一條大鱷回歸資本市場的6年，折射出中國地產(chǎn)業(yè)越發(fā)明顯的金融屬性

10月30日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)借殼上市成功的消息終于傳來。SST幸福（600743.SH）發(fā)布公告稱，公司資產(chǎn)出售暨吸收合并北京市華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司重大資產(chǎn)重組方案，已獲得中國證監(jiān)會重組審核委員會有條件審核通過。

自去年10月23日SST幸福發(fā)布兩家公司合并公告停牌后，此次借殼歷時(shí)1年零7天。今年9月28日，重組方案曾因定價(jià)方式遭發(fā)審委否決，華遠(yuǎn)地產(chǎn)上市的前景蒙上陰影。1個月后峰回路轉(zhuǎn)，華遠(yuǎn)終于完成驚險(xiǎn)一躍。苦盡甘來的華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)在博客上感慨：好事多磨，終有出頭之日。

據(jù)SST幸福的公告顯示，華遠(yuǎn)地產(chǎn)2006年凈利潤2.3億元，年凈資產(chǎn)收益率大約在33%，2007年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)利潤將達(dá)到2.7億元左右，2008年預(yù)計(jì)為3.9億元，過去三年每年的開發(fā)面積都在40萬平方米以上。

與在全國“跑馬圈地”的萬科、富力、金地等近幾年高速發(fā)展的上市地產(chǎn)公司相比，華遠(yuǎn)地產(chǎn)所有項(xiàng)目均局限于北京，開發(fā)面積僅為地產(chǎn)龍頭萬科的1/20左右，速度明顯落后。事實(shí)上，與任志強(qiáng)個人知名度的與日俱增相反，華遠(yuǎn)地產(chǎn)出現(xiàn)在公眾面前的次數(shù)越來越少。

這家公司最近一次引起業(yè)內(nèi)關(guān)注，是在2005年8月以25.65億的“清河地王價(jià)”拿下橡樹灣項(xiàng)目。但這也是其自2003年全面實(shí)行土地轉(zhuǎn)讓招拍掛制度后獲得的唯一土地。另一方面，為獲得新項(xiàng)目發(fā)展和擴(kuò)張所需資金，任志強(qiáng)先后忍疼轉(zhuǎn)讓了尚都國際和華澤大廈等項(xiàng)目的部分股權(quán)。

實(shí)際上，如今飽受資金之苦的華遠(yuǎn)地產(chǎn)曾是最早在香港上市的內(nèi)地企業(yè)。華遠(yuǎn)地產(chǎn)的控股方華遠(yuǎn)集團(tuán)隸屬于北京市西城區(qū)國有資產(chǎn)管理委員會。西城區(qū)匯集了人民銀行總行、各大商業(yè)銀行總部以及3/4的中直機(jī)關(guān)，作為西城區(qū)直屬的地產(chǎn)公司，華遠(yuǎn)參與了眾多北京知名的城建項(xiàng)目，堪稱北京本土地產(chǎn)大鱷。

1994年，華遠(yuǎn)集團(tuán)與香港中資公司華潤集團(tuán)合資組建華遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司，并在兩年后通過股東華潤北京置地在香港主板成功上市，先后募集資金數(shù)十億元，成為擁有近80多億港元的大型地產(chǎn)機(jī)構(gòu)。

但在2001年，二者因經(jīng)營理念分歧而分家。華遠(yuǎn)集團(tuán)將其持有的華遠(yuǎn)房地產(chǎn)18％的股份全部轉(zhuǎn)讓給華潤集團(tuán)，隨后以“華遠(yuǎn)地產(chǎn)”品牌和股份轉(zhuǎn)讓所得數(shù)億元資金，重新組建了新的華遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司。

失去了來自資本市場的巨翼，新華遠(yuǎn)的日子不太好過?！皬囊粋€‘大地主’變成了房無一間、地?zé)o一隴的‘雇農(nóng)’，吃了上頓找下頓”。任志強(qiáng)曾這樣形容華遠(yuǎn)的處境。

在地產(chǎn)的資本屬性越來越明顯的背景下，任志強(qiáng)未放棄上市的努力。2003年華遠(yuǎn)地產(chǎn)曾試圖借殼京西旅游（000802.SZ）上市，但因中途發(fā)現(xiàn)其有大量賬外負(fù)債而放棄。

2004年下半年華遠(yuǎn)同時(shí)也與多個境外基金接觸，試圖用先私募再上市的方式再次進(jìn)入資本市場。但因華遠(yuǎn)的土地儲備不足，這幾家基金在評估與盡職調(diào)查完成之后均放棄了與公司的合作。土地儲備不足成為華遠(yuǎn)進(jìn)入資本市場的障礙。

直到2006年下半年，在一家券商的撮合下，華遠(yuǎn)找到了比較干凈的殼資源SST幸福，才實(shí)質(zhì)性的開啟了資本市場大門。

借殼上市只是華遠(yuǎn)上岸的第一步，國泰君安地產(chǎn)行業(yè)分析師張宇向記者指出，與IPO不同，借殼上市在實(shí)現(xiàn)上市時(shí)并不能獲得資金，必須通過隨后的增發(fā)才能實(shí)現(xiàn)融資，這中間一般需要兩年左右時(shí)間。不過華遠(yuǎn)的凈資產(chǎn)收益率遠(yuǎn)高于一般的地產(chǎn)企業(yè)，這一過程可能會縮短。目前，華遠(yuǎn)仍然缺乏土地儲備，如何盡快實(shí)現(xiàn)增發(fā)是決定其能否借助資本市場迎頭趕上的關(guān)鍵。

對資本市場并不陌生的任志強(qiáng)早已埋有伏筆。他在博客中透露，去年第四季度，華遠(yuǎn)與境外基金管理公司簽署了境外組建3億美元的基金專門投入華遠(yuǎn)地產(chǎn)的合作協(xié)議。這為以后的增資擴(kuò)股奠定了基礎(chǔ)。

“現(xiàn)在還不能利用上市公司資源融資，不能搞增發(fā)。但上市對于房地產(chǎn)企業(yè)的意義已經(jīng)今非昔比，幾乎就是生與死的界限。”任志強(qiáng)指出，華遠(yuǎn)越過這道門檻，其戰(zhàn)略意義更大。