、工業(yè)、商業(yè)等傳統(tǒng)行業(yè)。戴德梁行酒店部董事曹念國(guó)告訴本刊:“與普通房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)的短期投資不同,酒店長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的特性,能夠?yàn)楫?dāng)?shù)卣畮?lái)長(zhǎng)期穩(wěn)定的稅收收入,也會(huì)更容易得到當(dāng)?shù)卣恼J(rèn)可。”