[摘要] 當(dāng)前各個(gè)城市的房地產(chǎn)價(jià)格飆升，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于聯(lián)合國人居中心的住房價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，出現(xiàn)房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其基礎(chǔ)價(jià)值，即通常意義上的房地產(chǎn)價(jià)格泡沫，通過對其產(chǎn)生原因的分析：房地產(chǎn)商品的特殊性、土地資源的稀缺性、信息不對稱性、金融貸款對房地產(chǎn)的傾向性，提出采取相應(yīng)的政策來擠出房地產(chǎn)價(jià)格泡沫。

[關(guān)鍵詞] 價(jià)格泡沫利率擠出稅收杠桿

幾年前，北京西紅門一塊140萬平方米的建設(shè)用地，在公開招標(biāo)中被湖南電廣傳媒集團(tuán)以17億元拿下，以網(wǎng)絡(luò)、寬帶和傳媒為主業(yè)的電廣傳媒集團(tuán)敢于殺入與主業(yè)相距遙遠(yuǎn)的房地產(chǎn)，說明了當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)的誘惑有多大。但是，直至今日，作為暴利行業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)，并非整體贏利能力很強(qiáng)的行業(yè)，過高的商品房空置率吞噬了房地產(chǎn)業(yè)所創(chuàng)造的利潤，可以說房地產(chǎn)行業(yè)甚至僅僅是一個(gè)微利行業(yè)，在中國股市上市公司行業(yè)利潤榜上，房地產(chǎn)名列倒數(shù)第二，明顯低于各行業(yè)平均利潤。因此，有專家說，當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格的上漲是一種“虛漲”，也就是我們通常意義上的房地產(chǎn)泡沫。

一、何謂房地產(chǎn)價(jià)格泡沫

價(jià)格泡沫一般是指虛擬資本的增長，那房地產(chǎn)價(jià)格泡沫主要是指土地和房屋價(jià)格極高，與其使用價(jià)值不符，雖然賬面上價(jià)值增長很高，但實(shí)際上很難得到實(shí)現(xiàn)，形成一種表面上的虛假繁榮。最早可考證的房地產(chǎn)泡沫是發(fā)生于1923年～1926年美國佛羅里達(dá)房地產(chǎn)泡沫，這次房地產(chǎn)投機(jī)狂潮曾引發(fā)了華爾街股市大崩潰，并最終導(dǎo)致了以美國為首的20世紀(jì)30年代的全球經(jīng)濟(jì)大危機(jī)。

泡沫與一般商品價(jià)格的波動(dòng)并不相同。

1.一般商品價(jià)格的波動(dòng)主要是價(jià)格上漲、下跌，圍繞著商品的價(jià)值上下波動(dòng)，變動(dòng)幅度有限，而且從長期看來是循環(huán)的，是符合價(jià)值規(guī)律的，而泡沫則是價(jià)格持續(xù)上漲，漲到?jīng)]法預(yù)測的地步，讓公眾產(chǎn)生恐慌，然后紛紛轉(zhuǎn)手，從而使價(jià)格突然暴跌，波動(dòng)幅度非常大，且沒有規(guī)律可循。

2.正如前面所說，一般商品的價(jià)格是圍繞價(jià)值來波動(dòng)的，反映了商品的供給與需求之間的關(guān)系，當(dāng)價(jià)格上漲時(shí)，供給增加，倘若需求不變，那投資者預(yù)期價(jià)格將下降，從而回歸到正常價(jià)格。而泡沫發(fā)生時(shí)，市場機(jī)制失靈，這時(shí)的投資者已不是理性的經(jīng)濟(jì)人了，當(dāng)價(jià)格上漲時(shí)，供給依然增加，但投資者卻預(yù)期價(jià)格將會(huì)繼續(xù)上升，也就是我們通常意義上的“買漲不買跌”。

二、房地產(chǎn)價(jià)格泡沫產(chǎn)生的原因

1.房地產(chǎn)商品的特殊性。與其他商品相比，房地產(chǎn)商品屬于耐用商品和高價(jià)值商品，在一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)商品供求不易均衡，而且合同期攤銷交易成本低，因而房地產(chǎn)容易產(chǎn)生泡沫。

2.土地資源的稀缺性。房地產(chǎn)主要包括土地及地上建筑物，而且房地產(chǎn)價(jià)格中土地成本占相當(dāng)大的比重。眾所周知，土地是一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的載體，而土地的最大經(jīng)濟(jì)特征就是稀缺性，與其他生產(chǎn)要素相比，土地的供給彈性最小。正如林毅夫教授指出的，隨著社會(huì)總需求的增長，供給彈性越小的要素，其價(jià)格增長得越快。因?yàn)橥恋氐淖匀还┙o是固定不變的，但房地產(chǎn)的發(fā)展對土地的需求是日益增長的，從而導(dǎo)致了土地資源的相對不足，而且隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人口的增加，這種不足將會(huì)有無限擴(kuò)大的趨勢。在土地獲利需求的促使下，由于土地權(quán)益是一種虛擬資本，可以反復(fù)轉(zhuǎn)手，因此，土地供給具有投機(jī)性，把獲取的土地權(quán)益作為牟利的手段也成為越來越多人所慣用的伎倆，而土地資源的稀缺性、壟斷性與投機(jī)性必然會(huì)導(dǎo)致土地價(jià)格的上揚(yáng)，從而影響房地產(chǎn)價(jià)格，使其偏離資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，為泡沫的生成提供了基礎(chǔ)條件。

3.信息不對稱性。在市場經(jīng)濟(jì)健全的環(huán)境下，房地產(chǎn)的價(jià)格應(yīng)該等于其重置價(jià)格，并受供求關(guān)系的影響，但在信息不對稱時(shí)，過度炒作常常會(huì)導(dǎo)致投資者高估或低估未來收益的情況，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的虛擬性。然而與其他市場一樣，房地產(chǎn)市場的變化是始終存在的，各種動(dòng)態(tài)因素的變化，比如基礎(chǔ)設(shè)施的投入、居民收入的增加、利率政策、稅收政策等的變動(dòng)，都會(huì)引起房地產(chǎn)市場的變化，即使在信息完全的前提下，由于房地產(chǎn)業(yè)本身的特性：投資周期長，開發(fā)商的有效供給往往滯后于瞬息變化的市場需求，投資者很難及時(shí)對該變化做出相應(yīng)的調(diào)整，更別談在信息不對稱的現(xiàn)階段，投資者幾乎無法對變化的市場做出準(zhǔn)確的判斷，再加上對未來預(yù)期非正常的樂觀以及從眾行為，這樣房地產(chǎn)價(jià)格的虛擬性更加嚴(yán)重，泡沫成分更多了。

4.金融貸款對房地產(chǎn)業(yè)的傾向性。房地產(chǎn)業(yè)屬于資本密集型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展離不開金融業(yè)的支持，由于房地產(chǎn)的保值增值性及固定性，銀行系統(tǒng)貸款傾向于房地產(chǎn)業(yè)，尤其是在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢看好的情況下，政府鼓勵(lì)投資、拉動(dòng)內(nèi)需，利率設(shè)置得比較低，同時(shí)銀行因?yàn)槊つ孔非笫袌龇蓊~、信貸規(guī)模，忽視了對借款人的資格審查、后續(xù)的跟蹤調(diào)查，低估了投資項(xiàng)目潛在的風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)果大量的銀行資金流入房地產(chǎn)業(yè)，形成了壞賬、呆賬，加快了房地產(chǎn)業(yè)的急速膨脹和泡沫的生成。

三、治理我國房地產(chǎn)泡沫的對策建議

伴隨著泡沫的突然破滅往往是更加混亂的經(jīng)濟(jì)和金融危機(jī)，因此對待泡沫不能強(qiáng)力打壓，而要慢慢擠出和消化，在采取各種經(jīng)濟(jì)或金融手段來控制投機(jī)資金流向的時(shí)候，應(yīng)避免過激措施使得投機(jī)資金突然斷流，建議采取下列措施。

1.加強(qiáng)對土地利用的監(jiān)管，抑制土地投機(jī)。進(jìn)一步強(qiáng)化對土地的征收劃撥以及交易的管制，對那些任意“圈地”、以低價(jià)征地高價(jià)出讓增收的行為、搞名目繁多且勞民傷財(cái)?shù)摹靶蜗蠊こ獭焙汀罢児こ獭?、浪費(fèi)資源的低效益、重復(fù)建設(shè)等，堅(jiān)決予以制止。土地出讓應(yīng)實(shí)行招投標(biāo)和拍賣，制定出標(biāo)底，選擇接近標(biāo)底和開發(fā)方案優(yōu)秀者中標(biāo)，成交價(jià)格可以與標(biāo)底有一定比例的上下浮動(dòng)幅度，而不是“價(jià)高者得之”，防止哄抬地價(jià)。

2.規(guī)范信息披露制度，嚴(yán)厲打擊虛假信息。近幾年來，我國房地產(chǎn)得到了飛速的增長，但由于信息不及時(shí)、不對稱和過度投機(jī)，房地產(chǎn)過度發(fā)展帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，需要加強(qiáng)信息披露和輿論引導(dǎo)，防止投資者盲目跟風(fēng)炒作，切斷泡沫形成的社會(huì)基礎(chǔ)，同時(shí)對制造虛假信息者予以嚴(yán)厲打擊，大力發(fā)展民間會(huì)計(jì)和審計(jì)機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)其市場約束和制度約束，使投資機(jī)構(gòu)的利潤是真實(shí)可靠的。

3.調(diào)整房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)信貸審核和監(jiān)督。一要嚴(yán)格審查住房開發(fā)貸款發(fā)放條件，切實(shí)加強(qiáng)住房開發(fā)貸款管理，住房開發(fā)貸款對象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，貸款應(yīng)主要投向適銷對路的住宅開發(fā)項(xiàng)目，企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的規(guī)定比例，開發(fā)項(xiàng)目必須具備四證(國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證)。二要強(qiáng)化個(gè)人住房貸款管理，嚴(yán)禁發(fā)放零首付個(gè)人住房貸款，對個(gè)人購買兩套及兩套以上住房的，大幅度提高首付比例。

4.實(shí)施二手房交易稅收管理、充分利用稅收杠桿抑制炒作房價(jià)。在1994年國務(wù)院發(fā)布的《中華人民共和國個(gè)人所得稅法實(shí)施條例》以及1999年財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、建設(shè)部《關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》中，就已經(jīng)對二手房交易所得征收個(gè)人所得稅作出明確的說明。2006年7月26日，國家稅務(wù)總局又出臺(tái)相關(guān)通知，要求自8月1日開始，國內(nèi)居民在進(jìn)行個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓時(shí)，所得收益須按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目繳納個(gè)稅，該稅率為固定的20％。通知明確，今后主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要在房產(chǎn)交易場所設(shè)置稅收征收窗口，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，應(yīng)與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)繳納的契稅、營業(yè)稅、土地增值稅等稅收一并辦理。對于地方稅務(wù)機(jī)關(guān)暫沒有條件在房地產(chǎn)交易場所設(shè)置稅收征收窗口的，應(yīng)委托契稅征收部門一并征收個(gè)人所得稅等稅收。這實(shí)際上意味著，原來的自愿繳納個(gè)稅已轉(zhuǎn)變?yōu)閺?qiáng)制繳納。

由于房地產(chǎn)屬于固定資產(chǎn)的投資，對整個(gè)社會(huì)資金的流動(dòng)以及對原材料價(jià)格的影響都非常大，所以應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)的管理，尤其是適時(shí)適量地?cái)D出其中的泡沫成分。

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