政策在對(duì)實(shí)際經(jīng)濟(jì)起調(diào)控作用的同時(shí)，也應(yīng)該給老百姓方向性的提示，預(yù)期往往是引領(lǐng)整個(gè)市場(chǎng)走向的非實(shí)際卻最關(guān)鍵的因素

前不久，國(guó)家稅務(wù)總局公布通知，從2007年2月1日起，將正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收30％到60％不等的土地增值稅。土地增值稅政策從1995年就已制訂，只是從來沒有認(rèn)真的實(shí)行和追究過，地產(chǎn)商大多銷售收入的1％預(yù)征，有些甚至不繳。如此無(wú)非是因?yàn)楫?dāng)時(shí)正逢上一次地產(chǎn)泡沫的破裂，到處哀鴻遍野，從賣地掙錢、刺激經(jīng)濟(jì)的角度，政府自然是鼓勵(lì)而不是打壓地產(chǎn)商的積極性。于是泡沫越吹越大，暴利越來越厚，終于到了民怨沸騰的時(shí)候，政府突然想起，原來還有“尚方寶劍”一直閑置沒用。

增稅確實(shí)是增加了開放商的成本，降低了其暴利，從出口氣的角度來說是起作用的，可惜在流動(dòng)性充足的牛市里，估計(jì)對(duì)房?jī)r(jià)是只有推動(dòng)而無(wú)打壓的力道。資金充裕就會(huì)引起資產(chǎn)泡沫，地產(chǎn)商大可把增加的成本轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)和老百姓身上而不用擔(dān)心無(wú)人問津。相反，這一政策如果出在熊市里實(shí)施，倒真的是釜底抽薪，完全可以充當(dāng)催生資金鏈斷裂、開發(fā)商破產(chǎn)，導(dǎo)致大量拋盤涌出的狠角色。因此，政策出臺(tái)此政策的初衷不是不好，只是時(shí)機(jī)的掌握尚欠火候。在筆者看來，政府還不如興建大量的經(jīng)濟(jì)適用平價(jià)房，滿足中下層老百姓的剛性需求，自然地降低房?jī)r(jià)和開發(fā)商暴利來得實(shí)用，可是手里握著那么多稅收的政府又偏偏視此安得廣廈的良方為無(wú)物。歸根結(jié)底，是背后的利益沒有統(tǒng)一，和諧和福利社會(huì)并不是考核政績(jī)的指標(biāo)。

說到房地產(chǎn)政策，南京最近出臺(tái)的一條新規(guī)更叫人哭笑不得:購(gòu)買均價(jià)在10000元以上的房子，不得提取公積金還貸。眾所周知，南京的人均收入不高，與房?jī)r(jià)的高漲不相匹配，10000元以上已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是工薪階層能夠買得起的房子。估計(jì)用公積金買高價(jià)房的比例絕對(duì)不超過這一類房子購(gòu)買人群的20％，也就是說絕大多數(shù)購(gòu)買每平方10000元的樓盤的人是富人，也無(wú)需動(dòng)用公積金。相對(duì)與剛性的需求，高價(jià)房的供給反到會(huì)產(chǎn)生下降，10000元以上的房子馬上就變成了稀缺的緊俏商品。因此這一政策無(wú)異于掩耳盜鈴，對(duì)于抑制所謂10000元以上的高房?jī)r(jià)不會(huì)產(chǎn)生任何作用。同時(shí)那20％可能退出這個(gè)市場(chǎng)的人轉(zhuǎn)移到了10000以下的房子，又加大了對(duì)這部分房子的需求，最終導(dǎo)致中低價(jià)房的價(jià)格不斷向10000元靠攏。需求是不能行政抑制而只能自發(fā)調(diào)節(jié)的，可能政策制定者認(rèn)為:當(dāng)所有的房子都變成9999元每平方的時(shí)候，世界就大同了。

房?jī)r(jià)之所以在宏觀政策的不斷打壓之下還是居高不下，原因無(wú)非來自于流動(dòng)性過剩和真實(shí)需求兩個(gè)方面。流動(dòng)性過剩是老生常談，來自于升值預(yù)期和對(duì)沖外匯占款，由此帶來的資產(chǎn)泡沫不僅存在于房地產(chǎn)市場(chǎng)，也存在于包括股票、黃金、古董、郵票在內(nèi)的所有資產(chǎn)市場(chǎng)。然而就和股票市場(chǎng)伴隨著資金推動(dòng)，恰巧有企業(yè)盈利上升的基本面推動(dòng)一樣，說一個(gè)故事總是需要兩方面的配合。在房地產(chǎn)市場(chǎng)里伴隨著流動(dòng)性一起演繹的故事是剛性的需求。

對(duì)于城市房地產(chǎn)的需求來自于勞動(dòng)年齡人口。我國(guó)15－64歲的勞動(dòng)年齡人口在2000年為8.6億人，2016年將達(dá)到高峰10.1億人，比發(fā)達(dá)國(guó)家勞動(dòng)年齡人口的總和還要多。雖然其中有很大一部分是農(nóng)業(yè)人口，但是隨著城鎮(zhèn)化步伐的加快，“農(nóng)轉(zhuǎn)非”依然會(huì)上升，不要忘記決定任何一種資產(chǎn)價(jià)格的因素不是存量而是邊際增量的變化。

讓我們以一對(duì)30多歲的夫妻為例，這部分人出生在計(jì)劃生育政策出臺(tái)的前后，一家平均有1-2個(gè)兄弟姐妹，現(xiàn)在正是年富力強(qiáng)，事業(yè)日上，同時(shí)也到了結(jié)婚生子的年紀(jì)。無(wú)論從人口總量和購(gòu)買力兩方面都處于紅利的階段，相比于福利分房的父輩，他們對(duì)商品房的需求是別無(wú)選擇的。我們推想，這個(gè)家庭的居住結(jié)構(gòu)如下:雙方父母各有1套住房，這對(duì)夫妻需要購(gòu)買1套自住以及1套投資性房產(chǎn)，共4套住房。其中至少有2套是新增需求。因此從供給和需求兩個(gè)方面都進(jìn)行抑制房屋價(jià)格將會(huì)適得其反。開發(fā)商沒有自發(fā)降低房?jī)r(jià)的動(dòng)力，根據(jù)現(xiàn)行增值稅差別稅率的規(guī)定，房屋價(jià)格與企業(yè)利潤(rùn)的關(guān)系如下表:

利潤(rùn)率并沒有因?yàn)橹鸺?jí)升高的增值稅率而降低，只有在價(jià)格高到離譜的情況下才會(huì)發(fā)生拐點(diǎn)，因此開發(fā)商完全有把成本轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者頭上的動(dòng)機(jī)。即使有礙于行政調(diào)控，房?jī)r(jià)暫時(shí)不會(huì)上升，但在需求剛性的情況下起碼不會(huì)有主動(dòng)下調(diào)降低利潤(rùn)率的行為出現(xiàn)。

在目前這種情況下，只有通過興建廉租房等形式擴(kuò)大供給才能使價(jià)格回到合理的均衡價(jià)格。但是需求也不是永遠(yuǎn)不變的，如果你認(rèn)為價(jià)格的趨勢(shì)會(huì)持續(xù)而增加投資性地產(chǎn)的配置，那么你就錯(cuò)了。中國(guó)的現(xiàn)實(shí)情況是人口紅利正在逐漸消失，增量需求會(huì)由增速下降變?yōu)榻^對(duì)值下降，我們還是以上面那對(duì)夫妻為例。假設(shè)雙方父母現(xiàn)在的年齡為60歲，根據(jù)中國(guó)人平均壽命72歲來算，十幾年之后，隨著上一輩的去世，這對(duì)夫妻將依然擁有4套房產(chǎn)，但是其中的投資性房產(chǎn)將從1套變?yōu)?套。當(dāng)然他們還可以將其中的1套留給子女結(jié)婚居住，但是如果兩個(gè)這樣的家庭他們的子女結(jié)合，那么總共8套住房中有5套變成了投資性房產(chǎn)。換句話說，隨著時(shí)間的推移和人口老齡化的延伸，房屋供給在即使沒有任何新建樓盤的情況下也會(huì)增加至少5/2＝2.5倍。不僅需求下降，供給同時(shí)增加，價(jià)格理論上也應(yīng)該下跌60％（當(dāng)然這應(yīng)該不會(huì)是政府在現(xiàn)期不愿大量增加廉價(jià)房供給的考慮因素），并且這種趨勢(shì)絕對(duì)不會(huì)在10年之后才發(fā)生，因?yàn)榱鲃?dòng)性的問題會(huì)提前發(fā)生逆轉(zhuǎn)。

目前由于賭人民幣升值和全世界范圍內(nèi)濫印紙幣而引起的資本過剩會(huì)順著升值接近尾聲和緊縮的開始而迅速收回，錢從哪里來就會(huì)回到哪里去。只不過即使我們知道現(xiàn)在是泡沫，并且泡沫總有破裂的一天，但是我們不知道泡沫是否會(huì)延續(xù)，或者什么時(shí)候會(huì)破裂。

如果泡沫吹得太大，不僅現(xiàn)在會(huì)造成民怨沸騰，一旦破裂的時(shí)候也會(huì)引起銀行壞帳的增加，會(huì)不遺余力地出臺(tái)各種政策抑制房?jī)r(jià)。然而任何一種政策都很難完成多重的宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，有時(shí)候這些目標(biāo)之間甚至是相互矛盾的，政策制定者的出發(fā)點(diǎn)往往立足于緩解短期的矛盾大于長(zhǎng)遠(yuǎn)，或者各方力量博弈的結(jié)果。政策在對(duì)實(shí)際經(jīng)濟(jì)起調(diào)控作用的同時(shí)，也應(yīng)該給老百姓方向性的提示，預(yù)期往往是引領(lǐng)整個(gè)市場(chǎng)走向的非實(shí)際卻最關(guān)鍵的因素。“非理性的繁榮”需要理性的政府制定理性的政策去加以調(diào)控。