[摘要] 商品房銷售是房地產(chǎn)開發(fā)商目前采用的主要銷售方式，這種銷售方式由于其標(biāo)的物在合同簽訂時尚在建設(shè)中，合同的簽訂和履行都具有一定的特殊性。本文針對商品房預(yù)售合同的訂立和履行中存在的問題進行分析，并提出了相應(yīng)的建議。

[關(guān)鍵詞] 商品房預(yù)售合同

商品房買賣分為現(xiàn)房買賣和期房買賣兩種，期房買賣又稱為商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位將建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給承購人，由承購人根據(jù)預(yù)售合同支付房款并在房屋竣工驗收合格后取得房屋所有權(quán)的房屋買賣形式。預(yù)售商品房作為一種期權(quán)交易模式，專業(yè)性強、涉及法律關(guān)系復(fù)雜，客觀地形成了在房地產(chǎn)開發(fā)商、銷售商和買房消費者之間的信息不對稱，給雙方在簽約過程中造成了許多困難，很容易侵害買房消費者的合法權(quán)益。商品房預(yù)售合同就其性質(zhì)而言，應(yīng)屬房屋買賣合同的一種，但由于其標(biāo)的物是在建中的房屋，這就使得該種合同呈現(xiàn)出許多與一般貨物的買賣合同不同的特點，在實踐上也出現(xiàn)了一些特殊的法律風(fēng)險和糾紛焦點，在合同的訂立和履行過程中主要表現(xiàn)為以下方面：

一、 合同的主體資格存在缺陷

按照我國《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，商品房預(yù)售合同的預(yù)售方必須具備如下的條件：

1.預(yù)售方必須是經(jīng)過批準(zhǔn)設(shè)立并在工商行政管理部門登記注冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。如果預(yù)售方不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格而與他人簽定了商品房預(yù)售合同，則該合同為無效合同；

2.預(yù)售方必須交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。土地和房屋不可分割的特性決定，房屋的所有權(quán)和土地的使用權(quán)一同轉(zhuǎn)讓，只有確定了土地使用權(quán)的商品房才能訂立預(yù)售合同。否則，該合同為無效合同，而且房地產(chǎn)管理部門不可能為雙方辦理有關(guān)權(quán)屬登記手續(xù)，預(yù)購方最終無法取得該商品房的所有權(quán)；

3.預(yù)售方必須取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，投入的開發(fā)資金必須達到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)預(yù)定施工進度和竣工交付日期。建設(shè)工程規(guī)劃許可證是開發(fā)商進行商品房建設(shè)的前提條件，否則，屬于違法建筑，雙方簽訂的預(yù)售合同即為無效合同；

4.預(yù)售方必須向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

只有當(dāng)預(yù)售方符合了上述條件，才具備和購房者簽訂商品房預(yù)售合同的資格。但是有一些開發(fā)商隱瞞了自己某些條件欠缺的事實，甚至偽造了相關(guān)的證明，騙取了購房者的信任，雙方簽署了不具有法律效力的合同。即使訴諸法律，預(yù)售方負有的義務(wù)僅僅是退還已收房款，最多加付利息。

二、 預(yù)售廣告、售樓說明書誤導(dǎo)購房者

從法律角度而言，售樓說明書是一種要約邀請，或稱引誘要約，是發(fā)展商讓其代理商向不特定的對象發(fā)出的，用以介紹并推銷商品房屋的有關(guān)圖片、文字說明。購房者只能通過售樓說明書去了解房屋的結(jié)構(gòu)、房型、設(shè)施，從而做出是否購買的決定。所以售樓說明書可以說是簽訂合同的基礎(chǔ)。如果售樓說明書帶有欺詐的性質(zhì)，將會影響到商品房預(yù)售合同本身。最高人民法院的司法解釋規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。開發(fā)商為了促銷物業(yè)，在不違背真實的情況下，對物業(yè)進行宣傳是可以的，但是，夸大的、根本不能實現(xiàn)的廣告會造成對購房者的誤導(dǎo)，為日后引發(fā)糾紛埋下隱患。

三、 合同條款不規(guī)范

為了保護消費者的權(quán)益，我國已經(jīng)推行了《商品房預(yù)售合同》示范文本，北京、上海等大城市的《商品房預(yù)售合同》示范文本經(jīng)過了多次修正，逐步完善。但是在合同的某些方面，仍然存在一些問題：

1.銷售面積有貓膩。商品房面積乘以單價即為總購房款，單價一般情況下經(jīng)合同約定，雙方明確，不會變動，一方很難提高或降低，而預(yù)售合同中的商品房面積往往是根據(jù)施工圖紙確定的，而且這個銷售面積（建筑面積）不只包括房屋的套內(nèi)面積，還包括公攤面積，后者需要專業(yè)人士，獲取整套建筑施工圖紙才能計算出來，一般購房者根本不清楚這個數(shù)據(jù)的來歷。通常情況下，由于施工中放線、支模等的影響，銷售面積數(shù)與實際竣工的房屋面積有一定誤差。《商品房預(yù)售合同》示范文本對“銷售面積”與“實測面積”不一致的情況都作了相關(guān)的約定，比如北京市示范文本規(guī)定：“根據(jù)第五條按照建筑面積計價的約定，雙方同意按照下列原則處理：（1）建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值均在3%以內(nèi)(含3%)的，根據(jù)實測建筑面積結(jié)算房價款；（2）建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值其中有一項超出3%時，買受人有權(quán)退房。”這一條款看似公平，當(dāng)面積誤差超過3％時，退房者可以得到房款和利息，不退房時，3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由購房者補足，超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人所有。但實際情況是：購房者在暗處、開發(fā)商在明處。無論對“建筑面積”或“實測面積”，購房者都無法掌握，而為開發(fā)商則自始至終都能控制。比如有的開發(fā)商表面上單價比較優(yōu)惠，但在公攤面積上多加1個平方米、2個平方米，購房者根本無法知道其中的奧妙，而實際交房時，實測面積多出1％、2％，由此帶來的總房款可能有數(shù)千或者上萬元。

2.權(quán)利義務(wù)不對等。在房屋預(yù)售合同中，有違約責(zé)任的相關(guān)規(guī)定，但是開發(fā)商在商品房預(yù)售合同中，往往強調(diào)的是購房者的義務(wù)，回避或減清自己的義務(wù)，比如對延期交房而應(yīng)承擔(dān)的違約金的比率設(shè)定過低等。

3.不通過協(xié)商，強迫購房者接受某些條款。在實際操作中，購房者和開發(fā)商協(xié)商的機會幾乎等于零，開發(fā)商在《商品房預(yù)售合同》示范文本中早已添上了他決定的選擇或數(shù)據(jù)，例如，上面提到的開發(fā)商延期交房而應(yīng)承擔(dān)的違約金的比率，購房者根本沒有談判的余地。

四、合同履行不全面

由于商品房預(yù)售合同的簽訂早于商品房的建成，容易引發(fā)各類糾紛。主要是以下幾個方面：

1.開發(fā)商修改設(shè)計。在建設(shè)過程中，開發(fā)商出于各種目的，可能將購房者看到的設(shè)計圖紙上的某些內(nèi)容進行修改，比如綠地面積、公用建筑、配套設(shè)施等。有的是擅自修改，購房者還可以通過相關(guān)渠道向主管部門反映，能夠得到改正；有的規(guī)劃設(shè)計的修改卻是得到了相關(guān)部門批準(zhǔn)而進行的，雖然合法，但是購房者在簽訂預(yù)售合同之初所預(yù)想中的家園已經(jīng)面目全非了。

2.延期交房。由于建設(shè)過程中，有多種因素影響工期，比如開發(fā)商資金短缺、施工單位延誤工期、不可抗力的影響等，延期交房必然打亂一些購房者的入住計劃，給他們的生活帶來不便。

3.降低裝修標(biāo)準(zhǔn)。對于一些約定精裝修的商品房，在實際建設(shè)過程中，以次充好，或者取消了原來銷售廣告中宣傳的配置，以此來降低成本。

五、國家對商品房預(yù)售的訂立和履行應(yīng)加大監(jiān)管力度，增強合同示范文本的強制性，規(guī)范強勢企業(yè)的交易行為

1.嚴(yán)格把握房地產(chǎn)開發(fā)公司的成立條件，嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的審查，避免一些資信不良的開發(fā)商參與房地產(chǎn)開發(fā)，建立開發(fā)商的質(zhì)量、信譽、價格，資質(zhì)評比制度以確保房地產(chǎn)市場秩序的穩(wěn)定；嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國家和地方政府關(guān)于房屋預(yù)售條件的規(guī)定，從預(yù)售之初即對商品房預(yù)售行為實行依法登記和監(jiān)管制度，進行嚴(yán)格把關(guān)，非法定部門不得受理登記，無法律授權(quán)不得辦理登記，非依法定程序登記無效。

2.大力推進《商品房預(yù)售合同》示范文本的建設(shè)和改進。由于諸多原因，目前全國并未推行統(tǒng)一的《商品房預(yù)售合同》示范文本，造成了合同管理上的不規(guī)范。此外，上海、北京、廣州、深圳等地的商品房預(yù)售合同具體條款存在著較大的差異。

3.嚴(yán)格執(zhí)行統(tǒng)一的預(yù)售合同登記監(jiān)管措施，加強登記備案管理，對不合乎法律規(guī)定，顯失公平的商品房預(yù)售合同和開發(fā)商一房二賣的合同不予辦理登記。商品房預(yù)售合同的登記備案制度與商品房買賣合同的過戶登記制度不同。后者是合同產(chǎn)生法律效力的手續(xù)制度，即合同生效的特別要件，而前者則是合同成立后生效前，產(chǎn)生對抗第三人效力的手續(xù)制度，并不決定合同本身效力。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條對此做出了規(guī)定。

4.對商品房預(yù)售合同的履行實行必要的監(jiān)管，嚴(yán)格控制預(yù)售合同的變更。已經(jīng)預(yù)售的商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因特殊原因需要變更商品房預(yù)售合同內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)征得購房人同意，購房人訂立預(yù)售合同變更協(xié)議，并報有關(guān)管理部門備案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單方面變更商品房預(yù)售合同內(nèi)容的，購房人有權(quán)解除商品房預(yù)售合同，并由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。對于預(yù)售的商品房，建設(shè)主管部門除了按照國家有關(guān)的規(guī)范對質(zhì)量和安全進行監(jiān)督管理之外，建議在監(jiān)管過程中，增加必要的合同履行管理，要求開發(fā)商按照預(yù)售合同中的約定向購房者交付房屋。

從各國房地產(chǎn)市場發(fā)展來看，商品房預(yù)售都占有較重要的地位，取消商品房預(yù)售并不利于我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展和完善，因此除了政府部門的努力，還需要房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該嚴(yán)格自律，消費者增強自我保護意識和維權(quán)意識，新聞輿論應(yīng)加強對一些商品房預(yù)售合同中“霸王條款”以及商品房預(yù)售合同履行過程中的違約行為的曝光，不斷促進商品房交易行為的公平和公正，保證購房者的合法權(quán)益。

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