何忠洲　劉　震

雖然房權(quán)和地權(quán)在法律規(guī)定上是一致的，但在城市房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際操作中的分離，令人們的房產(chǎn)權(quán)始終處于不安的境地，即使那些當(dāng)年擁有完整的房地所有權(quán)的老私房主，也不能例外

在1982年憲法宣布“城市的土地屬于國家所有”25年之后，面對(duì)已經(jīng)被強(qiáng)行拆除的舊宅，華新民執(zhí)拗地強(qiáng)調(diào)：那房和地是屬于我家的。華新民的祖宅有兩處：遂安伯胡同27號(hào)、紅星胡同51號(hào)、53號(hào)和55號(hào)，共占地兩千多平方米，均位于北京東城區(qū)金寶街開發(fā)項(xiàng)目范圍內(nèi)。

在所有的場(chǎng)合，她都通過介紹歷史過程和現(xiàn)行法律說明：在中國，土地除了國家所有和集體所有外，還一直存在著私有，“而且，至今如此”。

最為有力的證據(jù)是，她至今保留著1951年由北京市地政局(現(xiàn)國土局)頒發(fā)給她祖父的房屋土地所有權(quán)證，并且有著證明其土地私人權(quán)屬的地籍圖。

在其中一處祖宅經(jīng)歷了祖宅被強(qiáng)行拆除和一系列的官司之后，她開始收集與土地、房子相關(guān)的法律法規(guī)乃至領(lǐng)導(dǎo)講話與通知，并且如數(shù)家珍。

她開始用自己的方式來解釋憲法。

這一次，這個(gè)藍(lán)眼睛、高鼻梁、栗色頭發(fā)的中法混血兒，成了北京乃至全國上百萬私房主的代表。

在一波又一波的城市改造、拆遷浪潮中，相當(dāng)一部分的激烈沖突正與這些私房主相關(guān)。

分離的房地

這兩處祖宅是華新民已故祖父華南圭在1914年親自為自家人居住而設(shè)計(jì)的宅院。從一開始，這里就房地不分。

1949年中華人民共和國建立，華新民的父親華攬洪于1963年繼承了兩處祖宅，并且得到由人民政府頒發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)證。

房地在實(shí)際操作中的分離始于之后的一系列運(yùn)動(dòng)。

1958年，為了解決大量擁入城市的軍人和工人的居住問題，中央人民政府發(fā)布了關(guān)于“經(jīng)租房”的通知，要求“對(duì)房主及其親屬進(jìn)行動(dòng)員”，將其超過225平方米或15間的私有出租房屋拿出來，“由國家經(jīng)營(yíng)租賃”，即“由國家進(jìn)行統(tǒng)一租賃、統(tǒng)一分配使用和修繕維護(hù)”。

公開資料顯示，1958年北京市私房改造后的經(jīng)租房有23萬余間，共380萬平方米，占當(dāng)時(shí)改造房的53.85%，涉及私房主6000戶左右。而在蘇州和上海，比例則更高一些。蘇州的私產(chǎn)比例占了86%，上海為66%。

華新民祖宅中的紅星胡同的一部分即被經(jīng)租。但是，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)證都還在華家。

隨后1966年的“紅八月”，在紅衛(wèi)兵們徹底消滅私有制的行動(dòng)中，這些房地產(chǎn)證都被勒令上交。一些私宅的院落空地上被房管局蓋上了房屋。

在1982年，北京落實(shí)私房政策辦公室成立。根據(jù)當(dāng)時(shí)的政策，在文革期間被侵占的房屋被退回房主。

這個(gè)時(shí)候，土地的私有仍然是大量的現(xiàn)實(shí)存在。

改變是在1982年，這一年修正后的憲法規(guī)定：城市的土地屬于國家所有。1988年憲法修正案又從不再可以轉(zhuǎn)讓的土地所有權(quán)中分離出來了可以轉(zhuǎn)讓的“土地使用權(quán)”，使得土地財(cái)產(chǎn)權(quán)得以延續(xù)下去。

隨后便是換證。原本房與地一體的房地產(chǎn)證被一分為二：房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證。

對(duì)1982年憲法的規(guī)定，華新民再三強(qiáng)調(diào)，城市的土地歸國家所有并不意味著一切土地都?xì)w國家所有，私宅下的地是仍屬于私人的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)，1990年的國土13號(hào)法規(guī)已明確是私人所有權(quán)“自然享有”。

而且，她強(qiáng)調(diào)，土地財(cái)產(chǎn)權(quán)是物權(quán)，而且法律上房和地的權(quán)利一直是一致的。

然而雖然法律上非常明確，但就在中國的《物權(quán)法》醞釀之際，2005年，華新民發(fā)現(xiàn)，她家紅星胡同的祖宅連同周圍大大小小住滿了人的房屋，被貼上了一個(gè)大大的拆字。一個(gè)被命名金寶街的項(xiàng)目要在這里開工，“打通金寶街，擴(kuò)大王府井商圈。”

“我們的房子和地在我們完全不知情的情況下被賣掉了。”華新民說。而且不久，華新民和胡同的居民們發(fā)現(xiàn)：祖宅下的地被開發(fā)商用來在銀行抵押貸款。

要房子也要地

華新民代理父親的訴訟始于2005年。她在法庭上說，“如果誰想表示此宅不屬于華家而屬于他的話，就請(qǐng)他出示他的房地產(chǎn)所有證，如此簡(jiǎn)單。”

為了證明自己家人是真正的權(quán)利所有人，在庭審中，華新民出示了這兩處私宅的民國時(shí)期的房契地契，以及上世紀(jì)50年代國家頒發(fā)的房地產(chǎn)所有證(此證即“文革”后歸還私產(chǎn)的憑證)，還有頒發(fā)此證的時(shí)任人民政府地證局副局長(zhǎng)的親筆信和家住房客的證明信。

但是法院最后的結(jié)論是：“這些證據(jù)只能證明北京市東城區(qū)無量大人胡同(即現(xiàn)東城區(qū)紅星胡同)18號(hào)、19號(hào)、20號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)的歷史狀況。華攬洪未能提交其對(duì)相關(guān)房屋目前仍享有合法所有權(quán)或使用權(quán)的證據(jù)?！?/p>

這讓華新民啼笑皆非：什么叫做“歷史狀況”？任何逝去的時(shí)光都可以被稱作“歷史”，昨天就是歷史，兩年前是歷史，二十年前也是歷史，五十年前也是歷史。如果按照審判長(zhǎng)的意思，任何一個(gè)業(yè)主昨天登記過的房產(chǎn)在今天都不能算數(shù)，都只能證明產(chǎn)權(quán)的“歷史狀況”，都不能“仍享有”，豈不可笑！

華新民強(qiáng)調(diào)：我方仍對(duì)有關(guān)房屋和宅基地享有合法權(quán)益。

不安的土地

事實(shí)上，關(guān)于經(jīng)租房及其下的土地，在有些城市并不成為問題。

1997年1月29日，廣州市于通過了《關(guān)于加大本市落實(shí)僑房政策力度實(shí)施方案》，文件規(guī)定：涉及到對(duì)私改經(jīng)租僑房和代管僑房的處理，在一定條件下，同一僑房產(chǎn)權(quán)人在本市有一間或多間房屋的，被私改或代管的住宅用房不論建筑面積多少，一律歸還房屋產(chǎn)權(quán)給僑房業(yè)主。

到2001年上半年止，全市共發(fā)還非住宅私改和代管僑房500平方米以內(nèi)的有17.7萬多平方米，住宅私改和代管僑房1000平方米以下的80.2萬多平方米；處理本市屬區(qū)、縣級(jí)市土改拍賣僑房面積12.3萬多平方米，發(fā)放補(bǔ)償款4809.3380萬元。

2006年6月1日，廣州市國土資源和房屋管理局又聯(lián)合出臺(tái)了“關(guān)于進(jìn)一步明確落實(shí)僑房政策發(fā)還房屋有關(guān)問題”的通知。

廈門市在2003年5月明確了落實(shí)僑房使用權(quán)的幾種渠道，包括僑房業(yè)主或其代理人與住戶協(xié)商解決，業(yè)主或其代理人配合無其他房源的住戶向市落實(shí)辦申購專用房源，以及住戶不予配合情況下，業(yè)主或通過法律途徑，或通過政府相關(guān)部門的調(diào)解，取得使用權(quán)。

據(jù)福建鄉(xiāng)音網(wǎng)報(bào)道，2002年，廈門市在應(yīng)清退的僑房產(chǎn)權(quán)總面積88.95萬平方米中，已清退73.99萬平方米。

這些地方解決的一個(gè)背景是，在改革開放初招商引資的情況下，大量的華僑正是經(jīng)租房的房主。而且，整體的數(shù)量也并不太多，政府也有足夠的空間來進(jìn)行調(diào)配。

相比之下，同樣是僑產(chǎn)中的經(jīng)租房，在北京和其他一些城市卻沒能返還。在北京、上海這樣的地方，經(jīng)租房連同其下的土地，被作為歷史遺留，至今未得到完全解決。

而隨著時(shí)間的流逝，這些大城市的地價(jià)已經(jīng)高得令人咋舌。

有私房主出示給記者的一份內(nèi)部文件表明，政府也曾給一些人返回經(jīng)租房，不過，文件注明條件是：針對(duì)領(lǐng)導(dǎo)批件。

但是，關(guān)于房子和土地，則至今在法律規(guī)定上和土地管理部門的實(shí)際操作上有著極大的距離。

華新民擔(dān)心的是，新一輪的地籍調(diào)查正在進(jìn)行。在她看來，地籍如同戶籍，一直是在證明著宗地的所屬。華的擔(dān)心在于，新的地籍有可能會(huì)把歷史上的合法登記給抹掉，把非法侵占的事實(shí)變成“合法”。

她家的另外一處宅子，位于遂安伯胡同27號(hào)的一座四合院，是文革后歸還的，有著新?lián)Q發(fā)的房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證，但是在金寶街項(xiàng)目中，一樣面臨著未經(jīng)房主允許已被土地部門非法出讓，并可能被拆除的命運(yùn)。