［摘要] 主要從經(jīng)濟(jì)因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求的影響進(jìn)行分析，觀察發(fā)現(xiàn)只有利率、每季度末金融機(jī)構(gòu)建筑業(yè)貸款、每季度末的M2貨幣供給量、土地交易價(jià)格指數(shù)和季度居民實(shí)際購(gòu)買力的影響較為顯著。國(guó)家機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)宏觀調(diào)控， 保持住房?jī)r(jià)格特別是普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。

[關(guān)鍵詞] 房產(chǎn)價(jià)格指數(shù)回歸分析安居需求

一、理論模型及研究方法

房地產(chǎn)的實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格是由供給與需求，競(jìng)爭(zhēng)等多種市場(chǎng)因素和非市場(chǎng)因素綜合作用的結(jié)果。主要從經(jīng)濟(jì)因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求的影響進(jìn)行分析，觀察房地產(chǎn)價(jià)格所受到的影響因素。理論上來(lái)看，一方面在需求的角度，房屋是一種高價(jià)值的耐用消費(fèi)品，以住宅為例，即使在發(fā)達(dá)國(guó)家，一套住宅的價(jià)值也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)普通家庭的年收入，家庭現(xiàn)有的購(gòu)買能力不能滿足住宅購(gòu)買需求，這就要依賴信貸，通過(guò)分期付款活抵押貸款方式購(gòu)買房屋。

另一方面在供給的角度，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)成本遞增的行業(yè)，房地產(chǎn)商進(jìn)行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)會(huì)受到可貸資金、利率、土地供給、國(guó)家投入固定資產(chǎn)價(jià)值等因素的影響。

同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格又因?yàn)榈赜虿町惗谌珖?guó)范圍內(nèi)表現(xiàn)出較大的差異，因此，房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)成為一個(gè)更為理想的衡量全國(guó)房?jī)r(jià)水平的指標(biāo)。所以，以房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)作為應(yīng)變量，以人均工資、利率、全國(guó)物價(jià)總指數(shù)、建筑業(yè)貸款數(shù)額、土地交易價(jià)格、貨幣供給量和固定資產(chǎn)投資作為解釋變量，構(gòu)造計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型。

二、回歸分析

1998年４月１６日，國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合發(fā)布了該年第一季度全國(guó)３５個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。從1998年開(kāi)始的各季度時(shí)間序列數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)查研究，數(shù)據(jù)分別來(lái)自中經(jīng)數(shù)據(jù)網(wǎng)，中國(guó)人民銀行網(wǎng)和中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)論壇數(shù)據(jù)交流中心。

1.引入變量

引入應(yīng)變量FDCJt——房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)；解釋變量TDJYt——土地交易價(jià)格。

M2t——每季度末的M2貨幣供給量;WAGEt——全國(guó)季度平均職工工資。

INTERESTt——利率;CPIt——全國(guó)物價(jià)總指數(shù);LLOANt——每季度末金融機(jī)構(gòu)建筑業(yè)貸款。

INVESTt——每季度新增固定資產(chǎn)在建筑業(yè)的投資;SEASONt——虛擬變量。

注：利率為每季度存款利率與貸款利率的加權(quán)平均。

季度人均工資和季度新增固定資產(chǎn)投資具有很強(qiáng)的周期性，每一年第四季度的工資均比前三季度的大幅度上漲，為了測(cè)量這一現(xiàn)象是否給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)沖擊，設(shè)定一個(gè)虛擬變SEASONt，在第一、二、三季度取值為0，四季度取值為1。采取1998年～2004年28個(gè)時(shí)間序列數(shù)據(jù)。

2.設(shè)定模型

從線性型，對(duì)數(shù)模型，和對(duì)數(shù)到線性模型中選取一個(gè)最佳模型。通過(guò)各種測(cè)試，普遍認(rèn)為對(duì)數(shù)到線性模型不論從經(jīng)濟(jì)意義上考慮或是從模型的優(yōu)度考慮都是最佳的，故下面就以該模型形式進(jìn)行分析研究。

對(duì)數(shù)到線性模型：

3.模型參數(shù)估計(jì)，檢驗(yàn)和修正

利用Eiews軟件用OLS進(jìn)行估計(jì)得:

由此可見(jiàn)，LN(INVESTt)，CPIt，SEASONt和TDJYt系數(shù)的t值均不顯著，故對(duì)該模型進(jìn)行計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)的校驗(yàn)，并進(jìn)行修正，看看是否能使模型改善。

⑴多重共線性檢驗(yàn)

利用軟件Eviews得到變量的相關(guān)系數(shù)矩陣，從中看出各解釋變量之間的相關(guān)系數(shù)均比較大，說(shuō)明由于受到數(shù)據(jù)采集局限，以及各變量在經(jīng)濟(jì)含義上均密切相關(guān)，存在著較嚴(yán)重的多重共線性問(wèn)題為此就多重共線性進(jìn)行修正。即利用Eviews進(jìn)行變量剔除的檢驗(yàn)，來(lái)解決多重共線性的問(wèn)題。

通過(guò)數(shù)據(jù)處理，分析比較原始模型發(fā)現(xiàn)，除變量TDJYt，其他解釋變量系數(shù)均顯著異于零，且F值顯著增加和值有所提高，認(rèn)為可以擱置多重共線性問(wèn)題，因?yàn)樵诮忉屪兞肯禂?shù)基本顯著且符號(hào)正確的情況下，用OLS估計(jì)的解釋變量系數(shù)在多重共線性問(wèn)題下仍然是線性無(wú)偏的，并不會(huì)很大的防礙研究，且可以從其它方面進(jìn)行對(duì)該模型的調(diào)整。

⑵變量的適度調(diào)整

在方程③中，季度人均工資與房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)呈負(fù)相關(guān)，為了消除名義工資上漲，而通貨膨脹率的上漲使實(shí)際工資水平下降而給方程帶來(lái)誤影響，我們決定以（名義工資/物價(jià)總指數(shù)）來(lái)代表人民相對(duì)的實(shí)際購(gòu)買力，同時(shí)指數(shù)化了的人民相對(duì)實(shí)際購(gòu)買力用上升一個(gè)單位來(lái)衡量，并且嘗試用土地交易價(jià)格指數(shù)的滯后項(xiàng)代替土地交易價(jià)格，得到

——WAGE2t季度平均居民實(shí)際購(gòu)買力

此時(shí)該模型中的所有解釋變量系數(shù)均顯著異于零，且有較高的R2校驗(yàn)值和F統(tǒng)計(jì)值，決定暫用此模型形式，并進(jìn)行各項(xiàng)檢驗(yàn)以彌補(bǔ)不足。

⑶殘差項(xiàng)的正態(tài)性檢驗(yàn)

由于關(guān)于模型的幾乎所有統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)（t檢驗(yàn)，F(xiàn)檢驗(yàn)等）均建立在殘差項(xiàng)ui服從正態(tài)分布的假設(shè)前提下，故認(rèn)為應(yīng)首先進(jìn)行殘差項(xiàng)的正態(tài)性檢驗(yàn)以有效地支持模型。進(jìn)行JB檢驗(yàn)后可知，在5%的顯著性水平下，不能拒絕H0：殘差項(xiàng)服從正態(tài)分布的原假設(shè)，故該模型的統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)是有效的。

⑷異方差檢驗(yàn)

進(jìn)行懷特異方差檢驗(yàn)，可得=14.33242，故不拒絕H0:殘差項(xiàng)不具有異方差性的原假設(shè)。

⑸自相關(guān)檢驗(yàn)

進(jìn)行著名的偵察序列相關(guān)性的D-W檢驗(yàn)后，可認(rèn)為該模型的殘差項(xiàng)是隨機(jī)的。

最后，模型的預(yù)測(cè)能力

由以上數(shù)據(jù)可以得到，MAPE即平局絕對(duì)百分誤差和希爾不等系數(shù)均很小，同時(shí)最后三個(gè)比例項(xiàng)中CP進(jìn)似為1，說(shuō)明此次回歸的預(yù)測(cè)精度相當(dāng)高，預(yù)測(cè)值十分接近真實(shí)值。

4.結(jié)果的分析

進(jìn)行一系列的修正和檢驗(yàn)后最終得到的回歸如下:

從中可以得出以下結(jié)論：

Ⅰ在其他解釋變量不變的情況下，1998年～2004年，季度利率每提高一個(gè)單位，季度房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)平均上漲1.036個(gè)單位。

Ⅱ在其他解釋變量不變的情況下，1998年～2004年，季度金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的建筑業(yè)貸款每增長(zhǎng)1%，季度房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)平均下降0.10個(gè)單位。

Ⅲ在其他解釋變量不變的情況下，1998年～2004年，季度貨幣供給量提高1%引起季度房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)上漲0.19425個(gè)單位，平均地說(shuō)。

Ⅳ在其他解釋變量不變的情況下，1998年～2004年，季度土地交易價(jià)格指數(shù)上漲一個(gè)單位，會(huì)引起滯后兩期的季度房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)平均上漲0.286個(gè)單位。

Ⅴ在其他解釋變量不變的情況下，1998年～2004年，季度居民實(shí)際購(gòu)買力上升1個(gè)單位會(huì)導(dǎo)致季度房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)平均下降0.062個(gè)單位。

Ⅵ模型引入的解釋變量可以說(shuō)明應(yīng)變量房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)變異的96.08%。

三、結(jié)論與對(duì)策

經(jīng)過(guò)上述計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型的分析，發(fā)現(xiàn)最初所選取的八個(gè)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)可能產(chǎn)生較大影響的因素里，只有利率、每季度末金融機(jī)構(gòu)建筑業(yè)貸款、每季度末的M2貨幣供給量、土地交易價(jià)格指數(shù)和季度居民實(shí)際購(gòu)買力的影響較為顯著。

盡管房地產(chǎn)天然具有投資性，政府房地產(chǎn)業(yè)政策仍需通過(guò)金融、稅收等杠桿，對(duì)土地管理制度、房屋信貸利率、房地產(chǎn)商運(yùn)作等方面的問(wèn)題進(jìn)行控制和管理，從而起到重要的引導(dǎo)調(diào)控作用。

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